一、广东省物业管理行业发展现状、存在的问题，以及下阶段广东省物业管理行业协会的主要工作思路和建议。
（一）我省物业管理行业发展现状
20世纪80年代初，随着中国改革开放的国策实施，物业管理由香港地区引入广东，经历36年的发展，广东省物业管理行业在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。在广东对扩大内需、解决就业、拉动经济增长发挥积极作用的同时，目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、社会认知度、覆盖范围还是经营能力、服务水平、服务内涵和在国民经济和社会发展中的地位都在不断提高和增强，广东省物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，从多个角度为促进社会的和谐发挥着积极作用。
根据广东省住房和城乡建设厅的统计，截止至2016年底，广东省现有房屋建筑总面积44.65亿平方米。物业管理总面积22.88亿平方米，物业管理覆盖率占全省建筑总面积的51.24%，广州、深圳地区的物业覆盖率达95%以上，其中住宅类物业管理面积17.34亿平方米,非住宅类物业管理面积5.54亿平方米。
2000年—2013年全国物业管理示范住宅小区（大厦、工业区）共1466个（已扣除被取消称号的358个），广东省获得176个全国物业管理示范项目称号（已扣除被取消称号的15个），占全国物业管理示范项目总数12%。
我省现有物业服务企业约有9500家，其中一级企业392家，广东省物业管理行业2016年经营总收入约721.4亿元，同比增长率11.3%，占广东GDP总量的0.9%，其中深圳物业管理行业占深圳市GDP总量的2.7%，广州物业管理行业占广州市GDP总量的2.4%，主营收入631.6亿元，占经营总收入的87.56%，总利润为66.67亿元。物业行业从业总人数约为88.9万人。年末实有管理项目27644个，住宅项目18442个（类型包括住宅、大厦、政府办公楼），非住宅项目9202个（类型包括酒店、学校、医院、工业厂房等各类物业），物业管理在优化居住环境、改善城市管理、维护社会稳定等方面发挥了积极作用。广东物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，呈现出快速发展的态势，这既得益于珠三角总体经济发展水平，更得益于广东省物业管理制度化建设不断推进、广东省住房和城乡建设厅和各地市行业协会的有效引导，以及市场竞争机制得以建立并发挥作用。2016年，代表行业整体发展水平的2016中国物业服务百强企业研究报告分省市来看，广东省以54家企业领跑全国。在管项目数量均值和在管项目总建筑面积都实现增长。
截止目前已有31家物业服务企业在新三板上市，其中广东有7家，包括：广东美的物业、深圳市公元物业、珠海格力地产物业、深圳星河智善生活、深圳市美易家商务、广州方圆现代、珠海市丹田物业；此外，还有彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务等4家物管公司在香港挂牌上市。物业服务企业上市已然成为业内又一大趋势。
（二）我省物业管理行业发展存在的问题
1.物业管理发展的区域性不平衡。我省沿海地区、粤东地区物业管理服务发展较快，处于领先地位；而在粤西等边远地区，物业管理服务体系未完全建立，有的地方甚至还没有实行物业管理服务。这就造成了我省物业管理发展的严重不平衡，不利于我省物业管理行业的发展。
2.物业收费标准低和收费率低。由于物价上涨和人口红利减少、广东省各市最低工资标准的提高等原因，使我省物业管理企业人员工资等各项成本不断上调，价格调整机制缺失，物业管理企业与业委会议价能力依然薄弱，物业服务收费与成本已严重倒挂，收费率普遍较低，全省中小型物业服务企业大多处在微利或亏损的边缘，生存举步维艰。
