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宝龙商业:首家赴港上市的轻资产商业物业运营商

发布: 2020-01-07     文章来源:     查看: 1345次

 

 

1230日,宝龙商业管理控股有限公司于香港交易所正式挂牌交易,公司发行1.5亿股,其中香港发售6000万股,国际发售9000万股,发售价每股9.50港元。所得款项净额约13.36亿港元。公司今日以9.50港元开盘,截至发稿时间,宝龙商业股价为9.65港元,开盘涨幅1.79%。取得市值58亿,市盈率TTM32.19

 

一、领先的商业运营服务供应商,区域布局优势显著 

 

宝龙商业是一家商业运营与住宅物业管理服务供应商,主要业务为商业运营服务和住宅物业管理。

 

与当前港股市场众多的上市物业服务企业有所不同,宝龙商业管理的物业主要是商业地产项目,住宅物业管理业务仅贡献了不到二成的营收,而商业运营服务贡献了宝龙商业的八成营收来源。

 

商业运营业务主要包括市场研究和定位、租户招揽、筹备开幕、运营管理、租户和收租管理、清洁安保等。截至2019630日,宝龙商业向共计59处零售商业物业提供商业运营服务,总建筑面积约为750万平方米。在这59处零售商业物业中,45处零售商业物业现正开业中,总在管建筑面积约为640万平方米,在中国所有商业运营服务供货商之中排名第四,市场份额为0.8%

 

住宅物业业务主要包括预售管理服务、物业管理服务与其他增值服务。截至2019630日,共有44个在管项目,在管建筑面积为1060万平方米。相较于商业物业业务,住宅物业的体量较小,2019年上半年,住宅物业业务取得收入1.28亿元,占公司总收入的17.1%

 

宝龙商业的发展主要经历了三个阶段:

 

1993年起,宝龙商业的业务主要是为控股股东宝龙地产提供配套物业管理;

 

2007年开始宝龙商业向宝龙地产提供商业运营服务,业务包括在宝龙地产递交土地投标建议书前后向其提供各种商业运营服务以及住宅物业管理服务;

 

2014年开始,宝龙商业开始为独立第三方拥有的零售商业物业提供商业运营服务,当前宝龙商业45处在管商业物业中有4处来源于第三方。

 

从区域分布来看,宝龙项目主要集中在长三角。预计至2019年底,宝龙商业的可租售建面约51.23%位于长三角,其中上海占长三角的比重最高,达23.79%。长三角的租金水平显著高于其他地区,宝龙商业的区域布局优势显著。

 

 

 

图片来源:宝龙地产官网

 

 

二、四大产品线聚焦商业地产,运营能力有待加强 

 

宝龙商业具有完善的商业地产产品线,以四个品牌「宝龙一城」、「宝龙城」 、「宝龙广场」及「宝龙天地」提供商业运营服务。

 

「宝龙一城」及「宝龙城」品牌定位高端及中高端消费者;「宝龙广场」是宝龙商业的旗舰品牌,规模体量最大,目前45个在管项目中36个为宝龙广场。该品牌旗下的各处零售商业物业均设计为服务小区、地区或城市,集购物、餐饮、娱乐于一体的多用途场所;宝龙天地则主要是商业街。

 

 

 

 数据来源:招股说明书

 

凭借四大知名品牌及运营管理零售商业物业的专业经验,宝龙的商场开业后整体维持约90%的平均出租率。截至2019630日,宝龙商业还管理四个独立第三方的零售商业物业。

 

但是与同样重点布局长三角地区的新城控股相比,宝龙商的出租率水平还有较大的提升空间。根据2019年中报,新城吾悦广场的出租率达到98.5%,超过宝龙平均90%的出租率。

 

截至2019630日,宝龙一城的出租率约为94.6%;上海七宝宝龙城与杭州滨江宝龙城的出租率分别为94.6%89.8%;宝龙广场的出租率水平为85.5%;宝龙天地的平均出租率为约85.3%。可以看出,宝龙商业体量最大的中端产品线出租率低于整体出租率水平,反映其商业运营能力还有待加强。

 

三、轻资产上市,高增长有保障

 

2016年年初,宝龙地产提出了“三轮驱动”的商业地产战略,其中,发展轻资产模式是重点,此次宝龙地产拆分宝龙商业上市是其加速轻资产项目运营的重要举措。

 

轻资产模式能够优化财务结构,提高营运效率。作为独立运作主体的宝龙商业,可以充分运用轻资产模式及策略,优化资源分配及提供合理服务组合,带来更高的利润率。此外,宝龙商业此次独立上市,能够显著提升其品牌知名度,助力公司向外扩张市场。

 

宝龙商业近三年的业绩维持稳步增长的态势,其营业收入与净利润均保持20%以上的增长速度。业绩稳步增长主要来源于其商业地产项目的推进。2016-2018年,宝龙地产的商业项目分别开业7座、5座、3座。而今年则有6个新开项目面世,预计宝龙商业今年业绩增长将高于往年。

 

 

数据来源:招股说明书

 

在宝龙地产2019年中期业绩会上,宝龙地产总裁许华芳表示,下半年有6个商场开业,到今年45个商场。2020年从自身角度有10个商场开业,20219个商场开业。未来三年,一共会有64家商场开业。

 

未来几年,宝龙地产在商业地产领域上是高速增长期,这给宝龙商业未来几年的业绩增长带来了可靠的保障。且公司在轻资产输出的战略也同样在加速推进,招股书显示,宝龙已与河南郑州、重庆的独立第三方零售商业物业订立商业运营服务,还与独立第三方就7处零售商业物业订立谅解备忘录。在内生增长与对外输出双重驱动下,宝龙商业未来的发展值得期待。