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大家说:“取消物业”不可行

发布: 2024-03-15     文章来源:     查看: 1070次

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特大暴雨来临,物业人尽最大可能保护人民群众的生命财产安全。(幸福基业物业供图)

 

上海市嘉定区安亭镇嘉亭菁苑业委会主任胡煜懋:

业主直接管理小区不具有普适性

我们不能简单地提出“取消物业”了事,还应该考虑“取消物业”之后怎么办的问题?难道让业主自己来管吗?虽然现实中有个别小区实施业主自管取得成功的典型案例,但实际上,这些实施自管的小区基本上都是自己注册物业服务企业实施专业化物业管理,或者参照物业服务企业的运作模式聘请专业物业服务人员来提供服务,这本质上还是按照物业管理模式在运作,根本谈不上“取消物业”。真正让业主自己直接来管理小区,现阶段不具有普遍适用性。这主要基于以下几方面原因:

一是物业管理是一项专业性很强的工作,不管是保安、保洁、维修、绿化,还是项目管理和设施设备管理等工种,没有经过系统的专业培训学习,是不可能高质量履职的;

二是不管是单个业主还是业委会,他们的抗风险能力都不高,而物业管理是一项风险系数比较高的工作,工作过程中可能出现一些不可预期的风险事件,如火灾或各种事故。出现这种情况的时候,物业服务企业作为一个正规的企业实体,可以承担这些风险的后果和相应的责任,而单个业主或业委会没有承担这种风险和责任的能力;

三是现代物业管理是由物业服务企业聘请专职人员来提供物业服务的,政府主管部门在实施行业管理的时候,可以对其实施有效约束甚至进行处罚,而业委会是相对松散的业主自治组织,政府主管部门无法对其进行有效管理。

所以,作为一名业委会主任,我不支持盲目搞业主自管,更不支持“取消物业”这种言论。“取消物业”言论之所以受到关注,我认为主要原因在于行业的正面舆情传播太少,反对“取消物业”的声音以及行业的专业价值没有得以充分展现。作为物业服务企业,要加强对行业专业价值尤其是行业在满足业主美好生活向往方面所发挥巨大作用的宣传,让业主充分认识到专业化的物业管理是不可或缺的,让大家充分感受到“物业费确实花得很值”。这将是对“取消物业”言论的有力回击。

中国物业管理协会标准化工作委员会副主任、广电城市服务集团副总经理兼标准研究院院长王兆春:

物业管理价值正得到社会认可

“取消物业”的声音由来已久,但物业管理一直没有被取消,反而管理面积不断增加,从业人员队伍不断壮大。这主要是因为无论是从逻辑层面,还是从现实需要层面,“取消物业”的言论都是不成立的。其原因有很多,我主要谈两个方面:

首先,安居乐业是人民群众对美好生活向往的重要组成部分,而建筑与设施设备的安全运行是物业管理的基础,尤其是随着建筑技术的不断进步,各种各样的设施、设备、技术被应用到建筑物中。可以说,当前,对建筑与设施设备进行管理的复杂程度超过了以往任何一个时期,这绝不是由街道统一管理或业主自行管理就能够解决的。相反,如果不能够对这些建筑物进行专业化的、与时俱进的管理维护,那将会带来重大的风险隐患。相应地,业主的安居乐业就不可能实现。换句话说,物业管理最主要的功能绝不仅仅是做好看门、扫地等这些简单琐碎的事情,而是确保建筑及设施设备的安全运行,一些人正是由于对此缺乏基本的认知才发出了“取消物业”的声音。

其次,物业管理在增加就业、创造财富、缓冲社会基层矛盾、参与城市社会治理和促进社会和谐稳定等方面,发挥了重要的、不可替代的积极作用。譬如,在三年疫情期间,在各种安全突发事件的应对方面,物业管理都展现出了巨大的专业价值,各类媒体也都有很多报道。近几年,政府对物业管理的重视,全社会对行业的关注,都是行业价值得到社会认可的一种体现。

强调物业管理对社会的贡献和价值,并不意味着物业管理行业内就没有问题。相反,作为一个从业人员近千万的行业,肯定会存在一些问题。但是,我们也不能因噎废食。正如,我们不能因为一辆汽车存在质量问题导致了安全事故就要求取消汽车行业一样,我们也不能因为一个或一些物业服务质量事故而要求“取消物业”。所以,问题的关键不在于讨论如何“取消物业”,而在于如何发挥政府、社会、企业、业主和行业组织等各方的合力,使物业管理行业变得更专业、更规范,发挥更大的专业价值和社会价值。

