枣林园社区党群服务中心
文 / 魏会学（深圳市物业管理行业协会信息资讯中心副主任）
在政府对物业管理行业期望越来越高，业主对美好居住环境向往越来越迫切之时，物业管理如何更好地有所担当、有所作为，是我在参加完“党建引领小区治理 共建美好家园”经验交流会后一直思考的问题。
区别于往届的媒体交流会，主办方对此次泸州会议的内容安排非常用心，采用交流研讨与实地走访相结合的形式，不仅设置了多条物业项目实地参观线路，而且邀请了多位专业嘉宾进行经验分享。令人惊叹的是，此次活动的举办地——泸州虽是三线城市，但在物业管理方面却有很多值得借鉴和学习的地方。下面，我想从三个方面谈谈本次泸州之行的一点收获与思考。
强化党建引领，形成多元共治合力
“小区是城市的细胞，治理城市要先治理小区，治理小区要先抓好物业，管行业就要管好党建。小区好，社区才好，社会才稳定。”这是泸州市人民政府副市长靳地胜在会议讲话中提到的，也是令我印象颇深的一句话。
物业管理是一个贴近民生的行业，也是矛盾纠纷多发的行业。长期以来，业主行使权利和履行义务的意愿不高，物业服务主体性监督缺失、物业服务边界不清、服务质量参差不齐等问题一直存在，频繁遭遇一些业主的投诉，甚至导致一些小区的业主与物业服务企业之间形成对立，互不信任，行业不被社会尊重。网络自媒体上，甚至有网友喊出“取消物业”的口号。
泸州以党建引领“红色物业”工程作为推动城市基层治理提档升级的“新引擎”，在规范物业服务企业行为的同时，形成社区多元共治合力，为基层治理趟出一条新路。
一是政府支持。泸州市政府部门将打造“红色物业”做为重点工作，市政府每年投入真金白银3500万，用于培育示范小区、红色物业评选、共享空间建设、物业乱象整治。同时，还在市本级和3个主城区成立物管中心，落实专有编制和经费。行业主管部门还积极推动提高小区党组织组建率，业委会（自管委）和红色物业覆盖率。
二是资源保障。当我们还在讨论物业的责任边界问题时，还在为小区各类矛盾纠纷头疼时，泸州市主管部门已经挑起重任，参与到小区的服务工作中，并整合资源化解企业和业主的“急难愁盼”。在泸州，小区解决不了的问题，报给社区，社区解决不了的，报给街道，最终由街道来协调解决，真正做到街道吹哨、部门报到，让“小事不出小区，大事不出社区”。政府主管部门的支持，让物业服务企业更有底气，也让市民群众的幸福感越来越强。
在泸州市政府的大力支持和引导下，短短几年时间，2家红色物业服务企业被纳入上市企业培育库；40家红色物业服务企业纳入优秀物业服务企业名录；25家红色物业服务企业出城入镇，多城开花，在周边市区和乡镇开展业务；50余家红色物业服务企业积极向养老、托幼、家政、文旅等服务领域延伸。红色物业在引领小区治理和推动行业发展方面成效显著：一是泸州市物业管理行业在管面积达到1.41亿平方米，近三年平均增长率达26%；二是连片治理372个老旧小区，1890个散居楼栋和三无院落；三是群众对物业服务满意率提升25个百分点，信访投诉下降23.9%。
盘活社会资源，为小区治理探索新路
在本次考察的两个小区中，物业服务企业一方面紧跟国家政策，全面推进城市一刻钟便民生活圈建设，探索“物业服务+生活服务”模式，另一方面，盘活社会资源，对小区共享空间进行探索利用，满足人民群众不断增长的美好居住生活需要。
在入住30多年的泸州首批征地农转非人员安置小区——枣林园，物业费标准偏低、设备设施老旧、配套设施不完善，低收入群体多，小区矛盾多发且逐年呈递增的趋势。根据泸州相关规定，获评“五星级红色物业”称号的企业要承担一定的社会责任——主动托管1个以上老旧小区。四川泾华物业服务有限公司进驻后，与社区汇鱼资产公司合资成立泾华慧鱼公司，盈利的70%反哺小区治理，盈利的30%按持股比例分红。运营资产包括：生活一条街11间门市场地租赁、停车位服务创收，合股联营的托育中心、友邻集市、社区厨房、日间照料中心，每年总盈利49.2万元，反哺小区治理的资金达34.5万元。更值得一提的是，小区的社区厨房解决了老年人用餐问题，养老服务中心解决了老年人日常照护服务的问题，社康中心为业主就医服务提供了便捷，让业主在小区内就能满足日常的各种需求。
