文 / 刘刚（云南省住房和城乡建设厅房地产市场监管处副处长）
习近平总书记指出，要以“绣花功夫”不断提升小区物业管理和便民服务水平，努力让居民群众满意。近年来，云南省立足行业长远健康发展，把“绣花功夫”贯穿物业管理体系建设、服务品质提升、多元共治构建、数字智慧赋能、安全底线守护全过程，一针一线打磨治理细节，一点一滴优化服务供给，一步一步健全制度体系。全省纵深推进物业服务领域突出问题集中整治与物业服务质量提升行动，推动物业管理从粗放式管护向精细化治理转变、从基础安保保洁向多元化便民服务延伸、从单向管理向多方协同共治转型，不断绘就小区宜居、治理有序、群众满意的基层治理新图景。
细针密线织就治理画卷，绣花功夫结出累累硕果
秉持细心摸排、耐心调处、巧心共治、恒心建制、公心为民的绣花治理理念，云南省系统开展全覆盖拉网式行业排查整治，累计开展检查近2万次，排查住宅小区9870个，排查整改各类突出问题1.53万个，在基层融合、设施提质、行业规范、资金监管等多个维度实现稳步突破，精细化发展成效逐步显现。
一是党建引领打通治理末梢，多方共治格局全面成形。坚持把党建引领作为物业治理的“主线针”，不断夯实小区治理根基。全省累计建成小区党支部10116个，小区业委会（物业管理委员会）覆盖率提升至95.3%。积极探索社区党组织领导下居委会、业委会、物业服务企业三方常态化协调运行机制试点落地，抓好5个州（市）7个社区试点建设。大力推行“城管进社区”改革，将行政执法、矛盾调解端口下沉至小区楼栋一线，把大量物业服务纠纷、邻里矛盾化解在基层萌芽状态，累计就地化解各类矛盾纠纷105万余条次，行业信访投诉量同比下降35.7%，实现“小事不出小区、大事联动处置”。培育12个县（市、区）物业服务治理改革试点，推广盘龙区深改试点经验，通过党员下沉、双向任职、红色议事，构建“小区自治、物业共管、群众共治”良好局面，基层治理末梢运转更加顺畅高效。
二是硬件设施迭代更新，宜居生活底色持续擦亮。聚焦群众最关心的居住硬件短板，用心补齐小区设施欠账。抢抓超长期特别国债政策机遇，争取资金3.62亿元，推进2324台老旧住宅电梯更新改造，有效化解老旧小区电梯老化、故障频发、维保缺位等民生痛点，守护居民上下楼出行安全。强化业主共有资产监管，全省规范公示小区公共收益3.01亿元，让广告、车位、共有用房出租等公共收益晒在阳光下，切实保障全体业主的知情权、监督权和收益权。持续拓宽物业服务覆盖面，全省“专业物业+基础托管”双向模式并行，物业服务整体覆盖率达到92.5%，一大批无人管理、杂乱无序的老旧三无小区实现规范化托管。因地制宜推进骑手友好型社区建设，实现专业物业服务小区全覆盖，兼顾外卖骑手、快递员等新就业群体的休息补给、临时停靠需求，让小区治理既有居住舒适度，又有城市人文温度。
三是行业监管日趋规范，市场经营环境持续净化。改变“重收费、轻服务”的粗放经营模式，精细化行业监管体系逐步搭建完成。省级统一推行标准化物业服务合同示范文本，全面落实“五亮五公开”信息公示制度，要求物业服务企业亮身份、亮评价、亮人员、亮标准、亮承诺，阳光化管理模式获得人民日报等国家级媒体关注报道。各地因地制宜创新监管制度，如玉溪市红塔区创新推出物业费“一费制”政府指导价，从定价源头缓解“质价不符”突出矛盾；昆明市呈贡区率先搭建智慧物业管理平台，实现业主线上投票表决、公共收益线上审计、诉求线上提交，用数字化手段压缩暗箱操作空间。一系列精细化监管举措落地后，全省物业服务领域信访投诉量持续下降，违规经营、服务缩水等乱象得到明显遏制，行业风气愈发清朗。