3.业主大会及业委会的成立困难。深圳市住宅区业主大会、业主委员会的成立率约为34%，仅处于全国平均水平，广州市住宅区业主大会、业主委员会的成立率约为25%，与上海87%的业委会成立率相比差距很大。主要原因是业主大会、业主委员会制度缺乏可操作性，导致了组织运作程序异常复杂，部分成立的业主委员会在业主的合法权益受到侵害时未能发挥相应的职能作用，业主大会的作用发挥不够，同时也存在业委会违规工作的现象。
（三）下阶段广东省物业管理行业协会的主要工作思路
党的十八大提出“加强政务信用、商务信用、社会信用和司法公信建设”，2016年12月，习近平总书记在主持中共中央政治局第三十七次集体学习中强调：要建立覆盖全社会的征信系统。可见，社会信用体系的建设是党中央、国务院的战略部署，是落实依法治国和依法执政推进国家治理体系和治理能力现代化的根本措施。根据我省物业管理行业的实际情况，本会提出构建行业信用体系如下：
1.加快信息化建设，省市物业管理行业协会结合属地实际，围绕自律管理相适应的具体办法，形成一整套自上而下规范行业信用管理、守信激励和失信违约惩处、社会监督的联动共管机制，建立互联互通的信用系统信息化平台,实现全省各市信用系统资源共享和信息对称，充分发挥信用系统在物业管理中的引导评价功能，成为构建行业信用体系和有效推进的重要前提。
2.加强行业自律管理，规范企业诚信行为。本会确立以“守信激励、失信惩戒和社会监督”为重点的信用体系建设原则，制定和完善与国家政策相符、行业认可、具有可操作性的《广东省物业管理行业自律管理暂行办法》及配套文件的草案，包括：《广东省物业管理行业自律管理委员会暂行工作规程》、《广东省物业服务企业综合实力排名评价办法》、《广东省物业服务企业诚信评价办法》、《广东省物业管理行业自律管理惩戒实施办法（试行）》《广东省物业管理行业自律管理案件办理规则（试行）》、《广东省物业服务企业失信名录管理办法（试行）》、《广东省物业服务企业信用等级评定管理办法（试行）》；
（1）严格管理会员单位，建立自律管理委员会，组织行业专家、学者、律师团队，制定与国家政策相符、行业认可、具有可操作性的守信和失信信息的记录、披露、共享和监督奖惩的联动规定。对行业的各服务主体守（失）信记录公开、社会和舆论监督、负面清单建立和政策扶持等方面，实行分级分类监管。对违反行规的企业启动惩戒程序，加大失信企业的惩戒力度，形成一处失信，寸步难行的局面，以树立行业的整体形象。
（2）构建以市场（业主和客户）评价，行业协会评价，企业自评参考的“三位一体”信用等级评价体系，并严格实行信用等级的动态管理。扶持守信企业做大做强；广泛开展社会诚信和正能量的宣传，加大舆论、社会监督的力度；
（3）建立健全政府相关部门主导、行业协会自律管理受理的信用信息异议或者投诉处理、诉讼管理及操作细则，信用信息保护、安全监控和信息侵权责任。
（4）按照《诚信评价办法》有关规定，对模范企业进行表彰，树立一批诚实守信的品牌企业，营造“有信者荣、失信者耻、无信者忧”的行业氛围，在行业树立起“诚信是企业的生命线”的共识，提高业主对行业的满意度，提升行业在社会的公信力。打铁还需自先硬，本会10月份将召开“诚信建设在路上的高峰论坛”，举行签约仪式，宣传先进企业亮点，打造业主信得过的标杆诚信企业。
（5）大力倡导工匠精神，在强化行业诚信自律的前提下，大力宣传匠心服务，通过论坛、座谈、杂志专刊等形式，明确物业管理行业如何体现匠心服务，通过先进企业及匠心员工事迹的宣传，鼓舞、引导广大员工见贤思齐、无私奉献，在行业内形成风正、气顺，凝聚干事创业正能量，人人争先的良好氛围。
二、广东省物业管理行业协会在为政府提供咨询、服务企业发展、优化资源配置、加强行业自律、诚信体系建设、创新社会治理、履行社会责任等方面的经验做法。
广东省物业管理行业协会的第一要务是为会员提供服务，这是由行业协会的性质和办会宗旨所决定的。为会员提供服务是行业协会一切工作的出发点和归宿,切实代表和维护行业、 会员的合法权益和共同经济利益。
