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感悟狮城物业管理
文/龚钤
早些年，拜读新加坡著名华文作家尤今的散文，油然而生一种向往新加坡之旅的念头。后来终于有幸随广州市物业管理协会组织的考察团到新加坡实地考察，置身于“花园城市”，感悟狮城物业管理的先进和城市的美丽、洁净、高雅。
据介绍，新加坡两层尖顶的排屋（如同国内的别墅）是高收入阶层向政府购买土地后，按规划建造的，称为共管式公寓；而高楼大厦的住宅楼宇，则是普通民众居住地，称为公共组屋。公共组屋由城市建屋发展局发包给开发商建造后，再由建屋发展局向市民销售，有87%的新加坡人住在组屋中。其物业管理很有特色，表现在以下几个方面：
机制健全的物业管理组织
新加坡几乎没有农村，境内草茂花繁，整洁美丽。其大型住宅区主要是指由新加坡建屋发展局规划发展的卫星镇。其中，每一个卫星镇可居住人口在20万～25万之间，由政府与企业分块开发。目前全新加坡共有５５个卫星镇。新加坡物业管理统一归新加坡建屋发展局负责。其业务包括规划及发展新镇、翻新旧住宅区、为住区的管理及营造工艺建立标准等。
据悉，原来新加坡所有的组屋区和新镇的管理与维修服务，都由建屋发展局负责提供。在1988年3月以后，市镇理事会接管了这些事务，建屋发展局便只扮演一个在发展与研究工作上提供支援性服务的角色。这项转变的目的是要使得各新镇都有其独特性，同时也让更多的居民能够参加该区的管理工作。在政府公共住屋计划下建造的房屋，都由市镇理事会统一管理，每一个组屋区都隶属一个市镇理事会管辖。私人住宅（如共管式住屋）是由各自依法规组织的管委会管理的。
无论市镇理事会或私人的管委会，都通过委托物业管理公司负责日常的管理和服务工作。物业管理单位通常设立若干业务组，包括财务组、保养维修组、小贩市场组、环境清洁组、园艺组、文书组。各自的职责主要是：
1、财务组：设财务监督、出纳员、收租员、打字员、信差；
2、维修组：设高级住宅稽查员、中级住宅稽查员、稽查员、电梯援救员、维修技工；
3、小贩市场组：设中级停车场监督员、高级管理员、管理员；
4、环境清洁组：设中级清洁管理工、清洁工人和清洁工头；
5、园艺组：设中级园艺员、园艺员和园艺工头；
6、文书组：设公关助理、速记员、打字员、电话服务员。
法治化的物业管理
狮城新加坡以清洁卫生、草坪绿化、环境优美誉满全球，其严格有序的物业管理是形成这种美誉的重要原因。新加坡政府强调对居住小区进行法治化管理。物业管理部门编写了《住户手册》、《住户公约》、《防火须知》等规章，同时政府还制定了公共住宅室内外装修、室外公共设施保养等规定，为物业管理法治化奠定了基础。物业管理单位对小区内公共设施进行保养和提供服务。其物业管理服务的资金来源：一是建屋发展局在售房利润中留下一笔管理基金；二是物业管理单位出租小贩中心、商务的收入；三是开展便民服务的收入。其物业管理法制化的主要表现是：
首先，重视室内装修的管理。新加坡政府对室内装修有非常严格的规定：政府出售的公共住宅，室内装修规定在领取钥匙之日起3个月内完成，此后3年内不准再进行第二次装修；住户装修须向建屋发展局申请装修许可证；装修户与领有建屋发展局施工执照的承包商一起前往物业管理单位办理装修手续，并且缴纳一笔建筑材料搬运费和废物清理费；工程装修完毕，由住宅稽查员根据申请装修内容进行工程检查验证。
其次，明确室内装修的标准。为了保持建筑物的结构完整性和外观统一性并保证安全，新加坡政府对室内装修项目有严格规定：不准改变住宅主体结构（墙体、柱子、梁）；厨房、卫生间的磨石地板和墙壁瓷砖3年不准更换；楼房外观不准改变；特别是室内管线（上下水管、电线）、电源开关不准改变。政府规定每5年对整栋楼房的外墙、公共走廊、楼梯、屋顶进行一次维修。此外，政府还规定所出售的公共住宅，从领取房屋钥匙之日起，住户领取钥匙后限期提出缺损报告，建屋发展局负责维修一年。保修期满后，室内设施修理费由购房者负责。
第三，注重环境绿化。新加坡政府始终把绿化、美化城市作为城市规划和建设的重要内容，采取了城市可持续发展的策略塑造花园城市。从政府机关到公用企事业单位的高楼大厦，从市民组屋到私人的公寓，从繁华的市区到新镇和沿海的小岛，每一栋、每一组楼宇四周都有小花园。精心设计的绿地曲径通幽,花草锦簇，草坪、花卉、树木各俱特色。每层阳台都种有花木，在楼宇的阳台上形成重重叠叠的立体小花园。停车场的地面在草地上铺空心砖。天桥、房屋墙壁，甚至在高耸的马路灯柱上，也都长着三星果藤、九惠葛、巨花紫葳、朝彦等攀缘植物，披满了绿装。平面、立体交错的一个又一个小花园，使新加坡全市构成一个瑰丽的大花园。
完善优质的保养与服务
新加坡物业管理的范围很广，除购房直接放在建屋发展局申请外，其他业务都在物业管理单位办理。其物业管理的业务范围包括：房屋维修养护（包括电梯等电器维修养护）；商业房屋（小贩中心、购物中心）的租赁管理；出租住宅的租金缴纳与售房期款的收取；公共场所的出租服务及管理；居住小区内停车场的管理；居住小区的环境清洁，园艺绿化管理。此外，还负责介绍居民就业，配合治安部门搞好治安工作。
一是住宅楼的维修。为了防止住宅过早老化，新加坡十分重视对房屋的管理和维修。为了缩短新旧组屋区之间在素质上的差距，政府通过建屋局进行了一项长期的旧组屋翻新计划，以使他们能够接近新组屋的水平。根据居民的需要，当局将在三方面进行改良：在各单位组屋内，在各座组屋内，以及在各邻里加以翻新改善，以便进一步提高居民对社区的认同。
二是电梯的保养与维修。建屋局为市镇理事会提供电脑应用系统和24小时紧急维修服务。电梯里装有自动拯救系统，在电流中断的时候，会自动把电梯送到最接近的出口，还装有自动监测系统，侦察电梯失灵和被滥用的情形。所有住宅楼的电梯都由物业管理单位做例常维修和检查。一旦发生故障，5分钟内电梯维修工必须到场维修，否则给予检控。
三是水电卫生设备维修。国家建屋发展局设有“热线”电话，与各区办事处的保养组保持联系，由物业管理单位为居民提供24小时服务。各区办事处都有维修车，车内设有无线电话，以提供有偿服务的工作便利。
四是停车场管理。小区内的停车场都由小区管理单位统一管理，并有完善的制度。任何拥有车辆的住户，须向物业管理单位申请“停车季票”，每户只准申请一个车位；夜间停车须特别申请，并办理“夜间停车固本”。外来车辆一律执行按钟点收费。
五是垃圾的处理。为了确保小区整洁，避免有难闻异味，全面推行垃圾袋装化。垃圾必须装入袋内，方可投入垃圾桶，并规定太大和太重的垃圾（箱子、瓶子）实行定期处理，直接送至垃圾站，不许投入垃圾桶。同时，还规定易燃、易爆、易碎的物品，不许投入垃圾桶，以确保防火防爆安全。
作者单位：广州城建开发物业有限公司
编辑：胡克