很多城市都存在相当数量的老旧小区，由于年代久远，现在是房子老、设施老、生活环境差，居住在里面的百姓，生活起居很不方便，但由于涉及人数多，老旧小区面积大，问题纷繁复杂，老旧小区的改造，也是一些地方政府面对的一道棘手的难题。
2018 年，北京市委市政府宣布，在全北京城启动老旧小区的改造工作，一年多时间过去了，这项工作进行得怎么样？
一、电梯、增车位，老小区改造工程困难重重
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北京市朝阳区劲松北社区始建于上世纪70年代末，如今楼龄都已经超过了40岁，基础设施老化，生活服务便利性差。为了真正解决群众生活中的实际困难，去年3月，北京市开始进行老旧小区改造，劲松北社区成了这明星工程的第一批试点。
早上九点半，劲松北社区的居委会会议室里座无虚席。在居民议事会上，大部分议题很顺利地通过了，但是当谈到该不该给老楼加装电梯时，出现了分歧。高层的住户迫不及待想加装电梯，低层的住户又因为怕遮挡阳光不同意装，议事会一时陷入了僵局。
居民议事会
万人，其中60岁以上老人占到36%。因此，加装电梯是社区的头等大事儿。眼下，北京老旧小区改造装电梯的费用首先由电梯企业承担，政府也会给予补贴，老旧小区居民在改善居住环境这个最重要的难题上，一分钱也不用掏。这对高层居民来说是个天大的好消息，但并不是所有居民都这样认为。不少一层的居民认为，安电梯对自家没用，而且还有可能会产生噪音、影响采光。直到会议结束，究竟装不装电梯依旧没有结论。
北京市老旧小区
因为分歧比较大，从去年七月到现在一年半的时间，小区里89个符合条件的单元楼门一直没有装上电梯。电梯问题悬而未决，另一个问题又来了。
劲松北社区总共有一千多辆车要停放，但对应的停车位只有535个，有400多个停车位缺口亟待解决。没有车的居民抱怨小区空间被车占了，走路都困难，有车的居民抱怨每天都找不到车位。社区仅有的一些空地，有的觉得应该做成草坪，有的觉得应该变成停车位，但车位不足是不争的事实。
二、政府补贴，企业运营，老小区注入新活力
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2018年北京市共有100个老旧小区启动展开综合整治，随着改造的面积不断扩大，改造资金是一个地方政府绕不开的话题。
以北京劲松北社区为例，过去社区也曾陆续开展过抗震加固、外墙保温等改造工程，并由政府聘用第三方负责垃圾清运、停车管理等，但政府当时仅仅是提供一个有底线的“兜底”服务。而且由于涉及问题十分庞杂，这些提高民众生活质量的工作，并不能尽善尽美地展开。面对全国各大城市都在思考的这个难题，北京市委市政府拿出了自己的新办法。
2018年7月，北京市首个引入社会力量、利用社会资本开展老旧小区改造的尝试在劲松北社区展开了。愿景集团被最终确定为运营方，市委市政府的这个新办法一推出，改造老旧小区的效果效率立刻显现了出来
北京市朝阳区劲松街道办事处四级调研员 何海军
2018年7月以来，历时一年“一街两园”示范区的改造完成。破败的街面和摊铺不见了，乱堆乱放的自行车也消失了，街道整齐、外观靓丽，小区门禁也启用了刷脸功能。3000平米的公园里，以前只能满足居民散步遛弯的基本需求，如今，乒乓球案、儿童滑梯、棋牌桌，木制长椅等一应俱全。
改造完成后的小公园
公共环境变好了，社区里还有了统一的物业管理。在社区经营了20多年理发店的陈师傅夫妇态度好、手艺佳，社区重新给他们安排了店面，企业给夫妇俩改善了经营环境，租金也给得很实在。理发店的价钱不但没有抬高，对社区居民还有优惠，来理发的老人60岁以上打折，80岁以上的只要提前预约，他们就上门服务。不仅如此，原来的裁缝铺、配钥匙、擦皮鞋等等小商户也都留了下来。
北京市朝阳区劲松北社区商户 陈师傅
超过3000万的投资成本，历时一年的示范区改造，让劲松北社区摇身变成了“明星社区”，公共空间、智能化服务、社区文化等措施深入人心。但是企业何时回本？何时盈利呢？
北京市愿景集团城区更新事业部总经理 刘楚：这确实是一个非常难的事情，它一定是一个微利，但一定要可持续。目前来看，有几方面的收入，第一是街道，政府在属地管辖范围之内，把一些闲置，或者腾退低效的空间给我们做经营，我们引入了很多便民的业态，这部分有一些租金收入；第二部分就是物业费的收入，虽然低，但也能弥补一些当期运营的缺口；第三部分就是有停车费。总体来看，差不多是十年左右的回收期。
北京市愿景集团城区更新事业部总经理 刘楚
早在改造之初，朝阳区房管局和劲松街道就对配套用房、人防工程等闲置空间开展测算，并把其中1600平方米面积的运营权交给愿景集团，用于建设便民商业设施，收取租金。
北京劲松北社区服务收费标准
后期，企业还会再挖掘一些如保洁、家修等上门类的服务以及托老托幼等相关产业的服务来达到收支平衡和盈利。未来规模化后，企业服务类收入及价值还能成倍增加。以资源换资金，既可使企业受利，也可补足老旧小区生活性服务业的短板。为了使企业能够持续运行，街道也给予了相关的扶持政策。
何海军表示，刚开始物业费比较低，街道办事处给企业有3年的扶持期，原来小区里面的绿化、保洁、垃圾清运是由政府部门托底在做，在3年的时间内，每年把原来由政府部门承担的这些费用拨给企业。
劲松北社区改造前后对比
目前，北京大概有2.3亿平米的老旧小区，占整个北京市住宅面积的差不多46%左右。存量空间改造已成为城市发展的新趋势，其中，老旧小区改造是城市品质提升的一项重要工作。
作为北京市首个加入老旧小区改造项目的企业，项目负责人刘楚说，这类投资没有快钱可挣，也没有暴利可赚，改造虽难，但是未来可期。