厦门在物业管理即将走过30年的发展历程。近年来，厦门市政府和建设主管部门对物业服务的关注度日益提高，房地产龙头企业也纷纷布局物业领域，一方面是由于人均消费潜力释放所创造的商机，另一方面也是房地产经济繁荣所产生的契机。而厦门市物业管理行业在实现超常规发展的同时, 也和国内其他的城市的物业管理行业一样，既收获着迅猛发展的喜悦，也遭遇着发展中的问题和矛盾。接下来，我将通过以下四个主题与大家一起交流厦门市物业管理协会工作的开展状况。
一、厦门市物业管理行业的发展现状、存在的问题：
（一）行业发展的发展现状
对厦门市的物业管理行业来说, 30年的发展历程虽然短暂, 但行业发展的态势十分良好，具体表现在以下几方面:
1. 企业数量和管理规模不断扩大。截止2016年底, 全市具有资质的物业服务企业有290家, 总管理面积近 1.3亿m2 , 其中本市管理面积近 1.1亿m2 。物业管理的物业类型和区域, 从原来的住宅小区和商业楼宇, 发展到集中工业区、学校、医院、政府办公楼、运动场馆、文化娱乐设施等社会公共建筑; 服务区域从厦门市走向全省、全国几十个城市。
2. 企业素质和服务水平不断提高。至2016年底, 全市获建设部一级资质的物业服务企业有 28家 ；在全市实施物业管理的1200个项目中获得国优和国家示范项目的有45个, 省优和省示范项目81个, 市优和市示范项目91个。物业管理是劳动密集型的行业, 它的发展可以吸纳大量的劳动力, 为解决社会就业提供了一条重要途径, 截止2016年底, 在厦门物业服务企业的从业人员就有 5万多人。其次, 物业服务人员在提高城市的卫生水平、绿化美化社区、制止违章搭建、处理邻里纠纷、参与外来人口计划生育工作等方面进行了大量有效的工作, 为厦门市创建全国文明城市发挥了重要的作用。再次, 物业服务企业在搞好服务主业的同时, 积极开展多种经营活动, 使得整个行业的经济效益也日益提高, 截止2016年底, 物业服务企业的年经营收入近40亿元,上缴税收总额超过2亿元。
3. 法制建设逐步完善。厦门市政府从物业管理发展的起始阶段就重视物业管理的法制建设。1995年厦门市政府制定了《厦门市住宅区物业管理办法》(简称10号令) , 1997年11月厦门市物价局制定了《厦门市物业管理收费办法》, 1998年10月厦门市人大常委会讨论通过《厦门市住宅区物业管理条例》。之后, 厦门市又陆续制定了《厦门市住宅区公共设施专用基金管理暂行办法》、《厦门市房屋公共维修金管理规定》、《厦门市前期物业管理服务收费暂行规定》、《厦门市住宅区公共用电电量分摊暂行办法》、《厦门市住宅区物业管理条例实施细则》】《厦门市物业管理若干规定》、《厦门市物业收费管理办法》、《厦门市物业管理若干规定实施细则》等一系列法规和规章,这些法规文件的出台, 有效地规范和促进了厦门市物业管理行业的发展。
（二）厦门市物业管理行业存在的主要问题
厦门市物业管理行业喜忧参半, 喜的是厦门市虽然在物业管理方面起步较晚, 但起点较高, 发展较快, 取得了很大的进步。忧的是在发展中暴露出来的问题与不足亟待解决。否则将直接阻滞物业管理行业的进一步发展, 并影响大厦门城市化的推进与和谐社会的构建。厦门市物业管理行业存在的问题, 归纳起来主要体现在以下四个方面。
1.行业发展的社会环境仍不尽如人意
表现在被服务者对物业管理的认知程度还不够高, 物业管理费收取的难度依旧较大。人们习惯用传统房屋管理视角去看待现代物业管理, 特别对有偿服务接受程度有限, 往往认为现在的物业管理费都偏高了。不少业主少交、拒付物业管理费的情况时常发生。部分老旧住宅类的物业管理费的收费率较低 , 有的小区收费率还不到50%。收费难成为困绕物业管理发展的大问题。这必然对物业管理行业的可持续发展造成不利影响。
2.行业责任边界较为模糊
物业管理涉及政府部门、建设单位、业主、物业管理企业等多方主体，权利义务关系复杂，责任交织，边界模糊，成为矛盾和纠纷的多发地。建设方遗留的质量缺陷、车位不足等设计问题、市政公用设施设备运营管理出现问题、业主私搭乱建等产生的矛盾，致使物业管理行业代人受过的现象较为普遍存在。有的业主甚至认为交了物业管理费, 无论出现什么问题, 物业服务公司都得负责。加上社会舆论对物业管理的负面报道过多, 正面报道较少。物业服务企业在发展中承受了许多不公正的待遇, 背负了更多的社会压力, 由此影响着物业服务企业的健康发展。
