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物业维修的困境与出路
重庆半岛物业管理有限公司 丁 静
计划经济时代住房公有化，大家都享受着国家的福利房待遇，物业的维修养护完全由国家包干。随着市场经济体制的逐步建立，住房市场化促进了城市建设的迅猛发展，一个个建筑别致环境优美的小区、一幢幢现代化高楼如雨后春笋拔地而起。时代步伐的前进，现代化城市管理的需要，以及人们对物业管理需求的逐步增长，催生了物业管理行业的不断壮大。新建住宅小区实行了物业管理新体制，改变了过去的一年新、二年旧、三年破的状况。房屋产权走向多元化，物业维修养护的责任分解到各产权人（物业业主）身上，国家不再包干。房屋投入使用后的服务和管理，特别是共用部分的维修等，已成为政府和广大业主共同关心的问题，维修基金是完善房屋售后其共用部分维修的保障措施。维修基金对建立社会化、专业化、市场化的物业管理体制以及维护社会的稳定都发挥着重要的作用；目前，许多小区和大厦的建筑物和设备设施逐渐进入了大、中修期，物业公共区域的建筑物和设备设施大、中修维修这个严肃的问题摆在了业主、物管公司和政府主管部门的面前。
建设部和全国各大、中城市相应出台了有关物业维修基金管理办法，具体规定了物业维修基金的归集、管理、使用、续筹等实施细则，以保证房屋建筑、设备设施大、中修维修时有使用资金，并确保维修基金专款专用等等，但在实际操作中常常遇到很多具体困难和困惑，现从工程管理角度探讨物业大、中修使用维修基金所遇到的困境。
困境一：有的城市还没有具体的物业大、中修标准。物业大、中修与日常维修界线不清，标准不明，在实际维修工作中应该谁付费、谁买单纠缠不清，至使房屋以及房屋的附属设备设施年久失修，带病运行，这些安全隐患，随时都可能发生人身设备安全事故。给业主的正常生活和经营带来影响。
出 路：物业管理行业主管部门和物业管理协会应组织有关的技术、经济、法律资深专家共同拟订房屋维修相关的具有可操作性的政策、法规以解决界定房屋维修等级标准、责任归属等等系列问题。
所谓房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。房屋维修包括对非损坏房屋的维护和对损坏房屋的修理。譬如，从专业的角度来看，房屋维修按照维修房屋的完损程度不同可分为如下三个等级：小修、中修、大修。
1、小修，也称为维护，指对房屋的日常零星维修维护工作，目的是使房屋保持原来的等级。
2、中修，指房屋少量部分已损坏或不符合建筑结构要求，需进行局部修理，在修理中需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构。
3、大修，指房屋的主要结构部位损坏严重，房屋已不安全，需要进行全面的修理，在修理中需牵动或拆除部分主体构件的修理工作。
房屋附属的设备设施的维修，是为了保证设备设施的正常运作而对其进行的保养与维修。
1、设备设施保养分为三级：日常保养，主要包括定期检查、清洁保养，发现小故障及时排除；一级保养，是指由设备操作人员与维修人员按计划进行的保养维修工作。主要包括对设备设施的局部进行解体清洗，按照设备磨损规律定期保养；二级保养，是指设备维修人员对设备设施进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换或修复磨损零件，使设备设施达到完好状态。
2、设备设施的维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备设施原有功能进行的维修技术工作，根据设备设施磨损程度分为：零星维修，是指对设备设施进行的日常保养、检修以及为排除运行故障所进行的局部修理。中修，是指对设备设施进行正常的和定期全面维修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的技术标准和技术要求，使设备正常运转。零部件更换率为10～30％左右；大修，是指对设备设施进行定期全面维修，对设备进行全面解体，更换主要部件或修理不合格零部件，更换率一般不超过30％。
亦可借鉴国内物业管理先进城市的经验，譬如，北京市在1999年出台了京地修字【1999】第930号文《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》对房屋大、中修工程的分类、定案标准作了比较明确的界定。现摘录如下：
其中大、中修工程分类为：
楼房大修包括，翻建、屋面大修（坡顶挑修或全部换瓦；平顶换板；重作防水）、整栋楼重做外墙板缝防水、抗震加固、综合维修、地下室重做防水、上下水及设备更新、电器线路更新。
