为“200万㎡的坚守”而感动
看到成都金房物业服务有限公司董事长闻涛在今年第三期杂志上写的“200万㎡的坚守”一文，十分感动。
从文章中的几组数据，可以想象金房物业服务有限公司坚守200万平方米物业管理的艰难。一是公司成立之初因没有开发商背景，完全靠市场打拼，抓到一大把老旧中低档住宅类物业开始啃骨头，逐步发展到管理着近200万平方米的老旧住宅小区；二是在管项目的面积普遍都比较小，除了个别项目近10万平方米外，大部分项目都在5万平方米左右；三是管理的部分项目是业内最感头疼的拆迁安置小区，而且绝大部分居住着解困安置户，这些业主收入总体偏低，因此，每月每平方米的物业服务收费较物价局核定的0.28元还要低3分钱。
我认真看了文章列出的几张收支表格，可见公司坚守管理之困难和艰辛。
一是收支能做到保本微利的确不容易。文章中所列的益民苑小区2008年10月收支情况一览表显示：这是一个9.8万平方米的住宅小区,每平方米每月物业服务收费仅0.25元，整个项目的物业服务月收费仅24010元。服务于该小区的职工28名，人均工资900元，月工资总额25200元，加上绿化养护、环境和秩序维护以及共用部位、设备设施维护的有关费用与公众责任保险费，办公费和固定资产折旧费以及税费等总支出为41160.65元。弥补项目管理月亏损17150.65元主要靠的是停车费收入12100元、其他收益1836.5元和特约服务收入5081.1元这三条渠道。在公司的努力下，该项目每月实际总收入达到43027.6元，收支相抵尚能结余1866.95元。
二是特约服务的收费靠点滴挖掘。从该项目2008年10月特约服务收入一览表可见，公司向业主提供的几乎全是最为基本的特约服务，收费标准普遍较低。当月代订火车、飞机、汽车票117件，按照每张3元，收入351元；送加急邮件120个，每个0.5元，收入60元；清洗抽油烟机64个，每个20元，收入1280；订报513份，每份0.2元，收入102.6元；送牛奶335次，每次0.5元，收入167.5元；家政服务42次，每次45元，收入1890元；送水223次，每次2元，收入446元；房屋中介服务7次，每次112元，收入784元。以上各项特约服务累计提供1421次，月收益总额为5081.1元，这点钱一般的企业可能根本看不上，但却成为维系该小区管理，并能取得微利效果的重要保证。
当我分析着以上数字，看到我们的企业和员工坚守在200万平方米的低档住宅小区，收着低廉的服务费，开展着赚小钱的特约服务，心情久久不能平静。但看到董事长闻涛在文章中关于“公司的经营状况还越来越好，有点儿小盈利，干的挺开心”的一段表白时，心酸被尊敬所替代。他们的工作看似很平凡，但服务的是低收入家庭住户，维系的是老旧住宅小区管理的坚守,平凡中体现着企业不屈不挠的精神。
近些年，物业管理在市场经济的浪潮中得到了快速发展，不少企业在完成了起步的打拼和接着的逐步壮大后，开始了在管项目的调整，大多采取对收费低廉、矛盾较多的的老旧住宅小区逐步退出，把目光盯在中高档物业上，这是一般企业发展壮大的正常选择，无可厚非。但是，老旧住宅小区的管理涉及千家万户居住条件的改善和社区的稳定和和谐，也关系到物业管理的覆盖面。因此，近两年我一直十分关注这个问题，中物协行业发展研究中心把此作为第一批研究课题。去年，我们还和北京市建委以及北京房地集团联合成立专题小组，对此进行深入的调研，将在此基础上提出有利于老旧住宅小区开展管理的政策建议。在初步的调研中我们了解到：近些年，不少地方政府为鼓励物业服务企业在老旧住宅小区坚守管理，给予了部分支持政策和少量补贴，但即使在这些城市，老旧住宅小区管理的利润总体仍十分微薄，有的还处于亏损状态。
当大家把注意力集中在向政府伸手要条件、要补贴,在一些企业选择对老旧住宅小区弃管的时候，成都金房物业服务有限公司以自己的努力在顽强地坚守。董事长闻涛在文章中介绍了他们的追求和采取的一系列措施：一是始终坚持以业主为中心，全心全意为业主服务的理念；二是按在管项目的特点逐个挖掘潜力，一个一个去突破，相信通过规模经营，老旧小区也能创造一定的经济效益；三是坚持与业委会同舟共济，针对老旧小区“收费难”是普遍现象，紧密依靠业委会协助企业收缴费用，以确保每月的收费率达到98%以上；四是面对成本刚性上浮，而物业服务费标准至今未上调带来的问题，公司通过有效运作，加强成本控制，扩大经营收益，取得保本微利的效果；五是积极争取广大业主的支持和理解。在业主大会上公布物业服务收支情况，使广大业主充分了解物业服务企业的难处，一致通过将停车费收入等用于小区设施设备的维修和补充公共能耗费以及物业服务费的不足；六是大力开展适合老旧住宅区业主需求的特约服务，通过多种经营以增加企业收益，有效地弥补了部分亏损。
中物协[2009]1号文件“关于进一步发挥物业管理行业在‘保增长、保民生、保稳定、促就业’中积极作用的通知”指出：对一些效益不理想的项目，尤其是中低收入家庭居住的老旧住宅小区，要从为居民生活着想，为政府排忧解难的“保民生”角度出发，能坚守的尽量不采取弃管。通过减少企业内部管理层次、调整或合并管理机构，以及节能降耗等途径降低管理成本，并采取多种形式的创收、争取税费减免政策等措施，弥补管理经费的不足，尽量保持现有的物业管理覆盖面，减少整体经济增速下滑带来的负面影响。
成都金房物业服务有限公司的成功实践让我们看到行业中有一批坚守在旧小区，为社会的稳定和低收入群体的居住条件奉献智慧和爱心的企业，这是我们行业社会责任感和能力的体现。正如闻涛董事长指出的：认真研究老旧小区管理的规律和特点，持续提高企业自身的管理服务水平和技能，严格控制成本，扩大经营规模，在老旧小区专业化物业管理服务中不断提高企业的社会责任和行业的社会价值，树立共管共享共维护的物业管理意识，各方主体都能从专业化物业服务中受益，老旧住宅小区物业管理一定会大有作为。