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访广东省物业管理行业协会当值执行会长杨国贤:《民法典》对行业的影响及思考

发布: 2020-07-22     文章来源:     查看: 370次


广东省物业管理行业协会当值执行会长杨国贤

《民法典》究竟会对物业服务企业、业主的切身利益产生怎样的影响?对物业管理行业会带来怎样的机遇与挑战?对此,笔者专访了广东省物业管理行业协会当值执行会长杨国贤。 

1城市更安全

破解公共维修资金使用难题

面对杨国贤会长,笔者的问题是:《民法典》颁布以后,哪些条款尤其值得物业管理行业关注?

杨国贤说:“我个人觉得,第一点行业要关注的是有关公共维修资金使用的条款。”他说,“现在使用维修资金难度非常大。这对我们的城市安全和居民的生命财产安全是有隐患的。比如说消防设备坏了,已经不能灭火了,还要通过一系列的申请,但在这个时间段,消防安全就没办法保障。”

与《物业管理条例》的规定相比,《民法典》的规定明显降低了维修资金使用的难度。根据《民法典》的规定,使用维修资金“应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决、同时应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”,这与《物业管理条例》中的“应当由专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意”相比,一定程度上降低了维修资金的动用难度。同时,《民法典》还增加规定了紧急情况下使用维修资金的特别程序,从而增加了启动公共维修资金的效率。

杨国贤高兴地说:“《民法典》的相关条款推动了维修资金的快速利用,使我们能够对老旧小区进行快速修复,这让我们的城市更加安全,还能提升物业管理的整体管理效率和服务品质。我觉得这一点非常好。”

2收支更透明

新增物业服务合同予以规范

杨国贤会长认为物业管理需要注意的第二点内容是关于物业服务合同的规范。

杨国贤说:“当前,物业管理行业缺乏标准规范,比如物业费的开支对业主来说就是一笔‘糊涂账’。业主花了钱,但是服务的内容、价格、流程不公开,业主什么都不知道,这不仅导致服务质量难以提升,而且众多业主的权益也得不到保障。”

为适应现实需要,在现行合同法规定的买卖合同、赠与合同、借款合同、租赁合同等15种典型合同的基础上,《民法典》增加了4种新的典型合同,其中针对物业服务领域缺乏标准等突出问题,专门新增物业服务合同一章予以规范。

在合同篇中,《民法典》不仅对物业服务合同的定义、物业服务合同的内容和形式、物业服务合同的效力等进行了明确的规定,还对物业服务人信息公开的义务等作了规范。

针对业主对物业费开支不知情的问题,《民法典》规定:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

杨国贤表示:“我觉得这一条非常好,我交了钱,到底用在了哪里,我得知道。为什么很多人喜欢购买品牌房企的房源,一大原因就是房地产开发商旗下的物业服务企业标准化工作做得更好,注重服务态度和业主满意度,后续服务相对更有保障。《民法典》物业服务合同的规范就是要倒逼整个物业管理行业都要标准化服务,保障广大业主的权益。”

他认为,物业服务合同作为典型合同纳入成文法以后,涉及到物业事项、服务质量和物业收费的标准化将很大程度上解决物业服务规范化管理的问题。物业与业主双方基于自己的权利、责任、义务明确的基础上,更加有利于推动小区“管理+服务+技术”的精准化、精细化、便民化,实现生活需求便捷化,以法治为保障推动社区治理发挥最大效能,实现市域社会治理的现代化。

3社区更和谐

明确公区收益归业主共有

杨国贤会长谈到的第三点需要引起行业关注的内容是《民法典》明确了公区收益归业主共有。

杨国贤认为,《民法典》明确公区收益归业主共有不会影响物业服务企业在社区广告等公区资源管理收益,并可缓解业主、物业服务企业在广告收益等方面的矛盾,但是针对老旧小区的公区收益,要以更好地维护小区运行为前提来协商收益的归属和使用。