枣林园虽然是一个老旧小区，但是进入小区后，环境整洁，感受到浓浓的小区文化氛围。泾华物业通过物业管理规范、居民服务完善、邻里活动丰富、小区治理精细四个方面，开展小区环境美化，社区食堂银发餐、红色观影活动、主题坝坝会等形式，推动管理服务增效。在小区的文化墙上，不仅记录着小区“变身”的经历，还有小区业主们的老照片、老物件、老方言、老农具，甚至业主们在枣林园参加各种活动的图片，小区业主们的善行义举都是物业服务企业关注的重点。点点滴滴的用心，形成了枣林园的一种文化，也拉近了业主与物业服务企业之间的距离。该小区物业服务收费率从60%上升至95%，居民满意度从60%上升至95.5%，矛盾发生率同比下降76.9%。
在泾华物业服务的另一个小区宇华豪庭，物业服务企业在政府支持下，以“红巢”为主题，建设集七一小巢（党群活动中心）、五四小巢（龙马青年圈、红领巾加油站）、九九小巢（长者照护中心）三大核心功能的党群活动阵地集群，将党群活动、青年儿童服务、长者照护等功能延伸到了居民“家门口”。每逢重要节日，物业服务企业还会根据各类业主的需求，联合相关单位开展多元化和个性化服务，比如针对小孩开展的绘画比赛，针对小区的“准妈妈”们开展相关育儿知识普及等。
同样是一个项目，有些企业经营连年亏损，有些企业进驻后却能闯出一番天地。或许，未来物业服务企业的竞争，除了拼专业能力、服务能力，可能还要拼经营能力和资源整合能力。
“四项”治理制度，让矛盾纠纷化解在小区
物业管理的价值其实就是满足人民群众对美好居住环境的向往。只有坚持以业主需求为核心，才能打造更有温度的服务。宇华豪庭小区以党建的标准化推动物业服务的规范化，建立完善的小区治理联席会议制度，主动落实“社区党委”+“小区党支部、居民议事会、泾华物业党支部”+“社会企业”的“1+3+N”的小区治理模式，定期召开小区治理工作会议，常态化参与化解小区各类矛盾纠纷等问题。
小区通过链接社会资源（并建立三张清单：需求清单、项目清单、服务清单）、延伸服务链条（打造共享空间、培育自治队伍、实施微创投项目）、丰富睦邻活动（社工、志愿服务、养老等），整合社会资源提升小区治理的硬核力量。同时通过规范“六有”治理功能、制定“四项”治理制度、执行“四项”治理评价，为创新治理模式、化解基层矛盾作出了有益的探索与实践。其中“六有”治理功能包括共享空间、红色物业、睦邻活动、造血功能、智慧平台和党课宣传等六大方面。
非常值得一提的是，小区制定的《宇华豪庭小区联席会议议事规则》《宇华豪庭小区四项治理制度》等，让很多参观的同行点赞。“四项”治理制度涵盖了由小区党支部牵头，物业服务企业党支部、物管委、业主代表按需共商共议小区事务的小区邻里议事会；针对违建、治安防范、油烟扰民、文明养犬等重难点问题，由街道组织城管、公安、住建等部门召开的物业管理联席会；发动党员志愿者、楼栋长、物业项目经理等建立的小区矛盾纠纷调解委员会；公开公示物业服务收费标准、服务标准、公共收益收支等情况的小区晒单制度，不仅做到了让小区人治小区事，更让各基层相关单位参与到物业服务中，为高效解决小区物业管理中的矛盾纠纷问题打下了坚实基础。
在“四项”治理评价中，通过企业评价（主管部门检查抽查和企业信用考评），履职互评（小区党支部、物业服务企业党支部和物管委三方互评）、书记述评（小区党支部书记和物业服务企业党支部书记向社区党委述职，社区党委书记和街道党工委述职），目标考核（小区党支部、物管委、业主代表对标物业服务合同对物业服务企业年度考核）等四大方面，对各方主体进行全方位考核。
泸州在“红色物业”方面的探索，也让我们看到了党建与业务相互依托、互促共进、惠及民生的生动实践。当然，让“红色物业”在小区治理中真正发挥作用，也并非成立一个党组织这么简单，除了需要政府层面在制度、资金、资源等方面的支持，更需要物业服务企业认识到党建引领在物业管理发展和社区治理中的重要性，并能与业主、政府之间形成合力。
期待泸州在红色物业方面的探索能为更多城市带来启发和思考。