苏州市物业管理协会成立至今已走过了22个年头，告别了管理低端型、粗放型、守旧型、独揽型的年代，进入了高端型、精细型、创新型、分包型的智能化、信息化新时代。行业协会也在社会组织转型升级中，依托自身优势，加快向“购买服务”方向转型。
作为社会组织，苏物协依托自身优势，在参与公共服务的同时，更加注重社会效益的提升，也更加注重与企业之间的良好互动。对于体制下的创新，苏物协正在逐步强健着自身的“造血功能”，坚持以“创新思路，转型发展，服务企业，提升价值” 的理念开展各项工作。其中行业慈善爱心基金、行业党支部、各项培训和公益讲座是苏物协近年开展的几项比较有特色的业务。
一、慈善爱心基金，弘扬中华美德，履行社会责任
“苏州市物业管理行业慈善爱心基金”作为江苏省首个物业行业专属基金，自2014年成立以来，每年为物业企业申助的困难员工给予生活上、感情上的关怀，为企业困苦员工家庭送去暖心、爱心，得到了物业企业的大力支持和广泛好评。截至2016年12月31日，爱心募捐善款总金额已达1661710元，共受理并救助了28家企业的53名员工，发放救助金共计133000元。爱心基金会不仅对有实际困难的苏州物业企业员工进行救助，还将爱心延伸至贵州铜仁以及苏州经济薄弱乡村等地，为贫困人员送去了温暖和关怀。
慈善一头连着每个企业的善良，另一头则是贫困、疾病、灾难等救助需求，这是一条爱心涌动的渠道。我们协会要做的，就是承担起爱心运输大使的角色，将分散的爱心力量收集起来，同时再传递到每一个需要的人手里。企业对慈善事业的关心与支持，让我们看到了一个行业的经济效益服从于社会效益，市场价值服从于社会价值的具体行动，看到了越来越多的企业正勇于承担社会责任，发挥着越来越大的作用。
苏物协也将继续做实、做好、做大行业慈善爱心捐赠活动，弘扬中华民族扶危济困、乐善好施的美德，用实际行动履行社会责任。拓宽物业企业慈善募捐的参与面，让更多的物业企业来关心和参与爱心基金的募捐，同时让每个企业都能成为这个爱心工程的体验者。以彰显慈善在物业行业中的作用,将这个善举和正能量，传递至更多需要帮助的物业人手中。
二、成立行业党支部，加强和完善党的领导
行业协会以行业服务、行业自律、行业代表、行业协调、行业维权为基本职能。作为非营利性、非政府性、公益性和自治性的民间社团组织，是社会公共服务的主要提供者和社会公共利益的重要维护者。因此行业协会强化党建工作，尤为重要。
2016年7月15日，中共苏州市物业行业党支部正式成立，并召开了苏州市物业行业支部委员会第一次党员大会。成立行业党支部不仅可以加强物业行业党组织工作，强化对行业党员的教育管理，还解决了行业党员组织关系存在的“失联”“口袋党员”“隐身党员”等问题。
党支部成立后，每月召开一次党员学习活动；2017年1月，全体党员心一首《团结就是力量》拉开了苏州市物业行业新声音决赛暨优秀会员颁奖典礼的序目；春节年期间组织开展了走访慰问困难党员活动，为行业内的困难党员家庭送去了温暖；今年5月份，支部委员赴西柏坡参加理想信念教育培训班……均取得了较好的效果。
同时，在苏物协的微信公众号“苏州物业”和苏州市物业协会网站开辟“党建”专栏，丰富“党建”内容，不断增强党建知识的宣传力度，有效发挥党组织对群众利益的保障和维护作用，提升物业行业服务水平。
今年苏州市物业行业支部作为2017年度“两新”组织党建工作立项项目，党支部制定了该项目的实施方案，并根据任务分工及时做好相关工作要求。
接下来支部委员会在苏州市住建局党委的指导下，继续开展好党员学习教育活动，支部委员会将与业内党员一起共同努力，逐步扩大党员规模，充分发挥行业支部委员会和每位党员的先锋模范作用，用自身的行动带动和影响身边的物业人，真正体现共产党人的先进性，共同为行业的发展、为业主的安居乐业贡献力量。
