谈物业管理的防灾应急机制
——北京发生的特大暴雨给我们敲响警钟
一、特大暴雨给城市管理和物业管理造成的严重影响
今年入汛以来，全国部分地区遭遇了范围最广、强度最大、历时最长的一次强降雨，北京等地更是出现了近61年来最强的特大暴雨。据初步统计，仅北京有77人罹难，受灾人口160万，经济损失达116亿元。因市区路段积水，交通中断，铁路停运，航班停飞，道路、桥梁、水利工程多处受损，民房汽车被淹，给市民的生活和经济、社会造成了严重影响，凸显了城市在应急管理、排水系统及房屋质量上的一系列问题。
这次的突发灾害也严峻考验着城市的物业管理，一些物业企业的在管项目出现地下车库被水淹没、机房遭水浸、电梯井进水、屋顶或门窗发生严重漏水等，影响到居民正常生活，并导致业主车辆、屋内财产遭受损失。可以说，这次暴雨是对物业管理房屋承接验收、日常设施设备维修养护、安全隐患排查、防灾物资准备、业主防灾宣传以及物业企业面对灾害的应急机制的操作性和实效性与应对事后赔偿处理的全面检验。
二、物业管理行业在抗灾中的积极作为
在灾害来临之际，北京的物业服务企业和行业协会用行动展示了行业对业主的真情和对社会的责任。他们采取各种措施积极应对，化解一个又一个险情，为保障业主人身及财产安全做出了最大的努力。
北京万科物业服务有限公司在第一时间启动应急预案，全面部署各个项目的防灾抗灾工作。组织员工到可能积水、漏水的地点进行巡查；在低洼、塌陷区域事先准备好的隔离墩上用警戒带进行围挡；用沙袋筑起防洪壁垒抵挡暴雨的侵袭；对漫进楼道、车库的雨水及时清掏，为抢险救灾工作争取了宝贵的时间，把灾害造成的影响减小到了最低程度。通过日以继夜的奋战，使万科的在管小区经受住了强暴雨的严峻考验，受到业主的好评。
北京首欣物业管理有限责任公司接到暴雨预警，立即启动防汛抢险、防汛物资车辆输送等应急预案。在短短30分钟内300余名防汛人员全部集结待命，公司领导分别带队奔赴重点地区和重点部位进行雨前检查，各项目部集中对雨箅子等排水设施进行清掏检查，45分钟内7000余个沙袋全部码放到位，做好了防汛各项准备工作。在一天多的强暴雨中，首欣物业所管项目不同程度发生了多起挡墙倒塌，电线杆、电缆损坏，山体滑坡等，均得到了有效的临时处理。雨过之后，已连续奋战了30余个小时的36个项目部，又在第一时间组织力量对低洼处积水、残泥、堆积物及生活垃圾进行清理，以保证业主正常生活；对排水设施进行维护，以保证排水通畅；安排各单位人员入户走访漏雨户，及时开展修漏工作，安抚居民情绪。
值得特别提到的是，当紧急灾情出现时，北京物业管理协会通过自身影响力和号召力，在政府主管部门的支持和指导下，积极组织行业开展跨区抢险援助。在这次强降雨中，因哑巴河决堤使北京房山区成为重灾区，碧桂园、绿城、北潞园、加州水郡、瑞雪春堂等五家高层小区地下车库遭雨水倒灌，积水最深达5米，造成配电室、二次供水、电梯等设施设备无法启用，抢险工作陷入困境。北京物业管理协会及时向常务理事单位发起号召，呼吁有能力的企业在自愿前提下，成立应急抢险队支援灾区。当天下午5点和第二天，分两批共有24家企业，179名作业人员，共调集水泵73台，发电机2台，出动车辆38台，在北京物业管理协会的带领下，赶赴房山对口开展紧急援助。由房山区物业管理主管部门统一协调，由入驻小区的项目经理指挥，以援助企业为最小单位，由专人带班，经过连续72小时紧张有序的工作，在受灾严重的物业管理项目抢险抢修中发挥了及其重要的作用，得到当地政府的表彰和群众高度赞扬。
