国家决定停建封闭式小区，逐步打开小区围墙实行街区制，对物业管理业界的冲击不言而喻。然而具体冲击的是什么，物业管理应该怎样适应？在此历史关头物业管理有必要反思自身的社会界限。
中国物业管理由来的历史背景
中国物业管理诞生的历史背景是国家实行改革开放，对私有权的承认。私权的主要内容是物权，而对普通民众而言，最大物权莫过于房产权。八十年代中国实行住房制度改革，过去主要依靠国家、单位分配住房的城镇居民有了属于个人的住宅，这些公寓式住宅每个单位上下左右与其他住宅单位毗连，楼梯、走道、天面、外墙、设施设备共用，建筑物以外还有住宅区的公共道路、花园、地下管网、运动场地等小区物业配套设施，都需要统一运行、维护、管理，这就是物业服务。住宅私有化，其物业服务必然商业化、社会化，计划经济时期实行的社区管理方式必然被突破，新加坡、台湾、香港等发达国家、地区的物业管理经验被引进国内。上世纪末城市住房改革快速进行，不到十年时间基本完成，与此同时，物业管理由点到面跨阶段性的迅速发展。2003年国家颁布《物业管理条例》，物业管理获得空前法律地位，通过“新建小区必须实行物业管理”等行政规定，物业管理得到普及。
中国城市市民拥有私产房屋历史不过30多年，物业管理也有30多年历史，伴之而来物业管理企业大量涌现。由于刚开始没有行业规范，物业服务企业根据业户需求和自身所提供服务的条件，物业管理更是参差不齐，五花八门，这种状况一直延续到2003年9月《物业管理条例》出台。此时，中国物业管理已经快速发展了十多年，产业已经形成，许多不伦不类的东西已经“尾大不掉”，其中两个方面最显著：一是由于没有专业服务市场作支撑，物业公司包打天下，自行提供保安保洁园艺工程机电运行等等所有服务，在物业服务区域实行所谓“一体化服务”。二是没有明确的服务界限，不仅提供保洁、绿化、维修、治安、机电等一般意义的物业服务，还对居民日常生活中社区文娱、社区体育活动的服务一直延伸到社区文化等精神文明服务，“一手抓精神文明建设”。物业管理公司自喻在小区“上管天下管地，中间管空气”什么都做，无所不为。物业企业这么做，业户这么消费，习惯成自然，“中国特色的物业管理”就是这样形成的。
商业楼盘封闭式小区的来龙去脉
商业楼盘封闭式小区主要有两个源头，一个是沿袭计划经济时代的政府、部队机关、大型国有企事业单位的住宅大院管理方式；二是是上世纪70-80年代涉外住宅区、别墅区，为减少国人与“外国人”接触，采取封闭式管理。以最早实行物业管理的深圳市为例，80-90年代开发楼盘多是开放式，深圳政府开发楼盘，1995年前开发的楼盘基本上都是开放式的，1998年入伙的梅林一村是半开放式的（所谓围合式管理），此后开发的益田村、桃源村才实行封闭式设计。这样算来，即便是深圳市，大规模实行封闭式小区不过十多年时间。
为什么要实行封闭式小区？主因是社会需要，由于社会贫富悬殊日益扩大、有房阶层要求居住环境安全的需要十分强烈，其次是政府倡导，90年代起，从国家到各省市都在开展创建“安全文明小区”等活动。既然居住环境的安全是居住者最基本需求，政府又在大力鼓励，那么物业管理就“必须”把小区安全作为首要任务。为了杜绝入室盗窃等治安案件发生，物业管理可谓费尽心机，不惜投入人力物力，建立小区保安员队伍。法律规定维护社会治安是公安机关的责任，物业管理却非要在物业小区维护秩序，还是变着花样“越界”。比如有关政策不让设立保安队伍，物业管理就改保安员为“秩序维护员”等，不仅在小区内，还在小区周边搞什么“周边警戒”（即定时不定时在小区外围巡逻）等等。
物业小区实行封闭式管理，的确可以改善治安环境，减少入室盗窃等治安案件发案率，减少物业公司维护小区治安的压力。封闭小区一般还有“人车分流”设计，地面环境相对安静，舒适。既然安全、安静是居住者的最基本需要，新建住宅区实行封闭式管理便一发不可收拾，所有新开发楼盘，只要有“高档”或“高尚”二字，必然是封闭式小区，是购房者“理想居住”的基本要素之一。
物业管理社会界限不清的问题由来已久
为了体现小区“安全、舒适”的住宅价值，物业管理大量设置“保安岗”（其人力成本往往占物业管理成本的二分之一上下），形成“物业保安”这一奇特行业景观，这是典型的“中国特色”而非物业管理的本来面目。由于责任界限不清，时至今日，所有业主包括全社会都以为，小区的所有问题，包括治安、社区文化活动等，物业公司都是当然的“第一责任人”。
物业管理是什么？目前至少有三种观点难以统一：
第一种观点是由公众认知习惯形成的，认为物业管理是与居民、家庭、社区息息相关的一种公众服务业，因此“社会效益”和“经济效益”一样都是物业管理企业的责任。“公众服务业”说，是民众对物业管理的一般认识。
还有一种看法是地产业的普遍观点，认为物业管理是房地产开发的附属业。物业管理是房地产的售后服务。就像是汽车生产销售以后，需要售后4S服务店一样，房地产开发销售后，需要成立物业管理公司负责售后服务，目前知名品牌物业公司，多数是大型房地产公司的“子公司”。
