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第四十七条 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
【释义】本条是关于物业管理企业的安全防范义务以及物业保安人员的规定。
本条第一款是关于物业管理企业的安全防范义务的规定。物业管理区域内的安全防范王作，是社会治安工作的重点之一不仅关系人民群众的安居乐业，关系人民群众的生命财产安全，而且关系社会稳定和改革、发展的大局。近几年来，随着住房制度改革的不断深化和住宅建设的迅速发展，住房产权呈多业主趋势，居民之间了解不多，往来较少，这对物业管理区域内的安全防范工作提出了新的要求。
第一款规定有两层含义:一是，物业管理企业具有协助做好安全防范工作的义务。物业管理企业的这一义务直接出自于《条例》的规定而不是物业服务合同的约定。一般而言，物业管理企业的权利义务来自于物业服务合同。但是，物业管理企业所从事的物业服务活动，属于提供公共产品的活动。物业服务的这一特性决定了物业管理企业还需承担一定的社会责任；二是，当物业管理区域内发生安全事故时，物业管理企业负有采取紧急措施、报告和协助救助义务。对安全事故的处理，并不是物业管理企业的责任。但物业管理企业的介入，可以为事故的及时妥当处理产生积极的影响。物业管理企业对所管理的物业及业主的情况相对了解，在物业管理区域内发生安全事故，物业管理企业应当能够在第二时间知悉。作为管理服务人，为维护服务对象的人身和财产安全，物业管理企业有义务在对安全事故采取应急措施的同时，及时报告有关部门，并协助有关部门开展救助工作。采取应急措施。例如，小区内发生火灾时，在消防人员赶到前，物业管理企业应当尽快疏散人群，尽可能地救人、灭火，同时将火灾情况及时报告消防部门，并协助消防人员开展灭火和救助工作。
为了尽到安全防范义务，物业管理企业应当自觉接受公安机关的监督指导，建立一套科学的安全防范管理制度，明确细化职责，建立考核奖惩激励机制，提高安全防范能力和水平。具体而言，物业管理企业应当根据物业管理区域的特点，合理布岗，加强巡逻检查，发现有犯罪嫌疑的人员和易燃易爆、剧毒、放射性等危险物品，或发生刑事、治安案件和各类灾害事故，必须立即报告公安机关及有关部门，并协助做好调查和求助工作。对安全防范设施、消防设施要认真检查、维修养护，检查情况要有记录，发现的安全隐患问题，物业管理企业要及时反映，配合有关部门认真整改，确保设施的完好。经开发建设单位或业主同意，物业管理企业可以建设并完善物业管理区域安全防范设施，主要包括远红外周边报警系统、电视摄像监控系统、电子巡更系统和门禁对讲系统，实现技防、物防和人防紧密结合，相互促进。在日常管理服务中，对装饰装修房屋的，物业管理企业应当事先告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，协助有关部门进行监督检查。对在楼梯间、走廊通道等共用部位堆放杂物的，物业管理企业应当依据物业管理制度及时予以处理。对违章搭建的，要配合有关部门予以拆除。物业管理企业应当主动配合公安派出所对居民住宅区的不安定因素进行重点防范，配合居民委员会开展精神文明建设和治安宣传、教育、动员、服务等活动。同时，物业管理企业必须增强全员服务质量意识，建立健全质量保证体系和规范自身服务行为的约束机制，为业主和使用人提供质价相符的服务。
本条第二款是关于物业保安人员的规定。
在实践中，物业保安方面出现的问题较多，各方面反应比较强烈。有物业保安人员不履行或者不按照合同约定履行保安职责，导致业主的人身、财产受到不必要的损失的；也有物业保安人员乱用"职权",殴打业主的c出现这些问题，原因是各方面的。有物业管理企业方面的原因，例如聘用未经培训的民工充当保安、缺乏对保安的管理和约束机制；有保安人员方面的问题，例如有些保安人员素质较低，不具备相应的能力；也有业主方面的原因，例如个别业主蛮不讲理，提出不合理的要求；还有管理部门的原因，例如有关部门对小区保安人员的违法失职行为监管不力，没有有效的措施。为了解决物业保安中出现的种种问题，同时与有关保安方面的法律法规相衔接，本条第二款从物业管理企业、保安人员角度对物业保安进行了规定。
从实际情况来看，物业管理企业需要物业保安人员时，往往从专业的保安服务公司聘请。对保安服务公司和保安人员的管理，公安机关是有专门规定的。根据《公安部关于保安服务公司规范管理的若干规定》(公通字[2000]13号),保安服务公司只能由公安机关审批和组建，其他任何单位部门和个人均不得擅自组建。保安服务公司在招聘保安人具时，必须经过严格政审，即由当地公安机关出具证明材料，证明被录用人员没有前科和劣迹，并统一正规培训，方可上岗。在实践中，有一些单位和个人，受经济利益的驱使，违反国家有关规定，擅自组建保安组织，非法经营保安业务。这些非法保安组织往往对招收的人员，不政审，不培训，不进行教育管理，甚至招雇一些有劣迹的人员，造成人员素质低下，问题屡屡发生。因此，物业管理企业聘用物业保安人员时，应当遵守国家的有关规定，从依法成立的保安服务公司中聘用。
值得注意的是，《条例》并没有规定物业管理企业必须雇请保安人员。按照本条第二款规定，物业管理企业可以雇请保安人员，也可以不雇请保安人员。物业管理企业雇请保安人员的，适用该款规定；物业管理企业不雇请保安人员的，则不适用该款规定。在实践中，一些物业管理企业根据企业情况和业主需求，不雇请保安人员，而是由企业员工(如企业安护人员)协助维护物业管理区域内的秩序，这与本条规定并不矛盾。
物业保安人员的主要职责是维护物业管理区域内的公共秩序，为业主提供良好的生活环境。针对实践中一些物业保安职责不明以及不履行职责的现象，本款规定，保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责；针对保安人员侵害业主人身财产安全的现象，本款规定，物业保安人员不得侵害业主的合法权益。按照有关规定，物业保安人员执行任务时，必须着统一的保安制式服装、佩戴统一的保安专用标志(包括帽徽、胸牌、臂章、肩章、级别标识等1。保安人员在值勤巡逻中，遇到正在实施的不法行为时，应迅速制止，及时将不法行为人扭送公安机关；在门卫勤务中，当发生群体性事件，干扰、破坏客户单位正常的生产、生活、工作秩序时，应将有关情况及时报告客户单位或当地公安机关。用时，物业保安人员不得剥夺、限制公民人身自由；不得搜查他人的身体或者扣押他人合法证件、合法财产；不得辱骂、殴打他人或者教唆殴打他人。