中物研协 研究员 / 沈洋洋
8月23日，绿城服务发布2019年中业绩公告，公告显示 2019 年 1 - 6 月，绿城服务实现收入36.63亿元，同比增长25.1%；毛利7.06亿元，同比上升28.2%；毛利率为19.3%，与2018年同期的18.8%相比稍增0.5个百分点；净利润2.70亿元（剔除期权费用后），同比上升24.8%；净增储备面积4670万平方米，再创同期历史新高。至此，绿城服务的项目储备面积达到2.07亿平方米，同比上升29.1%。
| 营收达36亿元，盈利质量稳中有升
2019年上半年，绿城服务实现营业收入36.63亿元，同比上涨25.1%；取得净利润2.7亿元，同比增长24.8%。
绿城服务2016年-2019上半年盈利呈现持续上涨的态势，公司历年的增长水平维持在30%左右，2019年上半年营收与净利润25%左右的增长率相比历年稍降，但仍不改公司稳健的扩张趋势。
资料来源：企业年报
出于对服务品质的追求，绿城服务的利润率水平处于上市物业服务企业中较低水平。2019年上半年，绿城服务毛利率水平19.3%，相较于2018年同期提升了约0.5个百分点，净利率水平为7.4%，与去年同期基本持平。绿城服务近年的利润率水平维持相对稳定的水平，增速最快的高毛利园区服务对公司整体毛利率有一定的提升效果，预计未来公司的盈利质量能随着高毛利业务占比的增大而逐渐提升。
资料来源：企业年报
| 市场化拓展强劲，净增储备面积创历史新高
依靠强劲的市场化拓展能力，绿城服务的管理规模持续提升。截至2019年6月底，绿城服务在管面积为1.84亿平方米，较2018 年同期的1.51亿平方米增长22.1%，净增加3340万平方米。新项目的增加是公司内生性增长动力，也是物业服务收入及利润持续增加的主要来源。2019年上半年，绿城服务在管项目达到1305个，覆盖了全国29个省、直辖市和自治区、以及137个城市。
依靠优质的服务能力和强劲的市场拓展，今年上半年绿城服务储备面积净增加量再次创历史新高，达到2.07亿万平方米，较2018 年同期的1.6 亿平方米增长29.1%，净增加4670万平方米。作为在管面积的主要来源，充足的项目储备为公司的未来增长提供坚实基础。
| 三线齐发，业绩稳健向前
绿城服务的收入主要由三大业务购成：物业服务、园区服务以及咨询服务。2019年上半年，绿城服务的物业管理服务收入占总营收的66.9%，园区服务收入占总营收的18.9%，咨询服务收入占总营收的14.2%。
物业服务是公司最大收入和毛利来源，于管理规模的稳步扩张，2019上半年绿城服务的物业服务板块收入达到人民币2.45亿元，较2018年同期人民币20.15亿元增长21.7%。增速有所下降是由于上下半年管理交付量的不均衡引起，预计全年的交付量将较去年稳中有升。
园区服务基于业主的全生活场景和房地产的全生命周期提供系统性的产品和服务解决方案，是物业服务的延伸，该业务板块是公司增长速度最快的业务。2019年上半年园区服务收入为人民币6.9亿元，较2018 年同期的人民币5.12亿元增长34.8%。公司在园区服务部分业务的发力已见成效，如集团整合优质资源成立「四季管家」到家服务平台，通过在线线下相融合，整合优质资源，构建以客户数据为驱动，以日常保洁、家电维护、高端养护为核心业务的到家服务体系。受益于此策略，居家生活服务的增长显著提升，收入较去年同期增长85.9%。
园区服务本期的增速较过往有所降低，主要是占该分部收入40.5%的物业资产管理服务收入增速减缓所致。其中置换收入是物业资产管理服务的最大收入来源。期内，公司的全国租售中心模式初见成效，二手房代理服务分部的收入较去年同期增长22%。但受房地产市场波动影响，一手房及尾盘代销收入有明显下降，导致置换整体收入略低于去年同期。受制于房地产宏观 调控，预计未来一段时间内该板块的收入增长速度和毛利率仍然会受到一定影响。
咨询服务主要包括管理咨询与在建咨询服务两项业务，本期收入为人民币5.21 亿元，较2018 年同期的人民币4亿元增长30.0%。该业务板块中，公司基于开发商对咨询服务需求的变化，着手培育产业园、写字楼、商业综合体、城市更新等非住宅业态的运营技术能力，拟定以「咨询+运营+物业」的模式，协同发展咨询服务与物业服务。受益于战略转型已见成效，今年上半年咨询服务项目数量与年度服务费都实现了稳定增长。
整体而言，公司三大业务中皆保持可观的增长水平。公司充足的储备面积为未来各项业务的增长提供了可靠的保障。
| 未来规划：坚持内生增长，审慎收购，聚焦发展园区服务及新型咨询服务
绿城服务计划未来在科技化、平台化、生态型的战略定位中，向幸福生活服务商的愿景不懈努力。具体的发展措施落实如下：
在坚持公司物业服务内生增长、审慎收购扩张模式的同时，聚焦园区服务及咨询服务分部中战略性、新型业务的发展及收购机会。公司已于2019 年3 月就MAG 约56%的股权签署了收购协议，并于2019年7月5 日完成了有关股权的交割。绿城服务计划未来在教学体系、标准、师资培训、品牌加持等多方面对公司的早教业务进行赋能。
通过审慎收购及股权合作的形式，快速促进园区服务及咨询服务分部战略性及新型业务的发展或升级，完善现有业务的商业模式，为公司业务增长带来贡献。