三、开展各项培训和公益讲座，助力服务企业，架好沟通桥梁
为强化物业行业的理解力和执行力，帮助物业企业规范管理，切实解决实际问题，架好沟通桥梁，苏物协在尝试跳出传统服务模式，探索服务优化转型的新思路，与企业共谋发展。
为适应行业发展需要，苏物协每年制定行业培训计划，配合培训中心组织开展物业专业培训、继续教育培训、项目经理培训以及专项技能培训，并通过在线学习平台，有效的开展在线学习，线下考试取证工作，以提升行业一线管理、服务人员的职业素养和技能操作水平。
根据近年来苏州市物业行业的反馈信息，专项技能人才的匮乏已经成为阻碍物业企业转型升级的瓶颈。为此，苏物协在2014年行业转型升级中尝试校企联合，和拥有专业设施设备的苏大教辅集团（苏州东吴教育培训中心）合作建立物业行业实训基地，并安排实战经验丰富的工程师、技术员针对设施设备的承接查验、设施设备与特种设备的维护保养进行授课，从案例分析到实际操作都为学员提供了学习的平台。通过这种理论加实践的培训方式更利于提高一般文化素质较低的物业从业人员的实际操作能力。此项专项技能培训推出后填补苏州市物业行业培训领域的空白，满足了物业企业对人才培训的需求，也受到了很多物业企业的欢迎。
苏物协还定期开展“送教上门”特色服务、通讯员培训、社区O2O论坛等活动。其中“送教上门”工作是苏州市物业管理协会尝试跳出传统服务模式，探索服务优化转型新思路后跨出的第三个年头，足迹延伸至苏州各区县、兄弟城市等地，根据属地政府的特点进行定制服务，因人施教，因地制宜，用新方式新措施将培训教育渗透到社区管理中去。每年“送教上门”约有5次授课，每次授课人数近百人。服务对象涉及物业一线员工、社区街道物业管理工作人员以及企业物业经理人等，针对物业日常管理中必不可少的内容做好指导和宣教工作。课程设置实用丰富，以物业人关注的物业服务、收费管理、诚信考核等内容为基础，配合苏州地区新出台的各项文件作为热点解析，囊括业主代表大会、物业法规、社区治理、电梯安全管理等专题。师资配备科学合理，其中有行业专家、律师、高级工程师等。精湛的理论阐述、丰富的知识内涵和鲜活的案例，使培训人员受益匪浅，他们的物业相关理念和知识结构得到了更新，进一步了解和掌握了物业最新的发展方向和目标。对有更高要求的区局，苏物协还根据需求专门定制了相关课程，并配合行业专家开展订制培训课件的制作等工作。“送教上门”工作还得到了苏州各区局、社区街道、物业服务企业的广泛好评。
另外，苏物协每年从实际出发，实时开展电梯安全、消防安全、法律法规、设施设备常规维保、营改增、维修资金使用管理政策等公益讲座，以帮助物业企业规范管理，顺利解决工作中所面临的实际难点问题。每次的公益讲座都有几百家企业积极参与，他们的高度热情是对我们协会工作的肯定，更是对下一步工作的鞭策。
今后苏物协将继续举办有针对性的，操作性更强，更落地的培训和讲座，从而增强企业的服务意识，促进企业健康有序发展！
四、突出问题：
1.关于物业行业应税收入的确定
作为物业公司，营改增前对物业行业是有优惠的，欠费是不缴纳税金的，只是在实际收取时缴纳税金，在实际缴纳税收操作过程中存在以下问题：
如严格按照税务局答复操作按照应收饱和+开票预收作为纳税基数，物业公司面临的是大量的业主群，每个业主实际缴费时间节点不可控，存在欠缴和预交的情况，无法准确计算出纳税基数和账务处理；大型物业公司有软件支撑尚能短期提供，但大量的物业公司是依据EXCEL表格来操作的，难以准确的计算本期缴纳和剔除上期已缴纳，这就导致会有大量的物业公司违反税法规定。
