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《民法典》新规对企业影响与对策

发布: 2020-07-15     文章来源:     查看: 2444次


/程纯洁 黄巧生 张经纬(程纯洁系中国物业管理协会副秘书长、合肥市物业管理协会会长,黄巧生、张经纬系合肥市物业管理协会法专委委员 )

针对物业管理行业,《民法典》此次设立了“物业服务合同”专章,用一定规模的篇幅明确了物业服务企业的权利和义务。本文特以《民法典》为蓝本,对比新旧条文,并在此基础上加以解读。通过这种方式,目的为使行业人员能更好理解《民法典》涉及行业的相关改动以及如何应对。

1关于成立业主委员会和业主大会

【条文对比】

 

本条显著的变化是,明确了“居民委员会”应当为设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。居民委员会作为中国特色的基层自治组织,它的一个鲜明特点就是具有明确的宪法地位。随着基层自治的推进,城市管理重心下移,现阶段全国普遍形成了以街道办为核心、居民委员会为主要力量的社区管理模式。而物业管理问题具有广泛性、普遍性,是社区治理的重难点。站在社区管理者的角度,抓好物业管理,实现业主委员会和居民委员会的融合,无论于社会成本还是行政管理成本都是最佳方案。

因此,作为物业服务企业,应加强与居委会的联系,主动汇报工作,多渠道了解业主成立业委会的动向;不断复盘、总结与业委会相关的工作经验并加以整合,出台或优化相关工作指引或指导文件,帮助物业小区一线工作人员提高应对水平和经验。

2关于重大事项表决权

【条文对比】

 

本条文显著变化有两块:一是关于需要采取特殊表决方式的事项有所变动,即删除了原法律规定的“使用建筑物及其附属设施的维修资金”,新增了“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”;二是关于表决权,此次《民法典》增设了参与表决的门槛,即专有部分和人数“双三分之二以上 ”,在此基础上,同时针对重大事项特殊表决方式,将原有的“双三分之二以上”修改为“双四分之三以上”。

关于“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”,实践中,关于小区开展公共经营的手续,方法不一,有些是通过主动征询业主意见方式,有些是通过在小区张贴公示,被动收集业主意见,也有一些是不征求业主意见,认为物业服务合同里已经明确约定委托物业公司进行公共区域经营,即已进行了概括性的授权,不需要再就具体开展的公共经营活动征求业主意见。而此次修订,将该事项纳入业主自治的范畴,对今后开展公共经营的规范性可能会有更高的要求。

关于表决权的改动,虽然重大事项的表决权要求是提高到了四分之三,但由于增加了业主大会参会的限制,从而导致最终业主的表决权门槛是有所下降。

本条的改动,尤其是表决门槛的下降,对于有成立业委会打算的项目应该更加关注,一方面应当做好物业服务工作、以不断提升服务品质为本;另一方面应当在业委会成立之前即介入进去,参与到业主委员会选举中,并引导业主大会及业委会议事规则的制定,通过对会议的召开、表决等条款的合理设置,以最优的方式来保护物业服务企业的权利。

3关于维修基金

【条文对比】

 

现实生活中,小区的公共维修资金提取难、使用难的现象长期存在,《民法典》为了解决这个难题,唤醒沉睡的资金,也做了两方面的调整:

一是扩大了维修资金的使用范围,将屋顶、外墙、无障碍设施明确为共有部分,将更新和改造纳入使用范围,明确了维修资金的筹集、使用情况应当定期公布,规定了紧急情况下业主大会或者业主委员会可以申请使用建筑物及其附属设施的维修资金;

二是降低了维修资金募集和使用的难度,在上文关于表决权的变动中,我们可以看出,按《民法典》新规,募集维修资金所需条件为2/3(参与表决)X3/4(同意)=1/2;使用维修资金所需条件为2/3(参与表决)X1/2(同意)=1/3。可见,相对于原法律规定中关于募集使用维修资金“双三分之二”的要求,现行的表决要求门槛得到了大幅度的降低。