3.企业经营成本逐年提高，制约了企业的发展
物业管理行业属于劳务密集型产业，随着近年来我国劳动用工成本的持续刚性上涨，用工成本的上涨将给行业内企业带来较大的运营压力。在物业收费定价方面，政府主要考虑的是社会稳定和现阶段人民群众的经济承受能力，核定的收费价格往往低于物业企业市场运做的成本，造成一部分物业企业长期入不敷出，甚至亏损严重。而国家在制定税费政策方面，并没有考虑物业管理是涉及到全社会人民群众生活必须的消费，没有任何优惠的考虑，造成物业企业负担过重，制约了企业的发展。
4.行业集中度较低，企业整体素质仍需提高
截至2016年底，厦门市已有物业管理服务企业 300多 家，近年来，随着市场空间的逐步增长，物业管理服务企业数量持续增长，但多数管理规模较小。按照目前厦门市物业服务企业的数量和总管理面积计算, 平均每个企业的管理面积不足40万m2，最少的只有1万多m2 , 有1 /3的企业管理面积在10万m2以内。多数企业的服务规模化、集约化程度较低，服务质量参差不齐，分布较为分散，行业的集中程度不高。
二、当前以及下一阶段协会的主要工作思路和建议
下一阶段将以下工作内容作为协会的中心工作：
（一）开展会员服务工作，积极推介互联网+在行业的应用
李克强总理在政府工作报告中指出：“互联网+”既是发展新经济，又能提升传统经济。对于物业管理行业来说,互联网是传统服务行业向现代服务业转型的新挑战也是新机遇，我们应该主动遵循市场规律，与科技相结合，催生新技术、新模式、新业态，时刻保持竞争力，并且通过不断探索和努力，重新塑造行业的新格局。二〇一七年，我们要在“互联网+”的大势下，协助企业创新服务模式，加快从传统服务业向现代服务业转型的速度，改变传统物业服务的运营方式，并主要做好以下几个方向的引导工作：
1.协助企业努力探索在物业管理费的基础上创造附加值，使物业管理行业变得有利可图且可持续发展;
2.深入研究行业特点，了解市场需求和潜在的服务需求，让物业服务企业通过互联网+的模式，向客户提供更多的增值服务，进而推升物业服务企业的盈利能力;
3.在推动互联网+物业服务的同时，我们将继续关注会员企业和行业持续提升原有基础服务的质量，因为这是物业服务供应商的核心价值；
4.协会将组织常务理事以上领导开展走访会员单位活动，深入了解会员需求，为会员单位提供相应服务，促进行业健康发展。
（二）配合政府做好金砖会议的相关工作
中国已于2017年1月1日正式接任金砖国家主席国，并将于9月在厦门市主办金砖国家领导人第九次会晤。这场“含金量”极高的国际会议选址厦门，是党和国家对厦门城市治理、社会治安、人文经济的充分肯定。物业服务行业是维护城市面貌与精神的排头兵、是维持社区和谐与稳定的先行者。因此，作为行业协会组织我们一定要做好以下工作：
1.提高认识，顾全大局。组织和带领物业企业积极行动起来，协助市、区政府和关联组织做好金砖会议准备工作，确保各项任务的落实与完成。
2.发挥协会作用，加强企业间的配合沟通工作，提倡互相支持、相互协作，迎接金砖会议的圆满召开。
3.加强维稳应急工作，在金砖会晤召开前，协助会员企业全面梳理企业自身及项目的安全隐患和不稳定因素，尤其是针对与会议相关联的重点线路、片区的排查工作，建立健全相应的应急处置方案，并形成计划方案，完善责任体系。
4.号召行业内的所属企业积极行动起来，抓住“金砖会晤”带来的机遇和影响力，借力金砖五国融合发展的理念与机制，服务国家“一带一路”战略，在互联互+和优势物业管理与服务输出等方面精准布局，形成企业发展的新思路，提升厦门市物业行业国际化发展的空间。
（三）制定会员单位积分考核管理办法
为了积极推进物业服务企业与协会工作的良性互动，进一步提升协会与会员企业间的关联度与紧密性，今天我们在这里发布会员单位积分管理试行办法，目的是激发各会员单位参与协会工作的积极性，扩大协会工作在行业中的影响力，提升协会工作的活力和实效，这也是协会本年度探索行业协会组织发展方向的一次大胆尝试，下一步我们将积极吸纳会员单位的意见和建议，不断的进行完善和改进。
