旧改之后的泡崖四区小区
文 / 梁明（大连市物业管理协会会长）
物业服务企业长期在社区内提供服务，在老旧小区改造中具有独特的优势和作用。笔者结合大连新兴物业管理有限公司（以下简称新兴物业）参与泡崖四区小区改造的过程和实践，探讨物业服务企业在老旧小区改造过程中可以发挥的作用和面临的挑战。
老旧小区改造管理，物业服务企业大有可为
物业服务企业拥有多年的小区管理经验，对小区的现状有全面了解，因此可以有效整合各类资源来推动改造工作。物业服务企业可以在居民与政府部门、施工单位之间架起沟通的桥梁，推进老旧小区改造工作。辽宁省大连市甘井子区泡崖四区小区于2000年建成并交付使用，至今已二十多年，由新兴物业提供物业服务。由于建成时间早，泡崖四区小区的一些设施及房屋破损老化严重。2023年4月，当地政府决定对泡崖四区101栋老旧房屋进行改造，以满足居民需求，提高居民的居住幸福指数。新兴物业全程参与这一过程，并发挥了重要作用。
积极参与规划设计。新兴物业凭借对小区的了解，为改造方案提供专业建议。譬如，建议增设停车泊位，并把改造后增设的停车泊位规划为收费停车场，然后安装了停车管理系统和园区监控，利用停车场收益来弥补管理和维护上的资金不足。这样既规范了停车秩序，又增加了收入。
协助项目推进。在施工过程中，物业服务企业可以帮助协调施工时间和场地安排，减少对居民生活的影响。因泡崖四区小区居住的群体以老年人居多，在改造设计规划阶段应充分调研，了解这些老年业主的需求；在改造过程中应加强施工监管，与施工队协商，合理安排施工时段，避免在居民休息时间进行噪音较大的作业；还要对小区内现有公共设施进行保护，避免在施工过程中受到损坏，如为健身器材等设置临时围挡。而这些工作，物业服务企业都可以发挥重要作用，以协助改造施工的稳步推进。
建立畅通的沟通机制。物业服务企业在小区内处于一种特殊的地位，是政府部门、社区居委会、居民之间连接的中枢，因此应就旧改工作建立畅通的沟通机制。在泡崖四区小区改造过程中，新兴物业不仅将居民的诉求及时转达施工单位，帮助施工单位协调解决因施工所引发的矛盾纠纷，在遇到较难解决的问题后及时向街道、社区党工委汇报，并由街道、社区牵头组织辖区党员志愿者进行协调解决，切实解决居民诉求，化解各类矛盾纠纷。
做好改造后的管理衔接。老旧小区改造施工完毕后的后期管理和维护至关重要。作为物业服务企业，针对旧改小区，应提前制定后续管理方案，确保改造设施的有效维护和持续运行。新兴物业不但积极向居民宣传老旧小区改造的意义和好处，提高居民的配合度和参与度，而且多次就改造后的管理与居民进行协商，征求居民意见，制定各方都满意的后期管理方案，确保小区后续可持续运行。
推进物业服务企业参与老旧小区改造管理的思考及建议
可以预计，随着居民生活水平的提高和居民对居住环境要求越来越高，老旧小区改造的市场需求会越来越大，这也为物业服务企业参与老旧小区改造提供了市场需求和机遇。但通过深入探究泡崖四区小区的改造过程，不难看出目前物业服务企业参与老旧小区改造面临着众多的挑战。作为物业服务企业，要抓住机遇，迎接挑战，积极主动参与老旧小区的改造管理。
从挑战和困难来看，物业服务企业在参与老旧小区改造和管理的过程中，面临着较大的资金压力和风险。而且，居民对物业服务的认识和接受度不一，物业费的收缴和提价也是一大难题。同时，老旧小区改造涉及政府、居民、物业服务企业等多个主体，各方之间的利益诉求和矛盾冲突比较多，协调难度比较大。
因此，笔者就推动物业服务企业参与老旧小区改造工作提出以下建议：一是政府应进一步制定出台相关政策措施，鼓励和支持物业服务企业参与老旧小区改造，如给予财政补贴、税收优惠等；二是要加强对物业服务企业参与老旧小区改造工作的技术支持和培训，提高物业服务企业的技术水平和管理能力，提高老旧小区改造管理工作的质效；三是要加强对物业服务企业参与老旧小区改造管理的监督，政府应建立健全相关的监督管理机制和考核评价体系，确保物业服务企业依法依规开展工作，同时要建立物业管理委员会、业主委员会等组织，加强对物业服务企业工作的监督，确保改造后的老旧小区能够长期保持良好的居住环境；四是要加强对信息技术、智能技术等新技术的应用，提升物业服务质量，为物业服务企业参与老旧小区改造工作提供助力。
总之，政府要加强对物业服务企业参与老旧小区改造的支持和引导，建立健全相关的政策措施和长效机制，为物业服务企业参与老旧小区改造创造良好的政策环境和市场条件。物业服务企业要发挥自身在老旧小区改造管理中的优势，通过提供专业的物业服务，协助政府和居民做好老旧小区的改造工作，提高改造效率和质量。居民则应发扬主人翁精神，通过建言献策、做好配合等，积极主动参与老旧小区的改造管理。唯有如此，老旧小区的改造和管理工作才能稳步推进，取得实效。（原载于《中国物业管理》杂志2024年第7期）