此次修改对于物业服务企业来说是一个利好,为物业服务企业降低公共设施设备管理风险以及提升业主满意度提供了支持。

作为物业服务企业,一是要梳理现有各项目维修资金使用情况,依据当地维修资金管理办法,汇总整理可申请维修资金的项目;二是对于已成立业委会的小区,要与业委会积极沟通协作,根据业主大会及业主委员会指导规则赋予业委会的义务,要求业委会参与到维修资金的组织、筹集工作中,配合做好业主宣导;三是针对维修资金需定期公布的规定,积极建立维修资金公示相关制度,履行法定义务。

4关于公共经营收入权属

【条文对比】

该规定为新增条款,明确了利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有。对于小区电梯广告、外墙广告收入归属等产生的纠纷,该条款将发挥定分止争的作用。同时,该规定明确允许“扣除合理成本”,给物业服务企业留下一定的空间,可以在物业服务合同中予以明确。

关于小区公共经营的收入,安徽省内的相关法规有明确约定,即“合同约定优先”,若合同无约定,则按法定。此次民法典将该部分明确为属于业主所有,但可以收取合理成本,对于之前没有分配到公共经营收益的物业服务企业有一定好处。但是该合理成本的范畴,笔者认为仍需要出台政策进行细化解释。

对于物业服务企业来说,在下一步的工作中,首先是在在签订《物业服务合同》时,结合项目实际,充分评估“合理性收入”;其次是保留好开展多种经营投入人工等成本的明细,完善相关记录,留存相关单据。

5关于物业服务企业与政府工作的配合

【条文对比】

本部分是新增条款,应是疫情期间,政府意识到了物业服务企业在社区管理方面的重要性和作用,特地通过立法将相关权利义务予以明确。

立法明确了物业服务企业应当执行政府相关管理措施,表面上看是加重了物业服务企业的责任,但权利义务是对等的,立法也明确了业主应当配合物业服务企业的相关管理、处置措施。笔者认为,物业服务企业的本质介于服务与管理之间,以服务为本,以管理为辅,立法的支持,或许会有利于物业服务企业更好地开展工作。

作为物业服务企业,应加强与政府部门的工作配合与联系,要结合项目管理实践,在执行政府管理措施,尤其是采取强制措施时,一是要和业主做好解释工作,最好以书面形式明确告知是执行政府的管理措施并且做好留存;二是必须保留好政府要求物业服务企业执行相关措施的凭证。

6关于物业服务合同的内容

【条文对比】

本次《民法典》的修订,在合同编内设置了“物业服务合同”专章,即意味着物业服务合同从“无名合同”成为了“有名合同”,从本条来看,主要的区别在于明确了“物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分”。

一般情况下,合同成立后,需要变更或增加合同内容的需要另行签订补充协议或其他书面凭证,本条明确了物业服务企业公开作出的服务承诺视为物业服务合同的组成部分,实则是为了规范物业服务企业滥开“空头支票”的行为,从某种角度来说,也是加重了物业服务企业的责任。这就要求物业服务企业严格按合同约定履行义务,并完善文件、公告的用章制度并严格执行,为了解决普遍性问题需作出相关公开承诺时,应谨慎评估是否具备可履行性。

7关于服务委托

【条文对比】

本条明确了“物业服务企业应当就委托事项给业主造成损失的应当承担连带责任”,原法律法规相关规定虽然没有明确写明,但是按照合同的相对性,当物业服务企业委托的外包企业对业主造成了相关损失的,即使没有本条规定,作为业主,仍然可向物业服务企业主张相关责任。

笔者认为,可能业主之前不知道如何解决此类事项,当了解到该规定后,则明确了责任主体,这里也体现了法律的指引作用。作为物业服务企业,对于项目上的绿化、保洁等工作,要尽量采取劳务外包模式,慎用劳务派遣方式,以“服务打包”“成果考核”的方式委托给三方公司;同时要重视外包合同的签订及履行工作,通过合同的约定转嫁风险,相关避责条款应当进行突出显示。项目日常管理时,应加强同外包单位的直接沟通,尽量避免直接管理外包单位员工,以防在产生纠纷时被判定为“名为外包、实为派遣”。

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