楼房中修包括，全楼门窗油饰、全楼内外墙粉刷、全部或部分门窗更换、修补外墙装饰层、修补外墙板缝、阳台、梁、板、柱加固、屋面维修、修补或重做厨厕间防水层、地下室局部补漏、局部更换上、下水管及设备。
大修工程定案标准是：
楼房翻修，达到危险房屋标准或超过房屋设计使用年限且严重损坏的房屋应翻修。危险房屋是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，整栋房屋随时有倒塌可能，通过一般修缮及不能确保住用安全房屋；严重损坏房是指结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆普遍老化见底，设备陈旧，配件不齐全，管理锈蚀严重，水卫、电照的管线器具和零件残缺及严重损坏的房屋。
屋面大修，屋面或屋顶承重结构达到严重损坏标准，渗漏房间占顶层房间总数的30%以上或滴漏房间超过顶层房间总数的20%，应做屋面大修。混凝土屋面板、梁明显变形，裂缝值超过设计规范，混凝土严重碳化，钢筋保护层剥落较多；加气混凝土板大部分明显变形，裂缝严重，部分板钢筋保护层剥落，钢筋严重锈蚀应挑顶或换板；防水层普遍老化，断裂翘边和封口脱开，有严重空鼓现象，局部补漏仍难解决时，应重做屋面防水。
外墙大修，外墙板缝严重渗漏，经2次以上中修不能彻底根治的，需整栋楼重做板缝防水。
综合维修，严重失修、失养破损程度已达严重损坏或需改善房屋使用条件，做到大、中、小修一次性应修尽修的修缮工程为综合维修。
上、下水及设备更新，上、下水管线及设备达到或超过使用年限，且严重损坏，应进行更新改造。设备严重损坏是指：管道严重锈蚀、堵塞，零部件严重损坏、残缺、冒水现象严重，无法正常使用。
电气线路更新，当电气线路达到严重损坏标准时应做更新工程。电气线路更新可结合配电设施改造一并进行。
中修工程定案标准是：
楼房中修，凡房屋结构、装修、设备三个组成部分中的一个分项达到严重损坏标准的，应进行中修。
油饰，当油漆失光、老化、翘皮、剥落见底时，应重做油饰。钢门窗及其各类钢铁部件应3－5年油饰一次；木门窗及其各类木部件应5－10年油饰一次。
粉刷，当装饰层粉刷掉粉、剥落及划痕污迹较多时应重做粉刷（只负责公共部位，包括基层抹灰）。外墙涂料、装饰楼梯间、公共走廊的室内涂料，应每10－15年涂刷一次。
更换门窗，当木门窗形状不灵活、松动、脱榫、糟朽；钢门窗形状不灵活、开焊、严重锈蚀时应更换门窗。
修补外墙装饰层，当外装饰层空鼓、裂缝、风化、有脱落危险时应修补或重作.
修补外墙大板缝，当外墙板勾缝砂浆脱落；外墙板缝局部严重渗漏时应修补。
阳台、梁、板、柱加固，当以上构件出现明显变形、裂缝值超过设计规范规定；钢筋保护层剥落，钢筋锈蚀时应做加固处理。
屋面维修，当屋面达到一般损坏标准；顶层漏雨房间占顶层房间总数的10%－30%时，应维修；
厨厕渗漏的维修，当厨厕渗漏影响到正常使用时，应维修。
局部上、下水管线及设备更换，当上、下水管线局部损坏、严重锈蚀和少量设备损坏时，应局部更换管线和设备。
笔者认为，在城市房屋大、中修标准未出台以前《北京市城镇住宅楼房大、中修定案标准》可以作为我们很好的学习和借鉴，并应用。虽然标准定得比较细而且非常具体，但在实际操作中掌握“度”非常重要，譬如：“电气线路更新，当电气线路达到严重损坏标准时应做更新工程。电气线路更新可结合配电设施改造一并进行。” 电气线路损坏的原因是多方面的，就绝缘导线线路而言，导线绝缘因老化而破损、线路超负荷运行线路发热而受损（设计容量小了或者是用电负荷违规增加导致）、外力作用绝缘破损短路烧毁等都可以称为电气线路损坏，到底何谓电气线路严重损坏？这个“度”怎么把握？笔者认为，属于电气线路系统上的问题，影响面大的，整个小区或者整个单元的绝缘导线使用寿命到期时，需要更换线路的，应该算作大、中修或者更新改造，资金可以动用维修基金来解决；属于局部问题，影响面小的，应查明原因，由责任者出资维修或者改造。
困境二：在物业管理行业没有具有实效的设备设施的折旧报废标准，以致使业主与物管公司在确认物业附属的设备设施报废时没有鉴别的依据，有很大的随意性而造成意见分歧。
设备设施都有一定的使用寿命，影响使用寿命的因素很多，如：房地产开发商为了节约成本减少投资，选用造价低廉、质量低劣的产品；设备的使用环境和频次以及管理操作人员运行、维修保养的情况等等；一旦出现设备事故，就会出现怪罪和推委，业主和物管公司就会有扯不完的皮。