（四）努力促成市级物业示范项目申报考评工作，促进服务品质提升
为不断促进厦门市物业服务企业品质的提升，加强物业服务行业品牌建设，充分发挥先进物业服务企业的影响力和示范作用，引领行业健康发展，提高行业的社会形象。协会将积极争取政府主管部门的支持，大力推动、努力促成市级物业示范项目申报考评工作的继续开展。通过物业项目的申报、迎检、考核工作，提高物业服务企业的规范管理和服务质量，发挥以点带面的示范作用，提升我市物业企业精细化、标准化、规范化服务的能力，为我市创建文明城市五连冠发挥积极的作用。
（五）吸收行业人才，调整补充物业管理专家库
为完善我市物业管理专家的管理机制，充分发挥专家人才的积极作用，促进物业管理活动健康有序发展，我们已在二〇一七年初启动调整补充厦门市物业管理行业专家库的工作，招募物业管理专家库成员。专家库的专家将包括检查类、评标类、评审类及顾问类专家。本次组建协会专家库，备选人员除了要求责任心强、具有较高的专业学术水平，还要具有一定的社会公信力，并熟悉相关领域或行业的发展动态和相关政策、标准和法律法规。具体来说，对招募专家要求从事相关工作满足年限条件，并具有相应的执业资格且有处理物业事务的经验，同时还要确保今后有相应的时间和精力来完成行业主管部门及协会安排的工作。这项工作也为协会与行政脱钩后政府购买服务做积极准
（六）接受市、区物业主管部门委托，积极开展物业管理项目考核检查工作
根据《厦门市人民政府办公厅关于做好推广随机抽查机制规范事中事后监管工作的通知》文件精神，结合《厦门市建设局关于印发厦门市房地产开发企业及物业服务企业“双随机”抽查监管办法（试行）的通知》的要求，协会将在二〇一七年继续接受厦门市建设局的委托，积极配合开展“双随机”考核检查工作。检查内容包括省市两级物业管理信息系统基本信息的完善和物业服务企业经营行为的检查和监管。我们将成立专门的检查小组，在要求企业自查自纠的同时，从全市已取得物业服务企业资质的企业里随机抽取不少于总数的5%的企业进行现场检查。检查结果将与企业信用综合评价相结合，作为市场主体信用信息的重要来源。近2年来，协会开始接受各区物业管理主管部门的委托，以政府购买服务的方式，组织行业专家开展物业项目品质检查。根据委托协议，今年将检查近500个物业管理项目的服务品质。
最后，我就协会与政府脱钩后，如何快速提升服务创新能力、专业化水平和人才队伍建设，推动服务重心从政府转向企业、行业、市场等方向提出以下几点思路：
1.明确规定组织宗旨、业务范围、组织机构和财务管理，让章程成为行业协会商会开展一切活动的重要依据。严格遵守章程规定，促进内部治理规范化。
2.协会最高决策机构是会员代表大会，会长、副会长和常务理事由理事会选举产生，秘书长由理事会聘任，因此，在分工上要“各司其职、各负其责”，完善内部治理结构，形成相互制衡机制。
3.脱钩后，除国家法律法规及相关政策的规定外，一般不会干预协会的具体运作和业务活动。政府在研究涉及行业发展的问题时，会主动与协会沟通交流，而不是直接与企业联系，因而给行业协会商会留出了较为广阔的工作空间。而且，政府需要物业协会提供服务的事项，主要以购买服务方式进行，以委托协议形式明确双方的权利与义务，并对购买服务项目的绩效予以必要的监督管理。因此，需要理顺各种关系，完善治理体系，确保协会工作的公正性、独立性及话语权。
4.市场在变、行业在变，协会的功能也在改变，协会在推动服务重心从政府转向企业、行业、市场方面首先要做好功课，充分引领物业服务企业转变概念，提升物业服务水平。其次是在新时期要有新思维，尤其是让传统物业服务结合互联网思维，整合互联网+物业服务的理念；三是将通过政府购买服务的方式，加大对企业人员和业主委员会的指导、培训。四是建立优秀人才库、专家库、企业库，以此来加强协会与行业间的互动能力。
物业管理协会是行业转型升级的参与者，是行业创新的引导者和传播者，进入“十三·五”，国家的总体规划和新经济的发展大潮将把物业管理行业带入黄金发展的阶段，行业和协会都面临着更加重大的发展机遇。在这个大潮中，协会和企业需要把握方向、凝聚合力，迎接新的挑战。