构筑物业管理和公用事业的新型关系
作者系上海陆家嘴物业管理有限公司总经理 翁国强
在物业管理区域中，公用事业与物业管理有着千丝万缕的关系。在物业管理的诸多矛盾中，有相当一部分是因它们的职责不清、权利和义务不对等所造成的。
去年9月1日国务院颁布、实施的中国《物业管理条例》（下称《条例》）第四十五条规定“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用”。第五十二条规定“供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任”，这为构筑物业管理和公用事业的新型关系提供了法律依据及操作思路。
一、公用事业与物业管理矛盾的现状及原因
在我国，公用事业与物业管理的关系就像一根水管，大水管是公用事业，小水管是物业管理。大水管通过小水管流入百姓家中。在同一个小区中，许多公用事业项目要通过物业管理企业进行管理、实施。
本文以本公司及浦东新区一些物业管理公司与公用事业的矛盾为例加以分析：
1、物业管理公司有责无权。
按照《条例》，供水、供电、供气、环卫、通讯等公用事业在本质上与物业管理并没有关系，但由于历史的原因，物业管理公司要无偿承担代收代付代抄表，以及相关管线、设施的管理职能。事实上，不少业户及有关方面也认为这是物业管理公司的份内事。所以一旦业户与公用事业发生纠纷，有时业户（包括社会舆论）就会责怪物业的“不作为”，似乎与公用事业单位没有多大的关系。如：某小区的一幢楼，三家住户（单位）合用一个总电表。某年某月一住户因故未付费，物业管理公司多方做工作，也未收到电费。物业管理公司只能将两家住户的电费缴供电局。但供电部门拒收，称，必须全部收齐才能解缴。不日，供电部门在物业管理公司和住户都不知情的情况下，对整幢楼实施停电措施。业户认为，一家不交费造成三家停电，这是供电部门的侵权行为，于是向媒体投诉。媒体在报道时，没有涉及供电部门，而是对物业管理公司的“不作为”作了一番评价，在社会上造成了不良影响。
2、发生矛盾，公用事业单位说了算。
前不久，我们对公用事业的有关行规进行了调查，发现在“违约责任”的条款中，公用事业都是要求对方承担，找不到他们自己承担的责任,在实际操作中也是如此。当公用事业与物业管理公司发生矛盾时，往往是公用事业说了算。如一次由于供电局道路施工不慎，引起小区三次跳电，变频泵烧毁（变频泵每只7000元），不能正常供水，照理供电局应该承担责任，但是供电局有关人士说，他们对企业没有赔偿责任。
供电局对小区的电费可以随意涨价，物业管理公司却不能申辩。如，某小区里的商铺，供电局在不出具任何文件的情况下，将电费上涨30%。万般无奈之下，物业管理公司只能与商铺客户各承担一半。
在许多人眼里，公用事业单位代表政府，而物业管理公司只是企业。同时，物业管理行业竞争非常激烈，而公用事业却属于独家垄断，所以双方信息不对称、地位也非常悬殊。在许多人眼里（包括业主与从业人员），公用事业制定的行规，就是“法”。所以在双方产生矛盾，需要解决时，物业管理企业绝对处于“弱势”。
就上海而言，专门针对公用事业和物业管理的政策很少，即使有的也不配套。如对于物业管理公司的代收代付业务，税务部门以其代收额作为税基征收营业税，扩大了税基范围，增加了物业管理公司的税务负担。
3、监督机制存在缺陷。
我国现有对公用事业行业的监督机制不健全，也是造成矛盾居高不下的重要原因。特别是监督信息的不对称、不完全，使政府的监督往往是走过场。
长期以来，我国法律很少规定公用事业单位有公开其文件、权力内容的义务和责任，逐渐形成了内部行政的习惯做法。客观上为“霸王条例”提供了天然屏障。因此，社会呼吁取消“霸王条款”，建立公用事业运作的新规范。目前，国家和不少地方消协等相关部门，正相继出台反“霸王条款”的规定。
二、“矛盾”使物业管理公司负担重重
根据我们的调查，不少物业管理公司亏损的一个重要因素是由于承担公用事业的“责任”造成的。这些责任包括代收代付（差额）的支出、环卫清运费、保安员管理费、各类设施设备检测费等，致使物业管理公司成本居高不下。
物业管理公司负担调查表
面积单位：万平方米
面积
万元/年
项目9.49.611.22022232730
环卫清运费2.22.22.64.75.15.36.27.0
垫付公共能耗费5.65.86.71213.213.816.218.0