在组织抢险工作的同时，北京物业管理协会还及时组织行业专家对水灾后设施设备的应急处置进行讨论，提出了《设备机房进水后电气设备的抢修方法》、《电梯底坑进水处理办法》等指导意见。灾后，在北京市住房城乡建设委物业处、物业指导中心、新闻中心的指导下，北京物业管理协会召开了“水灾后物业管理应急处置工作研讨会”，邀请了北京保险行业协会、北京城建科技促进会、北京房地产法学会、物业服务企业及房山区受灾物业服务企业等各相关方代表参加，探讨水灾后物业管理有关问题的处置工作，区分投保和未投保两种情况，为企业提供了对业主车辆和个人财产损失赔偿、物业服务企业财产损失赔偿、公共设施设备专项维修基金使用、物业服务企业处理业主维权时应注意的问题等多项法律援助和政策指导意见，凸现了行业协会对行业维权作用的发挥。
三、灾害引发的行业反思
这次强降雨对北京地区在人财物上造成巨大损失主要有天灾的原因、以及城市规划和市政方面存在问题，但也暴露出部分物业服务企业在灾害意识，平时履责不力，应急预案执行不到位等薄弱环节。有的企业没有建立灾害应急预案和隐患排查制度，发生问题时措手不及；有的企业没有准备抽水和燃油水泵等基本防灾设施，造成停水停电时救援工作无法展开；也有一些实力不足的企业，平时工作尚可应付，但在大灾面前，人、财、物均显无力应对，引发业主不满和集体维权事件。
灾害与突发事件的处置是物业管理的重要工作之一，总结这次防灾抢险中的经验和教训，我们应加强以下几方面的工作。
一、制定可行的应急预案和定期演练制度。首先，物业企业应提高对灾害与突发事件处置工作的重视，建立切实可行的灾害与突发事件应急预案。根据灾害预警的严重程度和时间，制定不同的响应级别和不同灾害时段的应急处理措施；其次，要通过每年定期开展调动业主参与的应急预案全员演练，切实提高应对灾害与突发事件的能力。
二、切实做好新建物业承接检查和验收工作。这次物业管理区域内发生的受灾问题，有很多是开发商建造时遗留下来，而物业企业在接管前后没有严格把关、及时发现与解决造成的。要从源头抓起，必须严格执行《物业承接查验办法》，重点改进物业共用部位、共用设施设备的现场检查和验收工作，对不符合约定或存在隐患的，书面通知建设单位进行整改，并待建设单位解决后组织复验，以解除日后管理中的后顾之忧。
三、加强日常管理和隐患排查工作。要加强对管理区域内排水管道、沟渠、窨井的检查和疏通，对可能存在安全隐患的位置进行加固和拆除，建立对设备定期检修保养和地下车库雨水倒灌的防范措施，做好防灾应急物资的贮备，对物业管理区域内的业主财产和车辆停放管理等事项办理相关财产保险。在签订物业服务合同时，尤其要注意对不可抗力条款的细化，以及免责条款的签订，并根据物业合同签订的内容，尽到相应的责任和义务。
四、做好灾害来临前对业主的预先通告和争取业主对抗灾工作的配合。在企业接到灾害警报后，应通过张贴公告、发送短信等方式在第一时间通知业主，提醒业主关闭门窗、收好阳台和天台可能坠落的物品。一旦灾害超出防范能力的，应及时组织业主转移车辆，撤离人员，并切断地下室的电源等，尽量防止人身伤亡事件和财产重大损失的发生。
五、充分发挥行业协会的作用。在这次抗灾救险中，北京等地的物业管理协会在贯彻政府总体部署，做好企业抢险工作和跨区救援，以及灾后有关问题的处置等方面发挥了重要作用，值得各地协会认真学习和借鉴。