“物业管理的核心能力也是核心价值是做好物的管理。围绕着物的管理，万科着力打造智慧社区新规范。"--中国物业管理协会副会长、万科物业首席执行官朱保全在中物协第三届常务理事会第四次全体会议上的发言
发言内容：
在互联网蓬勃发展的今天，大家言必称互联网思维，被谈论的企业基本也大致分为两类：互联网公司以及利用互联网的公司。移动互联网浪潮正在凭借改变与颠覆一切的力量席卷着当下的经济与生活，我们物业公司该何去何从大家见仁见智，但可以肯定的是要变革！
面对移动互联网浪潮，物业公司大可不必妄自菲薄。最近几年万科物业一直做着各类尝试，我们逐渐明白了一点，对线下生产资料的组织是我们的核心能力所在。我们明确了一点，我们的未来还是要作为一家物业公司而非转型成为类互联网公司，海尔日日顺就是我们学习的榜样。在线上经济活动愈发发达的今天，物业管理作为劳动密集型行业可能更为重要，成为社会刚性需求的可能性愈来愈大。我们的变革要基于我们的核心优势！
物业管理的核心能力也是核心价值就是做好物的管理。围绕着物的管理，我们着力打造智慧社区新规范。2013年，万科物业在深圳梅林万科中心做了一个展厅，主题是“智能物业与智慧生活”，核心内容就是智慧社区。我们花了近三年的时间思考和实践智慧社区的内涵，打造研发团队，寻找合作伙伴，推动项目落地。现在，思路已经清晰，成果将逐步呈现。我们将推动新技术在社区管理和服务的应用，让互联网为社区管理服务，并致力于将智慧社区打造为万科物业的核心竞争力。在此，我想重点讲一讲如何应用技术实现对社区“物的管理”，这也是万科物业智慧社区的题中之义。
设备设施的管理是物业管理的核心内容之一，管理的优劣直接影响住户的生活，影响到社区、房屋本体的价值体现。如今，现在各类设备的数量倍增，复杂度不断增加。与之相对应的是：设备维护保养部门项目管理分散，现场巡视抄表耗费大量时间，投入产出比不断降低；设备维护技术人员技能呈下降趋势，其实际工作量、绩效难于评价，人员招聘难度加大。所有的这些问题，导致设备设施以养为先的维护模式和预防管理未能得到切实的执行。
在此背景下，必须提升设备经济运行管理、预防性管理能力，提升内部运作效率，我们的物业设备远程监控管理系统应运而生。这个系统源自智能楼宇控系统（BA），由于有远程自动监控的内涵，我们加了一个字母E进行修饰，简称为EBA。2012年这一技术获得国家专利，是中国物业行业中诞生的第一个国家专利。
EBA整体设计有四个核心功能：
第一，对小区各公共区域、设备房及设备房内的各个设备进行远程数据采集、控制、报警、输出设备巡查记录与应用。
设备运行状态和参数的实时采集和记录存储，涵盖供配电、给排水、消防、空调、电梯、环境等类别。不再需要人工抄表，同时也减少人工巡查设备的工作量和频次；
设备数据异常自动判断，超过设定的预警和报警阀值自动报警至手机或邮箱等，定时自动巡检，实现对故障的快速响应，及时发现设备问题，确保设备安全正常运行。
通过数据积累分析，实现对水、电、空调、照明等的精细化能源管理；逐步形成预防数据，预测使用寿命，定期向管理者推送管理报表，实现可视化管理，积累和满足物业管理的未来需要。
通过自动收集天气预警信号，自动启动应急预案，提高应急响应速度。
系统还可实现对环境的监测和对设备远程控制、远程调试，包括环境温度湿度、风机状态、二氧化碳、甲醛、PM2.5等。在诸多城市环境持续恶化的背景下，这一功能延展可以提升业主居住的舒适度和健康管理水平。传感器检测到数据，如超标则自动启动楼宇新风系统或空气过滤系统。实现对居住楼栋的空气质量管理或重要场所的空气质量管理。
第二，实现技术人员的智能集中调度。由维保计划、故障报警、会议决议、设备检查等渠道收集的报修或巡检需求自动汇集到工单池；通过二维码签单及GPS定位获知技术人员当前位置、当前任务情况，得到人员可调度状态。通过相关技术人员的专业类别、专业等级、技能标签、可调度状态，结合工单池情况，调度中心进行任务派发。维保或巡检任务完成后，通过手机APP及呼叫中心进行回访、反馈和验证。
第三，优化技术人员绩效管理。通过系统数据的任务与工时统计分析，结合绩效激励模式，实现员工多劳多得，促使员工主动提升工作效率和工作技能；通过运维MTU模式（流动式维护保养和应急抢修），提高人均管理面积，实现人员数量增长低于管理面积增长。
第四，实现远程技术支持。建立系统的设备档案、设备维修知识库，主要包括设备资料、历史维保维修记录、维修要点等，远程设备图像联动和移动视频模块的移动应用、二维码应用等远程技术指导，推送维修指引，以降低对技术员的技术要求和缩短入职培训周期。
EBA融入了万科物业的管理理念，提升了对物业设备设施的预防性管理水平，提升了物业的全国集约化经营能力。目前已在深圳、北京、上海、广州、东莞、佛山、沈阳、天津等8个城市44个项目落地应用。
我们对EBA有更长远设想。比如它将支持更多的采集终端及设备和兼容更多的通讯协议，从内部局域网内互连发展到开放性网络互连，并涵盖从住宅到写字楼、综合体、工业园等所有物业类型设备，从企业服务器数据管理方式发展到云端数据服务。开发成熟后，我们可以为有需要的同行提供相关服务。
停车场管理也是社区“物的管理”很重要的方面。在快节奏生活的今天，糟糕的通行体验成为极大地影响了客户感知，同时停车场财务风险以及用工成本上涨等问题也一直困扰着我们。 “快速通行”、“无人值守”、“杜绝舞弊”成为我们车场管理的三大目标。
其中，“快速通行”是利用远距离读卡和车牌识别技术，结合移动终端和出入口设施调整达到业主车辆快速通行的效果。同时利用手机APP应用和移动支付概念创造性地解决访客盘查所带来的车辆拥堵的问题。
社区出入口设置业主专用车道，车辆自助通行，既便于业主养成良好的持卡通行习惯，也减少岗位人工投入，最终实现“无人值守”。
通过储值卡、移动支付、业主委托支付等方式尽可能的减少现金接触，并且强化对停车场的运行监控，解决一卡多车、一位多车等情况带来的收费漏洞，杜绝舞弊。
以上三个目标的实现，均将结合平台开发、硬件投入和出入口设计改善。我们将需要打破停车场行业各行其道的现状，在硬件设计上通过采用国际主流的工业自动化控制标准成为满足稳定性、兼容性和可扩展性要求的开放性平台。
物业设备远程监控管理系统和停车场管理系统只是我们众多探索中的两个代表。在确定解决思路的过程中，我们发挥的是物业企业对社区管理的熟稔和对业主需求的洞察的优势。未来使用这些系统更好地为社区管理和业主生活服务也是物业企业的能力所在。
在未来的尝试和发展中，我们仍将坚持在坚守中求变革，使新技术真正为我所用，提升物业服务能力，为业主创造更智慧的社区生活。
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