各类检测费1.91.92.24.04.44.65.46.0
代收代付支出1.261.281.52．633.13.64
其他负担0.310.320.370．660.70.770.91.0
合 计11.311.513.423.726.427.5732.336.0
注：（1）样本来源：浦东花木和东陆地区；
（2）“环卫清运费”是指环卫部门向物业管理公司收取的垃圾清运费；
（3）“垫付公共能耗费”主要指公共照明费用；
（4）“各类检测费”包括电梯、水箱、消防系统、避雷系统、环保等检测费。
值得一提的是，这些负担是可以通过各类报表统计出来的，而更多的负担却无法进行统计（如上文列举的事例）。致使在这些被调查的企业中，70%处于亏损或潜亏状态。
三、构筑公用事业与物业管理的新型关系
1、《条例》的实施将使公用事业与物业管理的关系发生新格局。
《条例》第四十五条和第五十二条包含了以下几层意义：第一，确立了公用事业与业户的关系，即供求关系或买卖关系；第二，制定了物业管理区域内对相关管线、设施管理的基本框架。值得一提的是，在这些关系中，并无涉及到物业管理的职能。所以物业管理无需承担代收代付及管理等职能，更不用承担难以承担的责任。换一句话说，物业管理应将这些原本不属于自己的职能还给相关的公用事业单位。这样一来，物业管理区域的各种关系将发生新的变化。
首先，由于物业管理公司不再承担“公用事业”的责任，根据权利和义务对等的原则，物业管理公司也不应具有相应的权利，包括由此而产生的收入。所以物业管理公司原有的相关收入应从物业管理服务费中剔除。但如果物业管理公司受公用事业单位委托，继续承担相应的责任，物业管理公司则应向委托方――相关公用事业单位收取费用。
其次，公用事业单位对相关管线、设施承担维护的职能，并直接向最终用户收取费用，无需通过物业管理公司代收代付。但如此一来势必造成公用事业单位成本增加。根据市场经济原则，解决的途径应有以下几条。一是公用事业单位通过涨价来弥补；二是委托同一区域内的物业管理公司或其他专业公司来实施管理职能；三是通过经济合同及其他市场的手段，将这种关系确定下来，明确各自责任。被委托方向委托方收取费用。
再次，物业管理区域内相关管线、设施的管理费用应由受益者――业户承担。同时，当发生纠纷时，业户应直接与相关公用事业单位交涉，而不是物业管理企业。
2、公用事业与业户的新关系 ――合同关系。
由于公用事业单位为业户提供有偿服务，双方不再是管理者与被管理者的关系，而是买卖关系，应该在相关法规的框架下，签订建立在互惠互利、风险共担基础上的合同，而不是现在的格式合同、霸王条款。所以双方的关系，也是合同的关系。
3、公用事业与物业管理的新关系――委托与被委托的关系。
按照《条例》，公用事业与物业管理并没有直接的关系，但按照传统习惯及有利于小区的物业管理，物业管理与公用事业的关系依旧难以割断。如果公用事业单位委托物业管理公司承担相应的责任，那么，他们之间的关系应该是委托与被委托的关系。应该强调的是，由于双方历来权责不对等，所以在签订合同时，应避免“以强凌弱”的现象再度出现。
四、解决矛盾的难点及思路
解决双方的矛盾有五大难点：一是责任不清，权利义务不对等的思维模式；二是历史形成的物业管理的职能；三是公用事业单位的垄断地位在社会中的影响；四是业户对物业管理形成的依赖以及传统看法；五是社会的监督机制不健全带来的负面效应。
其解决的思路是：在认真贯彻《条例》的基础上，对《条例》的相关规定进一步细化，明确各自责任。建议政府出台相关政策。
公用事业单位也应从三方面下功夫，即转换观念、创新服务机制、切实提高服务质量。
形成新格局以后，物业管理企业应增加新的服务形式，弥补公用事业单位的自身缺陷。由于公用事业单位在物业管理区域难以做到24小时服务，此时，物业管理企业可通过自身的优势，如利用小区的管理处报修，运用诸如96916信息服务平台报修等保证服务质量。
同时，业户也应提高维权意识，主动协助公用事业单位搞好工作。
在解决“矛盾”的过程中，还要以市场化的方式，签订相关合同，用法律手段约束各自的行为。在运用96916监督功能的同时，建立多方位的监督机制，此外，仲裁机构也要尽快建立。只有这样，物业管理区域的公用事业和物业管理矛盾才能真正得到解决。
注：本文“公共事业”主要指，在物业管理区域内，与物业管理企业有一定关系的供水、供电、供气、环卫、通讯等单位。