高层建筑中的垂直交通设备电梯属于特种设备，国家为了加强对特种设备的管理，国务院颁布了２００３年６月１日正式实施的《特种设备安全监察条例》对电梯的制造、安装、维护保养和使用都做了明确的规定。《特种设备安全监察条例》对房地产开发商和电梯用户均提出了要求：“必须购买获得生产制造许可的生产单位的电梯，安装、维保也应该由获得许可的专业维保队伍来进行。只有这样，电梯使用者的人身和财产安全才能够得到保证。电梯的日常维护保养工作由专门的维护保养单位进行，维护保养的安全性能必须由维护保养单位负责。电梯的维护保养工作不能有随意性，必须按照安全技术规范的要求进行。电梯是一种机电设备，它的使用寿命受很多具体因素的影响，不是简单地可以用时间来表达的。电梯的使用寿命，受到天生质量、使用环境、使用频率、维保情况等因素的影响，由于电梯的使用环境的不同，很难用一个时间的指标来评定等等。”电梯这么重要的设备《特种设备安全监察条例》中都没有一个确切的使用寿命的规定，何况其它普通设备了！
出 路：参考国家相关部门制定的标准，譬如，水利电力部财政部关于颁发水利工程管理单位水利工程供水部分固定资产折旧率和大修理费率表的通知规定,其中：
房屋建筑寿命：金属和钢筋混凝土结构50年，钢筋混凝土、砖石混合结构40年，永久性砖木结构30年；金属结构寿命：压力钢管50年，大型闸阀、启闭设备30年，中小型闸阀、启闭设备20年；输配电设备寿命：电缆、木杆线路30年，变电设备25年，配电设备20年；水泵寿命：大、中型水泵15年，小型水泵10年等等。
国家物业管理条例第二十四条规定“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”即建管分离，对房屋及其附属设备设施的质量保障具有特殊的意义。业主不具备专业知识，并缺乏有效的组织机构，很难把握房屋及其附属设备设施质量关，更不可能把住房屋的建设质量关，为此，业主对物管公司具有很大程度的依赖性。若物管公司与房地产开发企业是一家，即是发现施工质量差、设备设施存在问题也不便提出；建管分离后，物管公司作为独立法人主体介入物业项目管理，对所管物业的前期介入，就可以在工程施工阶段及时发现工程质量问题，在设备设施安装、调试、试车阶段就可以发现设备设施质量问题，特别是对隐蔽工程的把关尤为重要。在接管物业验收交接时，坚持原则、严格为业主把关，这样，就可以堵住豆腐渣工程和质量低劣设备设施的源头。大大提高了房屋及其附属设备设施的质量，提高了房屋的使用价值。尽可能减少由房地产开发商为了节约成本减少投资，选用造价低廉、质量低劣的建筑材料和设备的因素。
笔者认为，确定房屋和房屋的附属设备设施的报废，影响的因素太多，只有本着实事求是的态度对报废设备设施进行分析、判断，分清责任，最终才能妥善解决。
困境三：没有相关检查、鉴定、仲裁机构，一旦出现设备设施损坏或者磨损超过技术标准需要进行大、中修或者报废，到底是属于维修维护不当？或者是使用操作有误？或者是设备设施本身存在有质量隐患？没有一个权威的机构出来说话，出来进行检查、鉴定和仲裁，业主与物管公司很自然的将会从自身利益的角度出发来对待这个有争议的事实，不可避免的出现公说公有道、婆说婆有理的尴尬局面。这样的喋喋不休，到底谁是最终受害者？电梯坏了停运，业主自己爬楼梯吧！变、配电系统设备坏了，业主回到点蜡烛用煤油灯时代吧！供水系统设备设施坏了，业主们到河边挑水吃吧！消防系统设备设施坏了，业主们成天提心吊胆的过日子吧！想想看，这是何等混乱的场面！我不是在这里危言耸听，作为一个物业管理者，非常不希望出现那样的状况，可是单就业主或者是物管公司是无法解决这个问题的。
出 路：希望物业管理行业的主管部门或者是行业协会把这个问题提到议事日程上来，成 立权威机构来为业主和物管公司把好设备设施大、中修和更新改造关，更好地搞好物业管理的房屋及附属设备设施的运行、维修保养、更新改造工作。
困境四：物业及其附属设备设施固定资产怎么管？计划经济时代，国家有一套完整的固定资产管理模式，加强了固定资产管理，提高了固定资产使用效益，保证了国家财产的安全与完整。国民经济步入市场经济，商品房项目的投资均进入了开发成本，开发项目的固定资产终将转化到购房业主占有的份额中，如何为业主管好房屋建筑公共部分的固定资产，在实际工作中，如何将维修基金管理与固定资产管理结合起来，的确是一个不好办的实际问题，牵涉到许多政策、法律、法规，单就物管公司是没有办法解决的。
出 路：希望政府相关部门根据国民经济发展的实际情况，制定出配套的政策、法规，以便更好地为业主管理好财产，使物业保值、增质，业主投资有价值。
综上所述，搞好物业维修是业主、物管公司、政府主管部门共同的事情，业主与物管公司要相互信任、相互理解。政府主管部门应出台相应的法律、法规。各级物业管理协会应作好协调、指导、调解工作。
房屋维修是一项经常性的工作，维修量大面广、零星分散，房屋维修技术要求高。物管公司必须加强对房屋维修过程实施管理，在确保质量和实现合理工期的基础上，使房屋维修过程处于受控状态，合理使用人力、物力、财力，最大限度地节约维修成本，合理的使用专项维修基金实现更大的经济效益、社会效益和环境效益。