文 / 崔晶（北京市物业服务指导中心）
近年来，北京市将完整社区建设纳入城市更新行动重要任务之一，海淀华清园、西城三里河路9号院、朝阳东方华庭、通州云景里、平谷平粮等7个社区入选全国试点，覆盖核心区、城市副中心、新城及生态涵养区，形成多元布局，在社区体检、设施补短板、治理创新等方面先行先试，积累了可感可及的实践经验。笔者结合北京市完整社区建设试点推进工作，对完整社区建设的经验做法、存在问题及优化路径进行探讨。
实践探索：从“盆景”到“苗圃”
一是以试点为引领，让“无体检不更新”成为硬约束。
试点工作启动之初，北京市便明确“无体检不更新、先治理后改造”工作原则。各试点社区对照国家建设标准建立本地化评价指标体系，依托社区体检精准梳理短板弱项，聚焦居民急难愁盼诉求，因地制宜编制“一社区一策”差异化改造实施方案，将试点建设与老旧小区改造、社区服务功能完善深度融合，紧扣“一老一小”核心民生需求，靶向破解停车资源紧张、休闲活动场地不足、基层服务配套薄弱等突出民生痛点。
以三里河路9号院为例，该社区开展社区专项体检时构建多方联动的体检协作平台，采用第三方体检与居民满意度调查相结合的方式，全面梳理出多项具体问题，并据此制定楼道提升、设施增补、交通改善、环境优化、运行保障多项专项行动，建立社区更新项目库，分年度制定推进计划。
二是以民生为导向，让“一老一小”场景可感可及。
各试点社区聚焦“一老一小”核心民生需求，因地制宜推进设施改造提升，覆盖综合服务、托幼保育、医疗卫生、文体便民、养老服务等重点领域。在养老服务方面，三里河路9号院完成养老驿站适老化样板间改造，扩充养老服务设施面积；小马厂西社区对养老驿站升级改造，拓展日间照料、老年餐桌、健康指导、心理慰藉等服务内容，并安装“一键”呼叫智能终端，实现医、食、住、行“一键”呼叫服务。
各试点社区还注重引入社会力量参与设施改造。朝阳东方华庭社区引入龙湖公益基金会作为社会资本，邀请专业机构研发“一老一小”标准化导则，挖掘存量空间资源，建设适老活动场地和儿童室外游乐场。平谷平粮社区将低效闲置的粮油工贸办公楼联动周边闲置锅炉房，整体改造成医养结合的养老服务中心和文化体育活动中心，交由社会资本运营并对社区无偿开放部分公益服务。
三是以治理为支撑，让党建“朋友圈”激活共治“生态圈”。
试点工作充分发挥党建引领核心作用，将“吹哨报到”、党员干部包户等机制深度融入建设全流程，探索形成了各具特色的社区治理模式。三里河路9号院形成“一核四圈”多元治理模式，坚持党建引领核心作用，实现党建“朋友圈”、群众“自治圈”、暖心“服务圈”、专业“技术圈”的“四圈”融合；建立“社区党委—楼栋党支部—党员楼门长—党员先锋户”四级纵向党建链和“包楼社工+物业服务企业代表+物管会代表+产权单位代表+居民代表”五方横向共治链。
在改造实施中，各试点坚持拆违治乱前置原则，严格落实一户一策化解矛盾。通州云景里社区首创“施工楼栋长”机制，施工单位委派专人分片负责居民协调事宜，每日发布施工信息、即时上门响应诉求、逐项回访销账，构建了施工全过程的居民协调体系。同时，各试点高度注重挖掘本土文化特色，如朝阳东方华庭社区创建“银龄”五聚文化俱乐部，开设摄影、传承、书画、歌舞等文化课堂，以传统节日为节点开展助老志愿服务系列活动，同步升级硬件环境与社区文化软实力，为物业服务延伸至社区文化运营提供鲜活样本。
现实挑战：四个“绕不开”的堵点
在推进试点建设过程中，也暴露出一些深层次问题，需要正视和破解。
一是资金渠道不够明确，“完善提升”类项目受资金制约。
完整社区建设涉及设施改造、服务提升、运营维护等多个环节，资金需求量大。目前老旧小区改造资金主要用于基础类改造，完善提升类项目资金保障不足。部分区级财政压力较大，对社会资金的引导和撬动作用有限。通州云景里社区反映，集体土地新建公共服务配套的资金支持政策尚未明确，社会企业资金测算不平衡，参与度较低。平谷平粮社区虽然通过“疏整促”项目整合了多方资金，但总体上仍以市区政府投入为主，市场主体投入占比很低，多元化投融资机制尚未有效建立，制约了物业服务企业以“投资+运营”方式深度参与完整社区建设。
二是存量空间功能转换路径不畅，“沉睡资产”难以唤醒。
完整社区建设需要盘活社区闲置物业管理用房、公共空间等资源，用于补充公共服务设施。但在实际操作中，闲置配套设施规划功能调整面临审批条件受限、流程烦琐、政策路径不畅等问题。通州云景里社区范围内一处闲置集体土地，拟建设社区综合服务配套，但关于集体土地新建公共服务配套路径尚未明确，目前该处尚无明确实施主体。这一问题在多产权老旧社区中尤为突出。
三是社区禀赋条件差异显著，“一社区一策”实施难度大。
试点区普遍反映，推进完整社区建设受社区禀赋条件、居民意愿、资金保障、规划政策、业态管理等条件约束较大，工作开展需全链条周全考虑。不同社区在空间资源、人口结构、物业基础等方面差异显著：三里河路9号院是集居住、办公、教育、商业便民功能为一体的多产权、多业态老旧社区，协调难度大；朝阳东方华庭社区是集高档住宅、购物中心、商务写字楼为一体的大型综合社区，面临商业与居住功能融合的问题。“一社区一策”在实操中极易演变为“一社区一团乱麻”，对物业服务企业的差异化、定制化服务能力提出了更高要求。