四是资金监管全链条收紧，牢牢守护群众“安居钱”。住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，也是群众最关切的公共资产。云南省构建起住宅专项维修资金归集、代收移交、申请使用、应急审批、审计公示、追缴追责全链条监管体系。一方面开辟应急使用绿色通道，遇到消防设施损毁、屋面漏水等紧急隐患时，可以简化流程快速拨付资金排险除患；另一方面严厉打击开发企业代收资金拒不移交、违规划转挪用等行为，通过省、州（市）、县三级跨区域联动协调，成功追回异地法院违规划扣的维修资金171万元，以个案治理规范全省维修资金监管流程。各级审计部门定期开展资金专项审计，常态化排查廉政风险点，筑牢维修资金安全防线。
穿针引线探索实践路径，五大绣花针法筑牢物业治理根基
绣花贵在落针精准、走线连贯、章法有度、久久为功。云南省建立省住房城乡建设厅厅领导及处室负责人挂联16个州（市）全覆盖机制，整治专班实体化办公，省州（市）县三级联动部署，实施“三个一批”攻坚行动，督办一批重难点问题，攻坚276个问题小区，选树一批典型案例，将“绣花功夫”的五层内涵转化为看得见、摸得着的基层实操举措。
一是以“细心”摸排建档，分类管理找准治理靶点。聚焦物业服务质价不符、侵占业主公共收益、住宅专项维修资金管理使用不规范、共用设施设备维护不到位、住宅老旧电梯更新不及时等问题进行分类建档立卡，逐小区摸清设施设备状况、业主核心诉求、历史矛盾难点。巡检不再只盯着路面卫生、绿植修剪等表面现象，而是深入电梯机房、消防泵房、配电间、地下管网、架空层等隐蔽点位，常态化排查非机动车充电设施缺口、消防器材过期、公共空间违规占用等微小隐患，建立“一小区一台账、一隐患一编号”，把微小风险消灭在萌芽阶段，防止小隐患拖成大矛盾、小诉求积累成大信访。
二是以“耐心”柔性调处，循序渐进化解疑难矛盾。物业服务领域矛盾大多积年日久，强硬处置容易激化对立。建立“社区协商先行、行政调解跟进、行政执法介入、司法途径兜底”的阶梯式纠纷处置模式。针对新旧物业交接冲突、拒交物业费、公共区域使用分歧等复杂问题，依靠社区、业委会、党支部反复座谈协商，理顺各方权责边界；对长期悬而未决的重难点问题，实行挂图作战、按月对账、持续跟踪，不靠临时妥协换取表面销号，依靠耐心沟通实现矛盾实质性化解，维护小区长期平稳秩序。
三是以“巧心”创新模式，多元共治拓宽服务边界。一方面优化治理架构，依靠小区党支部统筹各方力量，打破物业服务企业单方面管理小区的固有模式，让社区自治、业主自治、行业监管相互配合；另一方面创新服务业态，不再局限于传统基础物业服务，积极探索“物业服务+生活服务”新模式，利用小区闲置物业管理用房设置便民服务点，引入家政维修、老年助餐、临时托育、居家适老化协助等延伸服务，推动物业服务企业从“管房子”转向“服务人”。同时大力推动智慧物业平台建设，把业主表决、线上报修、费用查询、投诉回访全部搬到线上，用数字化手段降低沟通成本，提升管理精细度。
四是以“恒心”建章立制，固化经验实现常态长效。短期服务靠人力，长期治理靠制度。省级层面搭建物业管理顶层监管框架，出台信用评价、合同管理、维修资金监管通用规则；州（市）、县区结合本地治理痛点细化配套政策，把三方议事机制、城管下沉执法、公共收益管理、收费指导价等基层成熟做法，转化为正式管理制度。依托常态化行业巡检、信用评级督导、跨部门联合检查持续约束市场主体，避免管理标准随着人事调整、企业更替出现波动，让精细化管理依靠制度持续落地。
五是以“公心”坚守底线，兼顾公共利益与全域安全。所有精细化管理始终坚守为民公心这一底色。在资产管理上，严控公共收益、维修资金使用审批，杜绝利益输送、暗箱操作；在安全管理上，结合云南山地多、雨季长的地域特点，增加外墙脱落、地下室积水、防溺水等特色巡检项目，同步巩固高层住宅小区消防隐患排查成果；在服务对象上，兼顾老年群体、少年儿童、新业态劳动者等不同人群需求，打造友好型公共空间，让精细化治理既有规则硬度，更有民生温度。
精雕细琢持续深耕发力，以“绣花功夫”奔赴物业治理新征程
面向未来，云南省将继续坚守绣花式精细化治理思路，坚持当下改与长久立相结合，推动集中整治从“集中治乱”转向“长效治本”，推进长效机制建设，从共治体系、服务业态、数字赋能、行业监管、安全运维、制度建设六个方面持续打磨针脚，推动全省物业管理和便民服务再上新台阶。
