浅谈设备管理中应注意的几个问题
文/马超英
通常意义上的物业管理主要包括：保安（治安防范、辖区安全、出入管理）、保洁（清洁、垃圾分类及清运消纳、地面养护、卫生设施清洁、外墙清洗）、绿化（赏心悦目、清新环境、提升品位）、餐饮（卫生、营养、可口、保健）、车辆管理（疏导车辆确保畅通、车辆保洁、车位统计）、供水供电（饮水安全、水质优良、一般市电及特殊高质量不间断供电）、供冷供热（温度调节、湿度调节）、会馆服务（礼仪形象、会务安排）、消防管理（消防设施配备及定期检查试验）、日常维护（修灯换锁）以及社区文化活动（节日庆典、法规宣传、义工互助、环境状况通报）等，这些无疑是物业管理的重要部分，也是大家所熟知的内容，而设备管理作为物业管理的重要组成部分，很多朋友还不太熟悉，根据多年的从业经验，本人想在这方面谈一点自己的认识。
一、早期介入
早期介入最好能够在功能设计或设备选型阶段，最晚也要在设备定货合同签订前。亲身从事过物业管理的人员，最了解客户对物业功能的需求，这对物业的功能设计或设备选型至关重要。很多高挡次写字楼，都使用了一些大型国外进口设备，这些设备由原厂家进行专门的维修保养，对延长其使用寿命、安全、可靠地经济运行都有好处，但是，超过设备维保期以后的厂家专业维保服务，是需要高额（国外公司人工成本高导致）付费的有偿服务。如在设备招标订货时附带后期维保服务条款，设备厂家为竞得大额设备销售合同，往往会对后期维保服务费作出一定优惠。还有许多自控设备及自控系统，由于科技发展迅速，软、硬件更新换代很快，不在订购时对今后产品升级换代事宜提早约定，用不了几年，一旦出现部分器件损坏，难免又要支付高额的更换升级费用。另外，设备后期维修更换的方便性，管路、电路、风道改造更换的方便程度等都需要在设计之初予以综合考虑。凡此种种，都是开发商、设计者、施工方、监理方容易忽视，而物业公司的人员已亲身经历过的问题。这些问题提前考虑，将会为后期物业管理的开展提供便利条件。
二、新项目应注意问题
与开发商进行物业资料交接时，除去通常的图纸资料、使用说明等文件外，最好是能够对设备、材料、元器件、器械等各类商务合同进行交接。这是因为，一般的商务合同中都约定了供货方的“三包”内容，有了合同，知道了供货方的详细信息和对买方的书面承诺（不同东西和厂家的承诺是不一样的），掌握了合同的有效时间，才能充分利用供货方的“三包”条件，顺利地渡过新设备投入伊始的故障多发期。
物业管理公司接手新物业项目后，应及时对各项功能逐一进行试验检查，施工方的工作疏忽，会出现部分下水管线的隐性堵塞；电气开关编号标示错误，可能导致今后的电气事故。凡此种种，必须在楼宇全部投入使用前予以消除。
第一时间走访听取入住客户在使用中的意见，从客户角度认识新物业中存在的功能不足。入住后的房间调整，有可能造成房间功能（灭火方式、电源容量、通风质量等）不能满足使用要求。对于存在的问题，利用项目尾款、质量保证金等费用及时进行改进，进一步完善物业的功能，为今后的物业服务奠定基础。
三、与使用者的沟通
很多物业公司都有完整的、行之有效的与客户沟通交流制度，争得客户对服务的意见和建议，但往往忽视了向使用人介绍楼宇各项功能这一重要环节。大部分高档写字楼由于其密闭性，都设有完整的空气循环系统，而该系统不是显而易见和易于感知的。室内温度调节（或采用个体送风方式）是写字楼具有的基本功能，指导客户掌握温度的设定方法，才能使每位客户工作在适合自己的温度环境中。高质量不间断的电源（UPS）已经在楼内合理分布，物业人员应向客户逐一指明，以便客户能够正确利用价格高于一般电价而不会间断的电源（将重要的用电器与之相连）。房间内墙上的配电插座是有允许容量限制的，超载使用会烧毁配电设施，甚至导致火灾。特殊区域设有气体灭火装置，何时和如何使用至关重要，未经培训的客户很难正确使用。
四、日常管理中容易忽视的问题
大部分写字楼都选用了一些进口设备，这些设备通常价值昂贵 (制冷机组)、具有高科技含量（UPS和楼宇自控系统）、涉及人身安全（电梯）等。对于此类设备建议以合同的方式委托专业公司进行维护保养（以确保正常运转、故障抢修，延长使用寿命）。此类合同涉及的专业性较强，物业公司一般无力起草，通常是设备厂家拟定好格式合同文本，双方认可。而这类合同多是出于维护厂家利益起草制定的，建议物业公司应聘请专业人员提出有利于自己的补充条款，（比如要求增加专业人员的巡检次数、规定故障抢修时限、要求厂家储存易损备品配件、对提供给甲方的材料备品给予折扣优惠、进行必要的经济性调整、根据设备运行情况更换润滑油、过滤器、免费更换低值易耗品等等），维护物业公司的的利益。
制定详细的润滑防锈蚀计划，不仅仅要考虑转动机械的摩擦润滑，更强调常年不改变状态（不开关操作）且裸露在空气中的截门养护。很多截门安装在隐蔽处，不易实施润滑防锈工作，容易出现疏漏。所以，润滑防锈蚀计划一定要全面详细（对截门编号防遗漏）、科学（润滑间隔及次数）、可操作（专门或与设备维保工作同时进行），责任落实到人，并辅以不定期的抽查验证，确保系统中的调节阀和截止阀时时处于灵活可控状态。
日常记录一定要真实、完整、可靠，这是分析处理故障的基本条件，也是经济分析的数据来源。第一次故障出现可能是偶然因素所致，第二次重复出现就有其必然的一面；没有记录，无法确定此类故障出现的频次，没有及时消除故障，可能会导致引起大的事故。有些故障暂时不能处理，要专门记录，以便具备条件时修复。不然会因时间长而遗忘，留下事故隐患。对比分析运行参数（供电电流值或不同时段水表表示数）的变化，也是定性分析、预测能源消耗等运行成本的重要手段。
五、运行调整
运行调整是提高运行经济性的重要手段。一台机组满负荷供冷比两台机组半载要经济许多；利用低谷电价时间储备冷负荷，待到高峰电价时使用，一可减少电费支出；二有利于电能指标的利用，并会产生电网削峰填谷的社会效益。制定温度调整曲线，从源头上避免温度过高或过低造成的能量交换损失，又为客户创造了舒适的工作环境。根据房间朝向、通风状况、保温效果等多种因素，对媒质在系统中各个支路的压力、流量进行调整，减少干、支路上媒质工况不均匀带来的系统性损失，使系统运行在最优状态。总之，运行调整是最行之有效的节能降耗方法之一，物业公司应该给予足够的重视。
作者单位：北京中兴物业管理有限公司