（一）开展物业服务人才培训。随着国务院取消一批职业资格许可和认定，原物业管理行业从业人员的门槛基本上都取消了，各地协会组织的职业资格许可证、上岗证培训也停止了。但物业管理现在已发展为带技术含量的行业，需要从业人员有较高的业务素质。广东省物协结合全省行业发展实际制定切实可行的培训规划，有计划、有组织、有针对性地开展物业服务从业人员培训工作，利用各类职业技能培训机构、市物业协会（房地产业协会），采取订单式培训、定向培训和在岗培训等形式，强化物业服务企业管理人员和专业岗位技术人员的理论知识、专业技能和职业道德建设，全面提高物业服务企业从业人员管理服务水平以及综合素质。同时促使政府大力支持省内高等院校、技工院校设置物业服务类专业，培养满足现代物业服务业发展需要的专业人才。
（二）随着物业服务越来越朝着专业化、规模化的发展，面临的法律问题也越来越复杂化、多样化,因此广东省物业管理行业协会聘请广东胜伦律师所（广东省律师协会会长单位）作为常年法律顾问，定期举办座谈会解答，同时也为会员单位设立法律热线电话，提供法律咨询和诉讼服务，更好地为会员单位解惑释疑，解决企业与企业之间、企业与业主之间的纠纷，维护行业的市场秩序，同时在外部环境受到不公平对待的时候，协会可以伸张正义，更好地维护行业以及广大会员单位的合法权益。
（三）建立广东物业服务企业定点实训基地，选出国家示范项目中特别优秀的项目，组织会员观摩学习，用行业先进企业的成功管理经验引领行业前进。针对中小型物业服务企业其发展阶段、企业规模、人员状况，适时组织到实训基地受训，开展设施设备管理、人力资源、项目管理等针对性强、受众面广专业培训课程，丰富行业从业人员学习内容，提升人员整体素质水平。
（四）联合有关企业和行业专家库专家，针对各市物业管理行业发展现状，组织以“物业服务专题培训”为主题的免费“送教上门”讲座，帮助物业管理相对不发达地区跟上转型升级的节奏，培养人才，以人才队伍建设推动物业管理向现代服务业的全面提升。近年在梅州、汕头、韶关、湛江、佛山、清远通过开展专业培训和举办行业活动，改革巡讲组织方式和创新演讲内容，切实提升当物业物业服务水平，推动行业协调发展。
（五）建立共建帮扶协作，以培育教育为重点，力争以培训教育促行业发展，以行业发展助地区脱贫。选派10个优秀企业，对相对不发达地区扎实开展精准“一对一”结对帮扶工作。选派的优秀企业了解当地中小企业所面临的迫切需求。最后，结合实际研究帮扶方案，与当地协会签订帮扶责任书，凝聚行业力量，发挥行业优势，先进带动后进，履行社会责任。
（六）组织会员单位交流学习，为开阔视野、创新理念，学习借鉴省内外先进物业企业的优秀服务管理经验，进一步增强各会员单位的服务管理水平，加强物业同行间的交流沟通。今年6月本会组织部分会员单位到重庆对该市的优秀管理项目进行参观考察，与重庆物协进行联谊会交流学习。
（七）定期组织业主委员会座谈会。业主委员会作为业主的代表，架起了物业与业主之间的桥梁，向物业反映业主意愿和要求，并监督物业服务企业的管理和运作，为了物业服务企业和业主委员会有更好的交流沟通的机会，省物协计划定期组织业主委员会座谈会,参会业主委员会对小区目前物业管理的现状进行讨论和交流，进一步增进理解和互信，就小区物业管理提出了宝贵的意见和建议。这样才有利于维护广大业主的利益，化解社区物管中的矛盾和问题，努力推进社区物管工作，也为构建环境优雅、秩序良好的和谐社区作出了贡献。
三、脱钩后，行业协会如何快速提升服务创新能力、专业化水平和人才队伍建设，推动服务重心从政府转向企业、行业、市场。