他介绍说:”物业费的收取可以分为两个阶段,第一个阶段起始于上世纪90年代,当时的收费非常低,像广州,是4毛钱、5毛钱(每平方每个月),到现在经过了差不多30年了,也没有突破1块钱(每平方每个月),但是人员工资上升得幅度更高,比如保安工资从1000/月上升到5000/月。对比来看,物业费升了1倍,人工费却攀升了4倍。但是业主又不愿意增加物业费,那物业服务企业靠什么活下去呢?因此,针对广告的收益、停车位的收益等公区收益,物业服务企业要和业主委员会谈判,通过这些来弥补物业服务企业的支出,从而更好地维护小区的运行。第二个阶段大概起始于2004年,主要是针对高端楼盘的物业费收取。这个收费就比较高了,有3块、4块的,甚至有6块、8块的(每平方每个月),因为这里人群收入高,所以物业与业主的矛盾比较少,但是也要依据《民法典》把公区收益界定清楚。”

事实上,在《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》及各省市物业管理条例中,均有对社区权利及经营收益的表述,规定业主对共有部分享有共有和共同管理的权利、利用共有部分经营所得收益应当主要用于补充专项维修资金或按照业主大会决定使用等。

在实操当中,物业服务企业在社区增值服务中的社区广告等相关收益来自代业主运营管理公区资源的代管佣金,一般为广告收入等资源经营总收益的二到三成,相关分成比例在物业合同中明确约定。

杨国贤表示,《民法典》中关于公区收益归业主共有的规定有利于缓解业主、物业服务企业之间的矛盾,有利于推动和谐社区、和谐社会的构建。

4决策更容易

解聘物业服务企业流程难度略有下降

杨国贤会长谈到的第四点需要引起行业关注的内容是《民法典》降低了解聘物业服务企业流程的难度。

据他介绍,根据《民法典》的规定,解聘物业服务企业“应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决、同时应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”,这与物业管理条例中规定的“应当由专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”相比,可能涉及决策的业主人数有所减少,因此解聘物业服务企业流程的难度也会随之略有下降。

但事实上,解聘原物业服务企业决策的产生、推进和落地主要取决于业主解聘意愿的强烈程度,受原物业服务企业的服务品质及与业主关系等影响,解聘流程往往不是解聘决策落地的主要制约因素。

但综合考量来说,杨国贤认为,解聘物业服务企业流程难度下降对行业整合有利好作用,可以推动物业服务企业提升服务品质。

5服务更优质

物业服务提质升级正当时

在本次专访中,杨国贤会长还就《民法典》对物业服务企业带来的机遇与挑战进行了阐述。他认为,《民法典》体现了我国法律的人文关怀,时时处处为“人”考虑,是以人民为中心的法典。在《民法典》法律精神的引领下,物业管理行业也要加快服务转型,加强对“人”的服务。

他认为,物业服务企业要从以下三个方面发力:

一是转变服务观念。要从传统的对“物”的管理转变为对“人”的服务上来。转变经营理念,在追求经济效益的同时应更加关注社会效益。转变服务方式。要从传统的“人海战术”转变到注重科技应用与创新上来,借助科技创新和应用来更好地提供“有温度的服务”。

二是拓展物业服务领域,寻找行业新的利润增长点,如城市服务等,探索居家养老服务的有效模式,既满足老龄化时代养老服务的需要,也符合企业发展的需要。

三是实现行业向现代服务业的转型升级,健全物业服务标准,提升服务质量,推行质价相符理念,按照标准提供服务,确定相应的服务价格。通过推动服务价格和服务收费的公开透明,获得广大业主和社会认可,最终实现质价相符。

《民法典》对公共维修资金、公区收益、物业服务合同、解聘物业服务企业流程的重新界定,本质上都是要求物业服务企业提供“更好的服务”。杨国贤对服务的诠释契合了《民法典》的精神,他预计未来物业服务企业在物业服务市场上的竞争将愈加激烈,而更好的服务则是企业在激烈的竞争中求生存的“杀手锏”。

杨国贤会长在最后表示,广东省物协作为引领全省物业管理行业的桥头堡,将联合广东省律师协会会长单位、广东省物协常年法律顾问等单位,积极组织专家学者开展有关《民法典》的专题讨论、座谈、论坛及宣传工作,以物业人之名努力做好《民法典》的宣传解读。(原载于《中国物业管理》杂志2020年第6期)