文/安世锦（作者系北京市住建委物业管理处二级调研员、中国人民大学管理学博士、《北京市物业管理条例》执笔起草人）
为构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，建设和谐宜居社区，规范物业管理，维护物业管理相关主体的合法权益，保障物业的依法、安全、合理使用，北京市研究制定了《北京市物业管理条例》（以下简称《条例》），经市人大3月27日审议通过，于5月1日正式实施。做好物业管理是构建首都城市治理体系的重要基础工作，涉及千家万户，社会各界和广大人民群众都非常关心。
《条例》共八章一百零四条，分为总则，物业管理区域，前期物业，业主、业主组织和物业管理委员会，物业服务，物业的使用和维护，法律责任和附则。
NO.1当前物业管理行业基本情况
自《北京市居住小区管理办法》出台至今，25年来，本市物业管理发生了翻天覆地的变化，企业数量不断增多，从业人员队伍不断壮大，实施物业管理的规模扩大，管理的类型更加多样化，基本囊括了所有业态。从早期的住宅小区为主扩展延伸到写字楼、商场、医院、学校、工业厂房、航站楼、博物馆等。截至2019年底，本市实施物业管理的项目7000多个，总建筑面积近7亿平方米。物业服务企业3000多家，成立业主大会的小区达1200多个。
除了数量、规模的扩大外，物业服务企业的外在形象、内在品质也在发生着积极变化，总体处于转型升级中，呈现出一些新的趋势和特点。一是企业运营由传统的劳动密集型和粗放型模式向精细化、集约化、智能化模式转变；二是行业在清洁、绿化、秩序维护、设备维护等基本服务的基础上，向居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等个性化需求延伸，行业呈现多元化发展态势；三是保安、保洁、绿化等专业公司提供专业服务非常普遍，物业管理向更加细分的专业化和社会化发展；四是近年物业管理行业经营收入和管理面积均达到两位数的增长，迈入高速发展的快车道。同时，影响力日益扩大，行业发展前景可期。
同时，新常态经济下对物业管理有新的要求，新常态经济是惠民生使人民幸福的经济，新时代人民对美好生活的向往更加强烈。物业管理与居民生活幸福与否休戚相关，加强物业管理提升居民幸福指数已经形成基本共识。2017年6月，中共中央、国务院发布的《关于加强和完善城乡社区治理的意见》在着力补齐城乡社区治理短板中明确提出改进社区物业服务管理，建立多方议事协调机制。2019年5月，中共中央办公厅印发的《关于加强和改进城市基层党的建设工作的意见》中明确要在物业服务企业、业委会中建立党组织，延伸党的工作手臂。
所以，现在的物业管理已不仅仅是提供基础性服务，而是被赋予了新的内涵，是城市管理的重要构成，更是基层治理的重要抓手，社会价值凸显，甚至关系党建引领基层治理的大局。
NO.2《条例》的主要内容
本次物业管理立法以党建引领基层治理为主线，推动物业管理工作从行业管理向社会治理转变。坚持问题导向，聚焦业主大会和业委会规范运作、物业服务人监管、专项维修资金续筹、专业管线维修养护责任、违法违规居住行为等焦点难点问题，积极寻求破解路径，努力解决事关民生的“关键小事”。《条例》立足本市特点，总结基层经验，创新管理方式，推动形成具有北京特色的物业管理新制度体系。
1.加强党建引领，构建党建引领社区治理下的物业管理新体制和新模式。
当前，物业管理与社区治理结合不够紧密，业委会和物业服务企业与社区党组织没有建立有效的联系机制，党建引领作用尚未得以充分发挥。《条例》加强党建引领基层治理，将物业管理纳入社区治理，推动“街乡吹哨、部门报到”改革向社区治理深化。《条例》明确构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系，明确建立健全社区党组织领导下居（村）委会、业委会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业委会、物业管理委员会中建立党组织，鼓励党员通过法定程序担任业委会委员。加强社区党组织对业委会委员候选人的把关。
2.赋权街道，夯实街道职能，健全物业管理体制。
《条例》落实街道工作会议精神和“吹哨报到”机制的要求，赋予街道更加详实具体的管理职权。将原由行业主管部门和相关部门承担的部分行政处罚权和对物业服务企业、业主组织承担的监督指导权下放街道。在业主组织的成立、备案以及换届等环节明确了街道的具体监督指导方式，具有很强的操作性。同时，加强了街道对业委会会议、印章、成员资格等方面的重点监督。
3.分类管理，创新管理方式，逐步推动管理的全覆盖。
针对商品房、保障房、房改售房、失管老旧小区等物业类型不同、问题多样的现状，《条例》结合小区具体情况，实行分类指导、差别化管理，逐步推动管理的全覆盖。《条例》充分尊重业主选择，满足业主多样化需求，业主共同决定后可以对房屋及配套设施设备的维修养护采取委托物业服务企业、专业单位、其他管理人或自行管理等四种方式。在不具备成立业主大会条件等情形下，街道办事处、乡镇人民政府可以组建物业管理委员会。
4.完善市场规则，确保市场主体遵守权责一致、质价相符、公平公开的行为准则。
市场化是物业管理行业的本质特征。《条例》充分考虑了物业管理的市场属性，明确规定要建立权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序。《条例》规定物业服务收费实行市场调节价并适时调整。行业主管部门发布住宅小区物业服务项目清单，行业协会监测和发布物业服务项目成本信息和计价规则，业主和物业服务人在协商物业费时可以参考。
5.规范业主大会的成立与业委会的运作，保障广大业主的合法权益。
《条例》推动业主大会的成立，加强对业委会的指导监督，重点解决“启动难、筹备难、备案难、决策难、换届难”五大难题。《条例》保持了《北京市物业管理办法》业主大会成立的低门槛，新增了居（村）委会可以组织业主申请成立业主大会，拓宽了申请的渠道，充实了推动的力量。《条例》加强对业委会日常运作、资格罢免、换届等全流程的监督。
6.加强行业监管，建立履约考评机制，促进物业服务水平提升。
《条例》建立项目负责人报到制度，明确物业服务企业必须遵守的九项规定。根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查情况，对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度。明确突发事件应对期间物业服务企业的责任。
7.加强对维修资金和公共收益管理，确保房屋的“养老金”。
随着全市房屋逐步进入大中修期，维修资金不足的问题日益凸显。《条例》加大维修资金的补建、续筹力度，规定已售公房的业主转让公房前或者已售公房产权人变更的，应当按照届时商品房标准补足公房的维修资金。不动产转移登记或者抵押登记时，应当提供已足额交纳的相关凭证。同时明确余额不足的，百分之五十以上公共收益优先用于补充维修资金。
8.加大处罚力度，让居住区更加规范有序，建设和谐宜居美丽家园。
《条例》加强了对市场各方主体的全面监管，加大了处罚力度，为《条例》的实施提供了法制保障。《条例》规定街道办事处、乡镇人民政府建立综合执法工作机制，加强对住宅小区内违法行为的巡查处理。加强了对业主和使用人居住行为的监管。对于13种违法违规行为，利害关系人有权投诉、举报。《条例》规定业主必须按时足额交纳物业费。拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以对其作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。占用、堵塞共用部位或者损坏共用设施设备的，城管执法部门可对单位处二千元以上二万元以下的罚款，对个人处二百元以上五百元以下的罚款；物业服务人拒不退出的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款等。同时，相关主体受到行政处罚的情况将共享到公共信用信息平台。行政机关根据本市关于公共信用信息管理规定可以对其采取惩戒措施。