城市政府对推动物业管理工作的发力
——谈扬州市政府大力加强市区物业管理工作
最近从各方面了解到江苏扬州市在推动物业管理规范发展上所做的大量有成效工作，很受鼓舞。抽时间到扬州作了一次调研，了解到扬州市委市政府对物业管理发展给予的高度关注，把“采取有效措施，全面提升物业管理水平”写入了市政府工作报告，确定2013年为“物业管理提升年”；按照“提升物业管理水平、提高群众居住满意度”的总体要求，经市政府常务会专题研究通过，今年3月下发了《市政府办公室关于进一步加强市区物业管理工作的意见》（简称《市政府意见》），之后召开了市区物业管理工作推进大会，成为贯彻《江苏省物业管理条例》行动最快、力度最大的城市。在调研中感到，这是扬州市在近几年大力推动物业管理工作的进一步发力，他们的以下做法值得各地借鉴。
一、在管理模式上，采取市场化物业管理和基本物业服务“两条腿”并进，大幅度提高物业管理覆盖面
近年来，扬州采取了市场化物业管理和基本物业服务“两条腿”的并进。对市区新建商品住宅小区，要求100%推行专业化、市场化的物业管理，由物业企业依据合同实施管理；对暂时不具备市场化条件的老旧住宅区，结合综合整治，全面实施由街道（乡镇）成立基本物业服务中心提供的包括治安防范、清扫保洁、绿化养护、维修服务、停车管理的“五有”基本物业服务。由此大幅度提高了物业管理和服务的覆盖面，使得近几年政府投资改造后的老旧住宅小区能保持完好状态，让居住在老旧小区的居民得到基本的物业服务。这次我们调研的建有28幢多层住宅，居住789户居民的荷花池老旧住宅小区，在2010年市政府实施了整治改造后，由街道建立了荷禾物业服务中心，彻底改变了过去“大门四处敞，路灯闹下岗；水泥路不平，停车要靠抢；垃圾难入箱，随地到处放；花园不见花，杂草茁壮长”面貌，呈现“小区有保安，大门设门岗；路灯个个亮，路平下水畅；车辆停车位，垃圾全入箱；卫生有保洁，绿地花儿放”景象，在小区整治和管理上，交出了一份让居民满意的答卷。新建小区市场化物业管理和老旧小区基本物业服务的全面推进，对扬州城市整体管理水平的提升，文明城市的建设，以及社会的和谐，都作出了重要贡献。
二、在工作推进上，建立社区居委会、业主委员会、物业服务企业“三位一体”的协调机制，打造物业管理与社区建设的良性互动
成立由社区居委会、物业服务企业、业主委员会参加的议事班子，建立工作例会制度，形成统一的管理协调机制，以物业管理推动社区服务发展，拓展社区服务范围，建设管理有序、服务完善、环境优美、治安良好、生活便利、人际关系和谐的现代化社区，是扬州推进物业管理的重要抓手。仅荷花池老旧住宅小区在整治改造和基本物业管理推进过程中，针对停车位不足的问题，社区居委会、小区业主委员会、基本物业服务分中心就召开了40多次“圆桌会议”和80多次现场协调会，与每一户居民进行协商，共建立18座79间1400多平米的合用车库，在原有40个停车位的基础上合理规划、裁边补角再增加了40个停车位，有效解决了居民停车难问题。
在管理体制上，落实市、区、街道、社区“两级政府、三级管理、四级网络”的行政监管和公共服务责任，将加强市区物业管理的工作落到实处
扬州《市政府意见》提出，按照“统一领导、分级负责，以块为主、综合协调”的原则，落实行政监管和公共服务责任，进一步明确市、区两级职责分工，健全市房管部门行业管理、各区政府（管委会）属地负责、街道（乡镇）具体组织、职能部门密切配合的工作体制，有效发挥社区基层组织和业主自治组织作用，共同推进市区物业管理工作。市政府建立市相关职能部门和各区政府（管委会）参加的物业管理联席会议制度，主要研究物业管理重大事项，会商区级机构无法处理解决的物业管理重点工作，协调推进条块协作，研究提出重大政策建议。