四是配套政策滞后于基层探索，“有方向、缺路径”普遍存在。
完整社区建设涉及项目筹划、建设、使用、维护等多个环节，目前各环节配套政策尚不完善。社区体检方法、存量空间功能置换、项目实施方案编制等基层反映集中的实操问题，缺乏清晰的政策清单和体检清单，导致基层推进工作面临“有方向、缺路径”的困境。此外，设计师全过程跟踪服务、市场主体参与社区建设等创新做法，也缺乏制度化的政策支撑，影响了物业服务企业以“先行先试”角色参与完整社区建设的积极性。
优化路径：四个“再发力”方向
针对上述问题，结合试点经验，本文从以下四个维度提出优化路径建议。
一是顶层设计再发力，把“一个机制、一次体检、一批项目、一套评估”立起来。
推动市级工作方案尽快印发实施，为全市工作提供权威政策依据。同步梳理形成政策清单和体检清单，细化工作流程和建设标准，针对社区体检方法、存量空间功能置换、项目实施方案编制等基层反映集中的实操难题，提供清晰、具体的政策依据和操作遵循。
在顶层设计中，应确立“一个机制、一次体检、一批项目、一套评估”的核心工作框架。强化机制保障，依托城市更新工作专班建立市区两级协调推进机制；开展社区年度体检，形成需求、资源和项目“三张清单”；系统谋划项目，坚持项目生成自下而上，由社区体检发现的问题和居民实际需求驱动，围绕“三张清单”编制项目实施方案，建立动态管理的项目储备库；推进实施见效，探索可持续运营模式，建立效果评估与激励制度。
二是协同机制再发力，把“九龙治水”拧成“一股绳”。
充分发挥市级协调推进机制的统筹作用，加强住建部门与发改、规划、民政、财政、城管等部门的常态化沟通联动，在土地管理、规划审批、资源利用、业态管理等方面形成政策合力。借鉴平谷平粮社区“区域统筹、各方主体协同推进”经验，由街道牵头联合相关部门及产权单位、运营单位，将市政管网改造、老旧小区综合整治、环境整治、闲置资源盘活利用相结合，统筹推进、同步实施，最大限度减少对居民生活的影响。
压实区级政府主体责任，完善区级联审机制，确保项目谋划的科学性与可行性。同时，注重将体检成果与完整社区建设有机衔接，将体检发现的问题清单转化为完整社区建设的项目清单，为物业服务企业打通“前期介入—中期改造—后期运营”全链条提供制度接口。
三是“物”“人”双投资再发力，让物业服务从“接项目”走向“做生态”。
在持续补齐基础设施和公共服务设施短板的同时，高度注重“投资于人”。一方面，加强对基层工作人员、责任规划师、实施主体等专题培训，提升项目策划、资金筹措、社区动员和可持续运营能力。另一方面，积极构建可持续运营模式，借鉴三里河路9号院“引入市场主体参与社区建设”经验，探索产权单位盘活闲置资源、引入专业力量改造的路径，在设施更新设计中实现运营前置。
在养老服务等领域，可借鉴“物业+养老”融合发展思路，推动物业服务企业参与社区养老服务，构建政府引导、协会搭台、企业主办、社区协同的服务体系。在物业管理方面，可借鉴平粮社区“大物业”模式，采取“改造+专业平台企业”一体化招标模式，引入大型物业服务企业，实现物业收费和服务标准双提升，让物业服务真正成为完整社区建设的“长期合伙人”而非“短期施工方”。
四是典型示范再发力，把“点上盆景”变成“面上风景”。
全程跟踪培育一批典型示范项目，对其立项、建设至运营全生命周期进行研究。通过设立专项激励资金，强化典型案例培育与宣传，组织召开现场观摩会、经验交流会，推动点上的“盆景”转化为面上的“风景”。
在示范培育中，应注重挖掘不同类型社区的特色经验。如三里河路9号院的“设计师全过程跟踪服务”和“一核四圈”多元治理模式、通州云景里社区的“施工楼栋长”机制和“评定分离”招标方式、朝阳东方华庭社区的公益基金参与和智能化服务、平谷平粮社区的“体检先行、运营前置”和低效闲置空间盘活利用等，形成多元化、差异化经验体系，为不同类型社区建设完整社区提供参考。
从“试点”到“全域”，物业服务大有可为
完整社区建设是一项系统工程，涉及设施改造、服务提升、治理创新等多个维度，需要政府、市场、社会多方协同发力。北京市7个全国完整社区建设试点在探索实践中，积累了社区体检先行、“一社区一策”差异化改造、党建引领多元共治、引入社会力量参与等有益经验，但也面临资金渠道、空间转换、配套政策等方面的瓶颈制约。下一阶段，应紧紧围绕“扩面、提质、增效”三大主攻方向，加快顶层设计出台，健全协同实施机制，深化“物”“人”双投资，加强典型示范培育，推动完整社区建设从试点探索向全域推进转变，为超大城市基层治理现代化提供北京样本。
对物业管理行业而言，完整社区建设既是政策红利，也是能力大考。谁能率先把“补短板”的工程能力、“做运营”的服务能力、“建生态”的治理能力拧成一股绳，谁就能在这场城市更新的长跑中占据主动。这或许正是完整社区建设留给物业服务行业最值得珍视的窗口期。（原载于《中国物业管理》杂志2026年第9期）