文/ 杨丽萍（玉溪市房屋租赁和物业管理所）
业主大会和业主委员会是伴随着物业管理的发展而诞生的，它改变了计划经济体制下行政手段管理房屋的模式，实现了业主自我管理与专业化物业管理共同发展的局面，但随着法治建设的深化，群众的维权意识越来越强，业主大会和业主委员会面临的成立难、运作难、监管难问题凸显出来，这就需要政府探索通过完善各项规章制度，借助大数据等手段，做好指导帮助和监督管理工作。
业主大会和业主委员会运作现状
为了规范业主大会活动，维护业主合法权益， 2009年住房和城乡建设部出台了《业主大会和业主委员会指导规则》。《民法典》和《物业管理条例》对业主大会及业主委员会也作出了规定。近年来，全国各地结合实际也纷纷出台了地方性的工作指导规则、活动规则、指导细则等规范性文件。但是，业主大会以及业委会的成立和运作仍然面临着以下问题：
一是业主委员会成立难。据了解，部分业主对业主委员会并不了解，只有当业主与物业服务企业发生的矛盾得不到解决、想要更换前期物业服务企业或出现公共设施需要维修时，业主才想到成立业主委员会，造成业主委员会往往是“因矛盾而生”，成立过程中又经常遇到新麻烦，比如部分利益未受损的业主参与积极性不高，选举程序较复杂且时间漫长，选举人数难以满足要求等原因致使业主委员会成立较难。
二是业主委员会运行难。当前，大多数业主委员会组织较为松散，且无待遇，无必要工作经费，也无依靠，完全靠一些热心公益事业且有奉献精神的业主来履行义务，而且一些社区内住户间矛盾纠纷复杂，造成业主委员会所能发挥的作用并不大。
三是对业主委员会的监管难。大部分担任业主委员会成员的业主多为年龄偏大或退休人员，虽然热心但缺乏必要的物业管理知识，对业主委员会的职责不是很了解，工作未按相关要求和程序开展，甚至出现滥用权利的情况；部分业主委员会成员存有私心，利用手中的权利向物业服务企业索取“好处”，造成业主委员会成员之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间矛盾重重;个别业主委员会对物业管理政策法规不熟悉，在代管和使用小区的公共收益时，未召开业主大会，也未及时公示账目等等。
以上行为如果在实际工作中没有得到有效监管，就会让矛盾纠纷愈演愈烈，影响小区居民的正常生活。因此，建立并强化对业主委员会的监督管理就成为小区管理的核心问题。
业主大会和业主委员会规范运作相关建议
为规范业主大会和业主委员会的正常运作，笔者提出以下建议：
一是通过党建引领把好人选关。首先，要以“红色物业”建设为契机，加大党组织对业主委员会组建的指导力度，要指导有条件的小区建立业主委员会，做到组织提前介入、人选严格把关、意图指向鲜明、程序合法合规，提高业主委员会成员中党员比例，真正把组织认可的人、群众信任的人推到“前台”。其次，结合国家2017年提出的完善城乡社区治理体制建设的有关要求，建议从完善法律法规方面考虑，将业主委员会纳入社区管理职责范围。
二是制定具有实操性的业主大会和业主委员会议事制度和小区管理规约。建议由当地住建部门制定符合本地实际情况的《业主大会和业主委员会议事规则》和《小区管理规约》范本。例如，对小区业主代表的产生方式，业主大会表决票的认定方式等内容要做出明晰的规定;对需要公示的内容要明确公示的时间和地点。
三是试行业主委员会执行秘书制度。建议试行由社区选派综合素质高、执行能力强的工作人员经业主委员会同意后作为业主委员会执行秘书参与小区管理，指导小区建立相应的规章制度，督促业主委员会按程序开展工作，为业主委员会提供专业性意见建议，架起社区、业主委员会、物业服务企业之间联系沟通的桥梁，发挥党组织在小区管理工作中的作用。
四是设立重大事项党组织审查制度。要加强对业主委员会日常监管，探索“民主事项党组织先议、重大事项党组织先审”制度，业主委员会在作出重大决定前，要征求社区党组织的意见。每年，可由街道社区党组织牵头，召集业主、小区党支部和物业服务企业等，对业主委员会成员进行综合评价，对满意度低、履职不力的业委会成员，建议依据程序终止其资格。
五是制定公共收益管理制度。建议由当地住建部门提供小区公共收益管理平台，定期由业主委员会指定的专人将收支情况录入信息平台，小区要对录入信息的真实性、完整性和准确性负责，遵守信息平台管理相关规定，接受业主、街道和社区的查询、监督。除此之外，业主委员会还要定期在小区公示栏公示小区公共收益收支情况。业主委员会还应根据小区管理规约和财务管理制度规定，委托专业机构开展经营性收支情况的定期审计、业主委员会负责人离任审计、业主委员会换届审计等工作。
六是大数据助力业主大会管理。建议由住建部门统一建立物业管理信息平台，在此基础上开发物业管理电子投票系统，通过借助大数据等科技手段，丰富业主大会表决方式，方便广大业主参加小区业主大会。
投票系统可以通过人脸识别、身份证号码、手机号码、产权证书绑定等进行身份验证，同时可根据不动产登记机构推送的房屋登记信息，自动解除产权发生变更的房屋绑定信息，解决小区业主身份确认难的问题。使用该系统能提高业主大会决策效率，方便业主、街道、社区和部门对电子投票发起、投票结果计算等环节进行监督指导，让管理过程更加公开、透明。同时，这也可以加强政府部门、小区和物业服务企业间的有效沟通，在政府、小区和物业服务企业间建立起高效的联动机制，方便快速、有效地处理问题。
七是建立小区物业管理监督检查制度。业主委员会可采取邀请社区、物业服务企业一起定期对物业管理情况开展监督检查，也可将该项工作委托第三方完成。
检查完毕后，若属于物业服务企业日常养护、维护和管理不到位的问题，业主委员会应及时以书面形式交由物业服务企业整改落实;需要由业主委员会或业主大会讨论决定的问题，应及时组织召开业主委员会会议或业主大会会议;属于开发建设单位保修期内的房屋质量问题或相关专业单位维保的问题，应与物业服务企业共同以书面形式交由开发建设单位或专业单位处理，跟踪后续落实情况，并及时告知广大业主;需要属地街道、社区帮助协调解决的问题，应书面报告街道、社区。
目前，各地都在探索小区业主大会和业主委员会的管理模式，中央也将小区管理纳入社区治理体系，街道、社区也充分发挥党组织在小区管理中的主导作用。相信随着业主大会和业主委员会各项管理规章制度的完善，以及大数据等技术的引入，业主大会、业主委员会的各项工作必将逐渐趋于规范化。（原载于《中国物业管理》杂志2021年第10期）