沈阳师范大学教授鲁捷:

实施专业化物业管理是最佳选择

实际上,只要有房屋等物业存在,就会有物业管理存在,区别只在于是业主自己管理,还是交给专业的物业服务企业或其他管理人管理。

事实上,单靠房屋建筑本体是难以实现房屋居住功能的完整的,它还需要有能够满足房屋居住功能的配套系统、设施设备和相关场地等。随着建筑形态的不断升级和居住功能的日益丰富,满足房屋居住功能的配套系统、设施设备甚至场地种类不断增加,如,配套系统即有供水系统、供电系统、弱电系统、排水系统、监控系统等,而场地也可细化为儿童娱乐场地、健身场地、绿化用地、园林场地、停车场地等。物业管理对象的这一具体状况决定了物业管理具有很强的专业性,且呈现很强的综合性特征,也使得业主个体和非专业人士无法胜任,只能交给专业的人或机构去负责。

当然,我们不否认业主中也存在物业管理领域的专业人士,但是,如果业主中的专业人士以公益方式实施物业管理,显然其公益行为难以具备可持续性;如果以收费形式进行,一方面这与当前的物业管理运营模式无本质区别,另一方面也承担不了有限责任,不具备化解风险尤其是重大风险的能力。因而,现阶段,实施市场化、专业化的物业管理仍然是我们管理物业的最佳选择。

当然,“取消物业”的言论也反映了一些业主对物业服务质量有不满意之处。对于物业管理行业而言,一方面要采取有力举措提升服务质量,着力满足业主的美好居住需求,只有这样,“取消物业”的声音才会逐渐消散;另一方面,对于一些恶意攻击行业的声音,行业协会可以侵犯名誉为由代表行业依法诉讼还击,或向网络监管部门进行投诉,要求其依法删除网帖,消除影响,维护行业发展环境。

深圳市罗湖区住房和建设局物业监管科科长黄飞:

“取消物业”不可能实现

“取消物业”的言论在社会上已经传播了很久了,但我觉得这是一个极端的论调,不具有代表性,也没有合理性,更没有实现可能。主要原因有以下几个方面:

一是物业管理的专业价值巨大,不可或缺。从行业监管部门的角度来看,物业服务企业在民生服务领域发挥了重要的作用,承担了很多基层治理的工作,譬如垃圾分类、养犬治理、高空抛物问题治理、设施设备维保和安全防范等,但是,这些工作有相当一部分是业主看不到的,处于隐形状态。业主看到的主要是保安、清洁等工作内容,所以,他们常常主观地认为物业管理没有价值,没有什么技术含量,从事这个行业也没有什么门槛。但事实并不是这样的,譬如,去年,罗湖区出现了特大暴雨,一些小区的地下车库被淹,许多物业服务企业都在想办法排水防涝,尽最大可能保护业主的人身财产安全,降低业主的损失。我相信,如果没有物业人所做的这些工作,还会有更多的小区遭受损失,许多业主的损失可能还会更大。但是,这些工作场景,很多业主没有看到,因此,他们也就无法充分认识到物业管理的巨大价值。

二是现阶段业主自管的条件并不具备。《中华人民共和国民法典》第284条规定,“业主可以自行管理建筑物及其附属设施,也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”也就是说,如果取消了物业,业主就要自行管理了。但是,一旦出现事故,譬如,电动车火灾事故发生以后,责任谁来承担呢?全体业主承担吗?一旦出现暴雨导致了车库被淹,谁来实施排水救援工作?全体业主一起出动吗?这些都是不可能的。所以,业主或业委会成员直接管理小区的可能性很低,业主自管以后,大概率还是要去找一个专业的、规范化的机构或物业服务企业来进行管理,而这又重新回到了实施专业化物业管理的路子上来了。

所以,现阶段,“取消物业”几乎是不可能的。但是,对于“取消物业”的言论,我们还是要正视其产生的原因,反思我们工作中存在的问题。具体而言,一是物业服务工作要更加透明化,要跟业主之间形成一个定期的互动沟通机制,增进业主和物业服务企业双方之间的信任,罗湖区一些企业经常搞“业主开放日”活动,定期邀请业主参观设备设施的维保工作现场,就收到了比较好的效果;二是物业服务的相关收支状况可以公开透明,譬如重要的收支信息尤其是公共收益的使用情况要及时公开,消除业主的疑虑;三是要重视提升物业服务品质,及时响应业主对物业管理的各种合理诉求,不断提升业主满意度。(原载于《中国物业管理》杂志2024年第2期)

 

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