第三种观点来之于法律规定，与房地产业的看法相反，《物业管理条例》第二十四条明确提出“房地产开发与物业管理相分离的原则。但条例实施已十多年，这条“原则”却没有实行。
物业管理界限不清具体表现为：
一是物业管理自我定位不清。
深圳市是中国物业管理的发祥地，最早推行现代物业管理服务，提出了“一手抓物业管理服务，一手抓精神文明建设，创建有中国特色物业管理”、“为居民营造一个安全、舒适、邻里关系和谐、文化浓郁的人文社区”等口号。当年深圳物业管理社会效益、社会效益“两手抓”，受到官方认可，90年代初，深圳市委市府曾持续多年推广“两手抓”的物业管理经验。这种管理经验不仅塑造了深圳市物业管理模式，对全国物业管理运行方式也有深远影响（直接影响了建设部1995年颁发的《全国优秀住宅小区标准》的制订）。然而2003年国务院颁布《物业管理条例》，从国家治理层面规范物业管理行业规则，物业管理没有再涵盖“精神文明建设”之类的服务，但也没有否定过去的规定，很多物业管理公司仍然崇尚两手抓，“一手抓物业管理，一手抓精神文明建设”。
二是业主对物业管理的认识不清。
物业公司在新小区施工阶段就“前期介入”，小区入伙主持物业质量验收，为业主办理入住手续，业户入伙后遇到问题自然找物业管理公司。在业户看来，居委会可有可无，物业管理必不可少，包括邻里发生纠纷，也是找物业管理公司调解。而《宪法》明文规定，“居民委员会、村民委员会设人民调解、治安保卫、公共卫生等委员会，办理本居住地区的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，并且向人民政府反映群众的意见，要求和提出建议。”1999年，国家民政部一位领导考察深圳住宅小区，发现几个偌大的小区“主事的”都是物业管理公司，居委会被被严重边缘化，很多小区事务插不上手，当场提出“物业管理是干什么的”质疑然后拂袖而去。很多人当时不以为然，认为宪法出台在前，物业管理产业出现在后，按照“小政府大社会”改革方向，随着物业管理行业日益发展，以后可以修宪重新规范社区各界限的管理责任。现在看来，这想法太过简单幼稚。
三是政府职能部门对物业管理定位不清。
主要表现在，有关政府职能部门更愿意找物业管理公司合作。由于物业管理有物质、人力资源优势，办事效率更高，因此政府部门非常乐于利用物业管理抓社区工作，把诸如创建“安全文明示范小区”、“卫生示范小区”、“花园式园林示范小区”、“环境示范小区”等活动（由政府及城管、环保、公安、国土、建设等职能部门主持开展的），直接交给物业管理公司负责。工会、妇联、老龄委、体委、青少年服务站、科协、共青团、环保、残联、义工站等等社会团体，也纷纷借用物业管理公司提供的平台进入社区，极大方便了它们活动。政府组织类似的行为实际上是一种授权，物业管理大量参与这些活动，物业管理社会界限进一步复杂化。
四是社会对物业管理认识不清。
界限不清在现实中有一定合理性，它灵活满足了急速发展社会的一些要求，凸现了社会对高效率者的从优选择。但物业管理界限不清或角色错位长期存在必然引发许多问题。一是人们把物业管理想象成了居委会，似乎物业服务包罗万象，可以包办一切，而一味期望物业公司，而国家法律并没有赋予物业管理这样的权力。二是物业管理责任界限不清，影响了社区其它管理机构的工作效力。三是“胡子眉毛一起抓”，物业管理职责不清，难以制订全面、有效的作业规范。
物业管理的社会界限模糊使得物业管理业处于畸形状态，不仅业主（居民）、开放商、物业公司对物业管理概念模糊，甚至政府主管部门与各级政府组织也是各说各话，远远没有社会共识。
实行街区制，应根据国家方略重新界定物业管理的社会界限。
物业管理要维护政府社区组织权威，积极参与社区管理新秩序建设。必须十分明确，社区管理的领导者是政府组织，包括街道办、社区工作站、居委会等基层组织以及政府相关部门，物业管理不是社区管理的主导者，物业管理在社区范围不过是其中一个配合角色，还有开发商、业委会等。物业管理必须非常明确国家社区管理格局，摆正位置，才能发挥“正能量”，真正做好“物业管理”。
实行街区制后，应当废止或重新界定“物业小区”等伴随物业管理行业产生的一些“过时”概念，重新明确物业管理责任边界、职责范畴等，确认社会界限。此外，物业管理应彻底回归商业服务属性，废止“必须实行物业管理”等强制规定，实行买卖双方平等协商，自由选择物业服务形式，公平交易。
物业管理应该回归“原生业态”，即以“物业”为核心，以专业服务为基础（物业管理业与各项专业服务业相分离），提供综合服务，当好业主物业服务需求的集成供应商（或经纪人）。
总之，街区制是国家实行社区治理新构想，新规范，在新形势下厘清物业管理的社会界限，不仅可以更好规范物业管理行业行为，同时可以帮助政府利用物业管理资源、提高社会管理效率，用物业管理资源帮助建立高效率低成本的社区管理新体制。和谐街区是和谐社区的基础，社区管理是社会治理的基石，新形势下，认真思考物业管理社会界限，有利于物业管理行业健康发展。
来源：《城市开发（物业版）》