文/姚敏（中国物业管理协会副会长、中国物协法律政策工作委员会委员、蓝光嘉宝服务董事长姚敏）
5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了新中国成立以来首部以“法典”命名的法律——《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典），并将于2021年1月1日起施行。
自1954年首次起草《民法典》算起，中国的民法典编纂之路已走过了整整66年。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央不断推动中国特色社会主义法治体系的建设，在2020 年全面建成小康社会和“十三五” 规划收官之际，民法典“面世”的条件已成熟。
作为全面的、基本的民事法律制度，《民法典》充分反映人民群众的意愿和需求，保障人民的合法权益，它的通过具有划时代的重大意义，受到了各行各业的高度关注。聚焦到物业管理行业，近年来社区管理新型问题和民事纠纷层出不穷，而相关的民事法律规范仍留有大片空白。
“民之所呼，法有所应”，《民法典》通过物权编、合同编、侵权责任编对诸如此类的社会热点作出了回应。虽然有关业主的建筑物区分所有权、物业服务合同、高空抛物侵权赔偿等条文的落实，势必对物业管理行业原有的发展路径造成一定冲击，但也将促进行业发展更加规范化、透明化、专业化。如何用好《民法典》需要物业服务企业对行业未来管理方式的转变和改革方向作出深入思考。
01立法之路任重道远 行业法制化日臻完善
国有国法，家有家规，没有规矩不成方圆。《民法典》作为新时代我国社会主义法治建设的重大成果，对于推进国家治理体系和治理能力的现代化有着重大意义。其中关于物业管理行业的变化、细化和新增部分，更是对既有相关法律规范的一次系统性重新梳理，为行业健康有序发展提供了有力保障。
以物业服务合同为例，在《民法典》合同编中，最受物管行业关注的无疑是第二十四章物业服务合同的相关规定。作为合同编的重要组成部分，该章通过物业服务合同的效力、前期物业服务合同法定终止条件、业主合同任意解除权等14个条款，对物业服务合同作了框架性的原则规定，将物业服务合同上升为独立的合同类型，明确了业主与物业服务方之间的权利与义务，对于依法规范物业管理行业具有巨大推动作用，原来在行政法规中规定的内容上升到法律层级，有助于全面提升物业管理的法治化水平。
回顾近40年的发展历程，对于物业管理行业来说，“立法”之路并非一帆风顺。从1989年的《城市异产毗连房屋管理规定》，到1994年的《建设部关于城市新建住宅小区管理办法》，到2003年的《物业管理条例》，再到2007的《物权法》，虽然或多或少对物业管理领域的相关问题均有规定，但尚未形成紧跟时代的、系统的法律法规框架。而《民法典》的出台，则有助于建立系统的物业管理法律体系，并提升相关制度的权威性。
02行业洗牌加速 集中度持续提升
《民法典》的表决通过，对于物业服务企业可谓几家欢喜几家愁。《民法典》的有效贯彻实施，势必对物管行业现有的部分运营模式造成巨大冲击，推动物业服务企业主动或被动变革、创新，最终实现优胜劣汰，适者生存。
《民法典》对业主的建筑物区分所有权的明确，使物业服务企业在一定程度上“丧失”了社区增值服务业务的主动权。事实上，业主对小区共有部分的所有权，在《物权法》以及《物业管理条例》中已有涉及，但对于共有部分收益如何使用的表述较为模糊。
鉴于此，对于公共部分收益的分配，以往多由物业服务企业主导，与业主共同协商分配比例。如今，民法典将这部分收益明确划归业主，在保障业主权益的同时，提升了物业服务企业开展多种经营的门槛，降低了其盈利空间。
物业费低，靠社区增值服务平衡收支、实现微利，是不少服务老旧小区的物业服务企业以及中小型物业服务企业的缩影，倘若以后社区共有部分经营性收入与物业服务企业无关，生存的需求或将倒逼物业费的上涨。但质价不符或造成物业服务企业与业主矛盾激化，或导致部分物业服务企业黯然退出市场并交棒给更有实力的物业服务企业，行业大浪淘沙之势可以预见。
对于综合实力突出的物业服务企业而言，《民法典》的部分条款虽然在短时间内会形成一定掣肘，但其背后也暗藏着发展机遇。得益于新时代的数字科技，现代物业管理日趋多元化、个性化、科技化，各大领先物业服务企业已开始探索智慧科技与物业的结合。
在《民法典》的推动下，未来各大物业服务企业将更加积极主动地开启数字科技化的转型，尤其将在社区增值服务方面，探索更丰富的线上线下闭环模式，从而不断降低对小区共有部分经营的依赖性，以在行业竞争中保持领先地位。
蓝光嘉宝服务就是一个很好的案例。早在2015年，蓝光嘉宝服务就创造性构建线上线下服务相结合的“生活家服务体系”，通过“嘉宝生活家App”，为业主提供更加便捷、高效的社区生活体验。
经过几轮更新迭代，截至2019年12月，“嘉宝生活家App”已吸引注册用户总数超过79万人，累计安装及使用移动应用已覆盖全国超过400个项目。
未来，“嘉宝生活家App”将持续把传统线下物业服务通过互联网聚焦到线上，改变服务场景，同时围绕业主全生命周期的服务内容扩容，扩大业主社区生活边界，提升广大客户的美好生活体验。
基于服务力、品牌度、资金规模、市场份额、发展速度等要素存在的差异，物业管理行业强者恒强的态势已经逐渐显现，而随着《民法典》的实施，对于物业服务企业尤其是中小型物业服务企业将形成巨大挑战，行业洗牌的速度将加快，集中度会进一步提升。
03服务升级 质价相符推动行业市场化
随着社会主要矛盾的变化，消费升级及观念转变，广大人民群众对物业管理的要求也越来越高。作为时下的“朝阳产业”，物业管理的发展必然与人民群众日益增长的对美好生活的需要相适应，跟紧时代发展的脚步，不断提高服务质量。
《民法典》对于物业管理行业的重要影响，是极大提升业主的权利意识。业主大会表决机制的变动以及业主对物业管理服务合同的任意解除权，强化了业主的权利，使选聘和解聘物业公司变得更容易。
在此驱动下，在与业主的博弈过程中处于“弱势”的物业服务企业，应在竞争机制下回归物业服务的本质，重点考虑如何通过提高服务品质来实现签约率、续约率的转化，强化自身品牌形象和口碑，提升市场占有率。
其中，借力大数据、物联网、人工智能等数字科技赋能传统物业服务的升级，是未来物业服务企业重点发展方向之一。通过把握市场的需求动向，创新传统服务模式，利用新技术提高服务水平，结合“智慧城市”、“智慧社区”等概念，物业服务企业将有效提高物业管理效能，为业主带来更智慧、更美好的居住生活体验，提升物业行业效率和客户满意度。
《民法典》中对物业管理的规定，既增加了业主的权利，削弱了物业服务企业的权利和利益，又为物业服务企业在新时代的发展提供了新的契机。为此，物业服务企业应当在《民法典》的推动下，回归“服务”本质，不断实现自身的改革创新，回应时代和制度要求，不断提升服务质量和服务能力，实现业发展与业主权利保护的平衡和双赢。（原载于《中国物业管理》杂志2020年第6期）