当前，我国经济社会发展正进入全面深化改革的新阶段， 2017年同时也是全面落实“十三五”规划实施的关键一年,是供给侧结构性改革的深化之年,党的十九大即将召开。去年7月8日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《行业协会商会与行政机关脱钩总体方案》（下简称“两办文件”），并发出通知，两办文件对协会定位管理更加符合中国新经济常态的方式。文件中规定了四个坚持、五个规范。四个坚持指坚持社会化、法制化、服务发展、释放市场活力和先行试点。坚持社会化要求协会去行政化，成为优化行业发展的社团组织；法制化要求协会作为非营利组织，明确法律地位，规范服务行为，建立准入和退出机制；坚持服务发展要求协会提升专业化水平和能力，服务重心要从政府转向企业、行业和市场；在行业新常态下，广东省物业管理行业协会脱钩后服务工作面临着新的机遇和挑战。面对新的机遇和挑战，本会将继续以提升物业管理服务水平，加快市场化进程与规范企业运作，推动物业管理向现代服务业转型升级为工作重心，促进行业制度建设和落实，进一步开展行业发展研究，提高行业交流和培训水平，加强自身建设，坚持自立生存、自强发展、自律共进三个原则：
（一）坚持自立生存，拓展服务路径。融入经济发展与体制改革全局，自主探寻市场化的服务路径，自主开拓生存发展空间；摆脱依附政府的观念和体制束缚，自主开展内部管理，不断提升服务质量和水平。协会和政府脱钩是势在必行，出路只有一条，就是立足服务宗旨，为政府、社会、行业、会员服务，以自身高质量的服务满足服务对象的要求。
（二）坚持自强发展，增强内生动力。努力提升三种能力：一是提升自身建设能力。建立健全权责明确、运转协调的运行机制。不断提升协会的自我管理、自我发展能力。二是提升服务会员能力。坚持“四个服务”，突出做好为会员的服务。不断丰富服务内容，创新服务方式，为会员维权提供制度保障，为会员交流合作搭建平台，把协会办成会员之家。三是提升创新发展能力。积极主动与主管政府部门联系，争取承接政府职能转移及购买服务。创新工作思路，提升专业服务水平。
（三）坚持自律共进，守法诚信，健康发展。协会必须在法律允许的范围内开展活动，依法进行自我治理，自律规范协会和会员行为。制定并组织实施诚信自法律管理制度体系，建立完善行规行约和行业职业道德准则，推动行业诚信建设。
当前，社会组织改革任务清楚，方向明确，已开始布局启动。2013年以来，国务院已分9批审议通过取消和下放行政审批事项共618项，持续向市场和社会放权，极大激发了市场活力和社会创造力。着眼于简政放权、放管结合、优化服务的行政审批制度改革，已成为国务院推进全面深化改革的“先手棋”和转变政府职能的“当头炮”。广东省政府也先后出台了《政府向社会组织购买服务暂行办法》和制定《省级政府向社会组织购买服务目录》。广东省物业管理行业协会顺应社会组织改革是大势所趋，本协会自立自强自律，改革发展，关键和核心内容就是服务，在于如何为政府、行业和企业提供更好的服务，通过服务体现自身的经济社会功能，在服务中不断提高履职尽责能力和社会认同。协会的改革转型必须统一思想认识，找准制约转型升级的人财物障碍点和画会法人新治理机制构建的困难点，寻求突破之策，针对难点问题，分类指导促改革，在改革中谋求转型发展。2017年广东省物业管理行业协会改革发展的重要转型期，应该在以下九个方面做好转型工作，推进行业自律管理：
（一）促进公平竞争环境的形成。围绕使市场在资源配置中起决定性作用，配合政府积极营造公平竞争的市场环境。这方面协会近年做了大量的工作，并取得了明显成效。下一步要根据广东省物业管理行业面临的新情况、新问题，继续就一些重大政策问题、行业标准规范开展调研，提出建议和方案。进一步发挥市场配置资源的决定性作用和更好地发挥政府作用。创造公平、法制的竞争环境，对广东省物业管理行业下一步的发展至关重要。协会在这项工作上要花大力气，代表企业、配合政府，发挥好桥梁纽带作用。
（二）以深化改革为契机，促进行业转型升级。协会要做好行业深化改革的调研，深入了解企业在深化改革方面的经验、难点和问题，加强企业间的交流，搭建物业管理企业深化改革的交流平台，积极探讨改革思路，并及时向主管部门提出政策建议。脱钩后通过协助政府部门制定扶持政策、规范市场秩序、加强人才培养等保障措施，改善行业生存状况；鼓励和推动物业管理企业以现代科学技术为支撑，进行组织结构和管理模式变革，通过建立新的服务方式和管理方法，探索建立物业配套服务体系，达到提升服务水平，提高管理执行效率、减少人员配备，降低运营成本的综合效果，满足业主不断增长的各类服务需求，增加物业服务非主营收入，破解用工成本上涨给行业生存发展带来的困境。
