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日本物管企业如何提供服务
文/钟宏萍
日本物业管理企业从业许可登记
日本对物业管理企业的从业资格以及经营内容是有严格规定的。一般来说，需要进行如下登记；公寓管理业者的登记由国土交通省颁发；警备业认定由公司所在地的公安委员会认定；建筑物环境卫生一般管理业、建筑物储水槽清扫业、建筑物鼠虫防除业等经营范围的登记，由公司所在地的都、道、府一级政府颁发；净化槽保守点检业由卫生部门颁发；消防设备业由地方消防厅管理；一般废弃物收集搬运业由所在城市颁发许可。总之，不管公司从事哪一项业务都必须到政府相关部门进行登记，或得到主管部门的行业许可。
日本物业管理业从业人员资格
1、物业管理业务：由公寓管理士、管理业务主任者、区分所有管理士负责。
2、环境卫生业务：由建筑物环境卫生管理技术者、清扫作业监督者、空气环境测定实施者、储水槽清扫作业监督者、防除作业监督者、大楼清扫技能士、净化槽清扫技术者等负责。
3、设备管理业务：由电气主任技术者、电气工事士、特殊电气工事资格者、电气工事施工管理技师、冷冻机械责任者、冷冻空气调和机器施工技能士、净化槽管理士、净化槽技术管理者、消防设备士、消防设备点检资格者、危险物处理者、防火管理者、大楼设备管理技能士等负责。
4、建筑物、设备保全业务：由特殊建筑物调查资格者、建筑设备检查资格者、管道工事施工管理技士负责。
5、保安警备业务：由保安警备员负责，警备员兼指导教育责任者。
日本物业管理企业加入的社会团体
日本物业管理企业一般都会同时加入几个社会团体，如全国（或地方）大楼保持协会、全国（或地方）警备业协会、高层住宅管理业协会、高层住宅管理业协会保证机构、全国（或地方）宅地建筑物交易业保证协会，等等。
日本物业管理涉及的法律关系
1、管理组合（业主自治组织）与业主之间的法律关系。管理组合的权利来源于全体业主对小区共有部分的共有财产权力。在管理组合和业主之间存在着一种权利和义务的法律关系。管理组合作为小区全体业主的自治机构，有代表小区全体业主行使对小区共有部分进行维护管理和向业主收取管理费的权利，也有接受业主监督的义务。与之相对应，业主作为管理组合的成员，在管理组合享有对重大问题决策的权利和对管理组合进行监督的权利，同时承担向管理组合缴纳管理费和维修积立金（维修资金）的义务，以及遵守管理组合各种有关规定的义务。
2、管理组合与物业管理企业之间的法律关系。首先，管理组合和物业管理企业之间存在一种合同关系。物业管理企业依据物业管理服务合同的规定，具有提供服务的义务，同时享有从管理组合获得管理服务报酬的权利。管理组合享有获得物业管理服务合同规定的管理服务的权利，同时也有义务按管理服务合同的规定向物业管理公司支付物业管理服务费用。
其次，管理组合和物业管理企业之间存在一种代理与被代理的关系。因为，物业管理企业在物业管理服务的过程中，必然要行使一些日常管理物业小区的权力，而这些权力都来源于管理组合的授权。物业管理合同中规定的物业管理企业提供服务的范围，也就是管理组合对物业管理企业的授权范围。
3、管理组合与其他服务提供者之间的法律关系。小区的管理组合除了聘请物业管理企业对小区进行管理的专业服务之外，还要聘请一些其他的服务提供者提供其他的专业服务。例如，聘请律师提供法律服务，聘请专业的维修公司提供小区设施或设备的维修服务。管理组合与这些服务提供者之间的关系也是一种服务与被服务的合同关系。
日本物业管理企业可提供的服务
日本的物业管理企业有地产买卖公司系列、开发商系列以及独立系列的物业管理企业等类型。日本的物业管理企业一般提供以下服务：
1、住宅管理服务。在日本，由于业主工作繁忙或人口老龄化等原因，很多业主无法承担管理组合的工作，因此部分小区就会出现管理组合缺少人手，或者是由于小区业主户数过少而无法成立管理组合等情况，这就引发了许多住宅物业管理方面的问题。日本的物业管理企业根据上述这情况不断调整他们的经营业务，将住宅管理服务区分为住宅管理的基本事务、日常管理业务以及辅助管理组合运作业务。稳中有降类业主的主要服务内容如下：
住宅管理的基本事务，包括管理费的收到、管理组合会计的收入/支出管理、维修工程的计划与实施等。
日常管理业务，包括管理员业务、清扫业务、日常检查、绿化、管理费欠费管理与追缴等。
辅助管理组合运作业务，包括管理公约、细则的制定与变更，长期维修计划的制定、攸，维修档案的记录、保存，管理组合全体大会、委员会议事档案的整理与保管，小区内公告的制作等。
2、咨询业务。在日本，管理组合作为小区的管理主体，通常也会遇到一些使他们感到困惑的问题，例如全体决议时参加人数过半了是否有效，田径赛的理事长根据自大的意愿在有关文件上盖章是否生效等。因此，合计管委会一能源字书会根据需要给予管理组合以专业的建议。这些建议包括：
管理组合的运作诊断。对全体业主会议的召开、理事会的运作等有关管理组合的运作进行全盘的诊断。
维修计划的诊断。对全体业主会议的召开、理事会的运作等有关管理组合的运作进行全盘的诊断。
派遣管理者。管理纵使理事长位置空缺的情况下代行部分管理者的业务。
3、技术支持服务。有关公寓建筑物、设备的实修、维修等计划的制定与实施是需要一定的专业知识的，而管理组合的委员会成品一般都缺乏的专业知识，这就会在建筑物、设备维修的品质以及金额等方面引起许多困扰。管理组合如果与物业管理企业之间建立了相互依赖的关系，就可心从专业人员那里得到很好的建议。物业管理企业通常给予的建议包括：建筑物以及设备的诊断、维修计划的设计、专业施工公司的挑选以及建筑物以及设备的日常检查、生字检查记录的保管与整理等。
4、促使监控服务。促使是指通过设立保安、门卫等形式，防止小区发生偷盗、火灾等事故。此外，有的物业管理企业也对小区的电气、给排水设备和消防设备等异常情况以及住户的异常声响等进行24小时的全天修好监控，一旦发现异常，也会及时派员处理或向有关部门通报。
5、其他服务。有些规模大的物业管理企业还可以为业主提供共用部位的维修管理、业主志有部分的更新维修、房屋租赁买卖等业务。
文章来源：《住宅与房地产"物业管理》