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不要让高毛利害了行业

发布: 2022-11-07     文章来源:     查看: 1317次

文/朱保全

过去一年,我被资本市场问及最多的话题是行业毛利率。

物业费的底层含义是受业主共同托付的资金,物业人的义务是把钱有质量地花出去,用于日常秩序环境维护,以及设备设施基本养护,以帮助业主资产保值增值。而物业人取得的毛利,或者酬金,是这个替人花钱的过程中取得的报酬。

毛利率是客户关系的一种体现,垄断行业或者强知识企业或许存在高毛利,但市场会做出调节,比如基于《反垄断法》对于垄断企业做出的拆分,以及竞争者通过新知识实现的弯道超车,比如微信对短信的革命。雷军想得很清楚,提出红海市场的手机与硬件不超过5%的利润率,这让小米快速进入市场。王石也曾经说过超过25%的利润不做,那是因为上世纪90年代初万科的贸易生意几乎是超过300%的暴利,但到了上世纪90年代末这个生意却亏掉了过去所有的利润,经验教训是机会型高毛利会让团队迷失方向,而如今的地产行业毛利水平之低,又怎是5年前大家可以想象的呢?如果物业管理行业真的存在高毛利,其结果一定或被业主终结,或被竞争者厘清。

物业管理行业更不要被社区增值服务的高毛利蒙蔽自己的眼睛。经常看到60%以上毛利率的社区增值服务,但很少看到超过5亿元规模的社区增值服务。2014年,物业服务公司刚上市时强调物业服务公司要向人的服务转变,要做的生意,这引起了投资人的兴趣,但却对行业带来较大的误导。物业服务公司本应踏踏实实做好的生意,我们试想一家企业服务100万户业主,意味着270万人,这里能做多大生意?卖米、卖菜、卖理财,物业服务企业以为自己是平台,但实则未能验证。但我们却忽视了那100万套房子意味着几万亿元的资产,这才是大生意,真正的问题是物业服务企业是否摒弃掉社区增值服务的诱惑,而花功夫来构建全新的服务不动产的能力。

物业服务企业适合做平台流量业务吗?不适合。首先是客户基数不够大,其次是链接不高频,三是只有线下链接没有数据验证。如果把物业服务定义为平台流量,更注重规模,最终往往会被物业服务业务本身的现金流所害。物业管理行业一季度的平均收缴率估计只有60%,尽管广东地区会高一些,但物业服务业务的刚性成本在87%左右,如果以季度营收100亿元计,意味着会产生27亿元的经营负现金流,这是很可怕的。如果不做好基础物业服务,规模做得越大,窟窿就越大。现金流的确是把双刃剑,好口碑的物业服务企业,一般都有好的现金流,甚至业主愿意预付物业费支持自己的好管家。杜邦公式告诉企业经营者,资本回报的构成不仅有净利率,还有周转率和杠杆率。全球更多优秀企业的选择是后面两个要素,而优秀物业服务企业的高杠杆率不是来自于贷款,而是业主支持好物业服务的预付现金。

我们在过去几年做了超过30单同业并购,从被收购标的看,财务报表里的高毛利无一例外与其地产母公司有关系,相信投资人也看到了这一点。地产行业顺风顺水的时候,大家看透不说透,一旦地产行业进入寒冬,物业管理行业被卷入进来。如果早年,物业服务公司不去跟资本市场讲高毛利的故事,又哪有今天被动的局面呢?物业服务本是存量市场的日积月累的服务,但却在没有完成市场化的情况下,提前资本化,这难免会走一段歪路。

近段时间,我正在对物业管理行业走入资本市场前的几家最优秀公司做调研,他们分别是绿城服务、长城物业、保利物业、中海物业。这几家公司在毛利率上都持保守、传统态度,并不追求过高的毛利率,而是恪守本业,注重口碑和现金流,追求合理的毛利率水平,保持长坡薄雪,而万科物业也是这样的选择。

一位资深投资人曾经讲过他的观点,对于recurring的行业,PE可以给到15倍以上,形成chain store的企业,PE可以加到20倍以上,对于cash flow更好的公司,可以加到25倍以上,对于客户口碑更好以及有独特竞争力的则可以更高。这么看,如果不与地产行业关联,物业管理行业的基本贝塔应该在20倍以上。

行业不仅需要资本市场的故事,更需要业主的口碑及公众的价值认知。大家打开新闻,如果送外卖的人跟物业服务企业的秩序维护员发生冲突,公众会支持谁?多数新闻看到的事实是支持外卖员,这种行业形象的问题,才是最底层的大问题。

面对百万亿量级的存量不动产市场,物业服务企业独立自主地做好基础服务,帮业主花好钱,赢得公众的尊重,重视现金流,借助资本力量吸引人才加入,推动供给侧改革以及挖掘业主居住服务需求,行业定会更早走出阴霾,率先迎来春天。

 

作者系中国物业管理协会副会长,万科集团合伙人、万物云董事长

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