一是夯实党建引领基础，缩小小区治理差距。持续优化社区党组织引领下三方议事协调机制，扩大试点成果，推动小区党支部深度介入小区各项重大事务决策。深化城管进社区长效机制，推动执法资源常态化下沉街道，实现自治、调解、执法有机融合。扎实推进“三个一批”攻坚行动，紧盯省级重点督办问题销号，全力推进276个问题小区靶向整治。针对无物业老旧小区实行分类施策，市场化引进专业物业服务企业、街道社区领办公益性物业服务、居民自主管理、社会组织托管多路径并行，持续扩大基础物业服务覆盖范围，不断缩小新建小区与老旧小区之间的治理差距，实现所有小区有人管、管到位。
二是拓展便民服务业态，推动物业服务转型升级。全面推广“物业服务+生活服务”融合模式，依托完整社区建设，盘活小区闲置配套资源布局便民网点，把家政、助老、托育、家电维修、便民理发等服务引入小区，打通便民服务“最后一公里”。持续深化阳光公示制度，全面普及服务清单、收费标准、公共收支常态化公示，推广合理的政府指导价管理模式，从源头化解质价不符矛盾。督促物业服务企业建立居民诉求“接单—处置—回访—评价”闭环响应机制，快速响应楼道漏水、路灯损坏、邻里噪音等微诉求，让居民小事不出楼栋就能解决。
三是加快建设智慧物业平台，数字赋能提升服务效率。建立省级智慧物业服务平台，逐步实现线上业主表决、业主满意度测评、物业区域备案、信用评价、信息公示一体化运行，减少人为操作空间。建立物业服务领域舆情常态化监测机制，实时捕捉物业费争议、物业服务冲突等苗头性问题，做到风险前置研判、快速介入化解，用数字化提升风险精细化管控水平。
四是完善信用分级监管，引导行业良性竞争。优化物业服务企业信用评价监管体系，建立守信激励、失信惩戒双向机制：对服务规范、业主评价高、无违规记录的守信企业，在项目招投标、行业评优、政策扶持上予以倾斜；对挪用资金、服务严重缩水、侵害业主公共利益的失信企业列入行业失信名单，引导市场主体限制其新项目准入。针对不同类型小区制定差异化物业服务指导标准，引导物业服务企业放弃低价恶性竞争，走精细化、品牌化、特色化发展路线，培育一批本土优质物业服务品牌。
五是细化全域安全运维，织密小区安全防护网络。落实“管行业必须管安全”要求，将住宅小区安全治理摆在更加突出位置，全方位织密安全防护网络，全链条压实安全管控责任。巩固前期全省高层住宅小区消防安全隐患专项排查整治成果，用好维修资金应急通道快速处置紧急安全隐患。紧盯国债老旧电梯更新项目，统筹推进2026年度改造任务，加快项目开工完工。紧扣云南雨季特点，常态化开展地下室排水、山体边坡、外墙脱落、低洼区域积水排查，强化小区河道、积水点位防溺水日常值守。全方位守住住宅小区消防安全、汛期安全、结构安全底线。
六是健全地方性制度体系，实现常态长效治理。系统梳理全省各地试点创新经验，把三方协同议事、城管下沉、智慧监管、公共收益管理、维修资金风险防控等经过实践检验的成熟做法，提炼完善地方性物业管理配套政策，补齐制度短板。持续规范住宅专项维修资金全生命周期管理，强化开发企业代收资金追缴，通过行政、司法追缴并行化解历史遗留欠缴问题，同时优化归集政策，从源头减少新增违规问题发生。持续挖掘、总结各地优秀小区治理样板案例，打造一批可复制推广的精细化治理示范点，以点带面带动全省物业行业整体提质。
一针一线皆民生，一枝一叶总关情。物业管理虽没有惊天动地的大事，却连着千家万户的日常冷暖。目前，云南正秉持“绣花功夫”的精细化治理理念，精耕细作，持续破解物业管理行业发展堵点难点，把小区一件件“关键小事”办成暖民心、顺民意的民生大事，不断提升广大居民的获得感、幸福感、安全感，奋力推动全省物业管理行业迈向规范化、精细化、便民化高质量发展新阶段。（原载于《中国物业管理》杂志2026年第10期）