在今年一季度末召开的市区物业管理工作推进大会上，闻道才副市长在讲话中要求市相关职能部门进一步将工作触角延伸到小区，立足职能、分工协作、密切配合，对房屋建筑质量、违章开店、油烟噪音、犬类管理等与群众生活息息相关的民生实事，该管的必须管，要管就管到位；要求各区政府对辖区内的物业管理工作负总责，建立相应的联席会议制度和物业管理工作机制，落实辖区物业管理责任，积极推进物业管理进社区；要求强化部门联动、构建大物管工作格局，切实提升业主满意度。
扬州市将有关事项的具体组织实施落脚到街道，由此构筑覆盖全市的物业管理工作网络。《市政府意见》明确要求街道（乡镇）建立物业管理专门机构，明确分管领导具体负责，配备2—3名专、兼职人员，具体组织辖区物业管理工作；负责物业服务项目监督管理和矛盾投诉调解等工作，调解本辖区物业管理方面的投诉，完善社区公共服务体系；牵头组织召开业主大会，成立业主委员会或物业管理委员会，并指导、监督其日常运作；对辖区内的老旧住宅小区，按照要求负责为居民提供基本物业服务。
在工作重点上，强化部门联动、齐抓共管，群策群力解决群众关注的热点难题。
扬州市下发的《市区物业管理工作联席会议成员单位工作职责》对各区政府、市房管局、公安局、民政局、中级法院、财政局、人社局、规划局、建设局、城管局、民防局、环保局、物价局、政府法制办、地税局、工商局、质监局、消防支队、扬州报业传媒集团、扬州广电传媒集团（总台）的职责做了明确分工。
市政府把缓解住宅小区停车难，提高物业服务费收缴率，扩大维修资金应急使用通道，加大违章搭建管控力度等作为近阶段打好攻坚战的突破关键。区别不同情况，《市政府意见》对加强物业管理从四方面提出了分类指导意见。
一是对新建商品住宅小区，以建立市场化的物业管理机制为主要措施，加强对前期物业服务招投标的监管，重点解决物业服务市场资源合理配置、承接查验制度建立、住宅小区配套设施建设和落实等问题；二是对已经实施市场化物业服务的住宅小区以提高物业服务水平和建立协调矛盾调处机制为主要措施，重点解决部分住宅小区物业服务水平不高、物业服务企业不诚信经营、物业服务费市场化机制不健全、矛盾突出小区的停车难、拆违难、物业服务费收费难、调价难等问题；三是对老旧住宅小区以开展老小区综合整治和落实基本物业服务为主要措施，重点解决基础设施配套不完善、财政补贴资金保障等问题，保证老旧住宅小区有治安防范、有清扫保洁、有绿化养护、有维修维护、有停车管理等有偿性基本物业服务；四是对拆迁安置和保障性住宅小区以增加配套服务设施建设面积、落实建设单位监管责任和提高物业费收缴率为主要措施，重点解决小区物业服务经费不足、物业服务水平不高等问题。
五、在政策引导上，多措并举加大扶持力度，促进物业管理整体水平的提升
《市政府意见》明确：“对不具备市场化物业服务的老旧住宅小区实施基本物业服务的，市、区财政给予0.15—0.2元/㎡/月的资金补贴”；“拆迁安置和保障性住宅小区配建的配套服务设施经营收益用于弥补物业服务经费缺口。如仍有不足，由市、区财政各承担50%给予补贴”；对物业服务企业为“2004年前建成住宅小区提供的物业服务质量考核达标后，对其在物业服务过程中所缴纳的营业税地方留成部分实行先征后返政策”；对物业服务企业录用的“40—50”人员，依劳动合同时限，区分给予基本养老、医疗、失业、工伤、生育社保补贴，及明确资金列支渠道；对物业服务企业新招用符合条件的人员，区分劳动合同时限与考核，给予职业培训补贴。市政府还通过以奖代补，加大物业服务争优创先奖励力度，促进物业服务水平不断提升。