（三）找准服务经济社会的契合点。“关键是要结合新一轮的市场化改革，找准物业管理行业新的增长点，找准物业管理行业服务经济社会的契合点。”新一届政府要将简政放权改革到底，物业管理行业的好处是既可以创新公共服务，满足社会工作的相关需求，又能够减轻政府的负担，提高效率。物业管理行业还可以在产业定位、服务经济转型、促进社会就业、完善社会养老保障等多个关乎国计民生的方面找准契合点，发挥独一无二作用。
（四）服务政府重大决策。本会将积极探索建立服务于政府重大决策的制度化、长效化机制，将对促进广东省政府和广东省住建厅决策的科学化起到重要作用，充分利用专家资源和技术力量，组织专家开展行业深度研究，加强行业“活情况”的深度分析，通过与政府部门建立稳定的沟通机制，将这些信息及时上报，及时传递行业信息和反映企业诉求，直接为政府决策服务。
（五）积极主张行业立场，加大行业维权力度。联合本省各物业管理协会法律顾问广东胜伦律师事务所（广东省律师协会会长单位），采取多种形式宣传物业管理的法律法规，积极主张行业立场，落实行业维权工作：一是充分了解企业遇到的主要困难，提出维权工作的重点；二是对产生社会不良影响的企业违法违规行为加以谴责，将维权工作和行业自律紧密结合；三是对于侵害会员单位合法权益，影响行业发展的重大事件进行研究，及时表达行业观点；四是积极参与行业纠纷调解，营造健康良好的市场竞争氛围，维护行业的整体利益。
（六）以服务会员为宗旨，提高会员服务水平。协会将继续发挥联系政府和企业的桥梁纽带作用，以加强行业服务和自律管理为核心，以提高会员服务水平为重点，进一步解放思想，改进工作方式，不断提升服务水平，适应行业发展的新形势。一是进一步扩大协会的凝聚力和影响力，扩大协会会员覆盖面，吸引全省更多的物业服务企业加入协会。二是建立健全会员联系机制，密切与会员单位间的信息联络，为会员需求提供全方位、多样化的服务。三是创新合作机制，建立与各市物业协会、房地产协会更加长效紧密的合作关系，促进全省物业行业协会协同发展。
（七）正确引导舆论宣传，树立行业良好形象。行业的发展需要社会舆论的关注、认同和支持。本会将继续加强与主流媒体的合作，通过沟通、协调、引导，努力使媒体对行业的报导准确、客观、公正，营造有利于行业健康发展的舆论环境，宣传优秀企业和先进人物，树立行业自强、自律和诚实守信的良好形象。
（八）以能力建设为核心，强化秘书处服务职能。继续健全协会内部规章制度，明确各部门责任和部门之间关系，形成协调配合、相互联动的工作格局，营造想干事、能干事、干成事的工作氛围。加强秘书处工作人员在业务知识方面的学习，努力培养造就一支高素质、专业化的专职工作人员队伍，切实提高秘书处服务能力。多渠道建立畅通的本会与各地协会及企业间的信息沟通机制。
（九）本会将深入研究政府职能转移和政府购买服务等改革措施，对协会发展带来的影响，切实加强自身建设，增强自我发展能力,找准对接点，与政府部门搞好衔接，通过我们的主动作为，为积极探索、主动争取承接政府转移职能工作,进一步拓展我会活动空间,提高社会影响力、凝聚力和公信力，切实发挥好行业协会服务企业、规范行业、发展产业、助推经济的作用，同时,我们学会要积极接受政府和社会监督，保证我们履行职能的公正性、公平性、公开性,来取得政府部门和社会各界的信任和认可。
今后五年，将是广东省物业管理向纵深发展的关键时期，历史赋予了我们这一代物业管理人承载着行业发展承上启下的重任，让我们与时俱进，开拓创新，抓住新机遇，团结奋进，以更加昂扬奋发的精神状态，为促进我省物业管理行业的持续健康发展做出更大的贡献!共同谱写物业管理科学发展的新篇章。