营改增的目的是为了给企业减负，而物业行业税率由原来的5%增加到6%。物业公司属于劳动密集型行业，成本中人工成本占比65%-70%，该部分都是无法取得进项税的；维修费占成本的比例为2-5%、外包费用占成本约18-25%，能源消耗占比约3-5%，这些费用能取得进项税，但其中占比最高的外包费用供应商大量是3%的进项税金。直接增加了物业公司税负。
原地税的普遍做法都是按照物业公司确认收入或者开票的部分纳税，欠缴的不纳税，现在欠缴的也要缴纳增值税税金，尤其大量收缴率只有70%的物业公司，另外欠缴的30%物业费对税负增加非常明显，经过测算，每降低1%的收缴率，对税负的增加约0.07%。
建议解决方案：
建议每月按照物业公司确认收入的部分纳税，欠缴和预交的不纳税，保持和利润表中所得税收入一致，增值税申报表与财务核算一致，直接减轻物业行业财务风险；
建议物业行业的人工成本尤其社保可以作为进项抵扣，将这部份进项抵扣的钱用于增加保安、保洁人员的工资，提升物业公司员工缴纳社保的积极性，物业行业应该会发展的越来越好，社会也会越来越和谐。
2.关于物业行业不动产经营租赁服务的税率认定
作为物业行业在物业管理过程中，小区广告、场租、车位临停产权归属于全体业主，但由物业公司对管理的小区广告、场租、车位临停等业务进行管理和申报纳税，在具体执行时的问题如下：
针对以上业务界定取得时间各税务局答复不一致，有的按照租赁合同时间，有的按照物业接管时间，有的按照产权存在的时间；
物业行业经营时间长，有的税务局老项目备案时间只有3年；如果是新项目，税率也有原先的营业税5%上升至增值税的11%，该部分抵扣为0；
建议解决方案：
物业行业只是在代理全体业主行使以上业务，属于代理服务的范畴，可否认定该部分业务属于服务业，缴纳服务业税率；
3.关于代收代缴水电费等公共能耗的问题
营业税期间代收代缴连同物业费开在同一张发票上，缴税时可扣除不纳税。但现在开票即纳税，不开票又会遭到投诉。同时代收代缴费开具的增值税发票是公共能耗费，很难区分水费、电费等不同的明细。
同时部分小区属于地产的滚动开发阶段，水电表还未能过户，电力公司和自来水公司开票的抬头为地产公司，作为物业公司无法抵扣。
建议：
1）建议代收代缴部分全部开具收据，请税务局给予文件支持。
2）如不同意代收代缴部分全部开具收据，建议处理方式如下：
销售公共能耗费按照代理服务的税率开具增值税发票；
从电力公司等能取得的发票进行抵扣；
电力公司等开具地产公司抬头的发票，可以允许地产开具等额发票到物业公司，物业公司进行抵扣。
4.关于前任物业公司遗留物业费问题
物业行业存在全体业主罢免物业公司再选择新的一家物业公司的情况，在执行过程中出现以下问题：
1)前任物业公司预交的物业费已缴纳税款的，后期物业公司向前任物业收取款项或是向地产收取款项确认收入时，如何开票。
2)前任物业公司未收回的物业费，后期物业公司收到后，如何开票。
建议方案：继任物业公司都不开发票，或开具0税率发票。
五、关于电子发票的应用
物业行业总体规模都不大，一些全国性物业公司往往都是设置区域公司进行管理，其他地区设置分公司。营业税时期，营业税发票开具统一在各个小区，但营改增后，为确保增值税发票（尤其是增值税专用发票）的管理，防范发票虚开的风险，部分物业公司由区域本部设立专人专岗开具管理发票。或部分分公司也集中开票，但涉及国税金税盘不能购买多个，实际购买发票及开具发票时都是邮寄的，增加了税务风险。
为提高发票取得的时间，在税务局的支持下推行电子发票。但是出现部分业主不认可，又不肯咨询税务局的尴尬局面。鼓励物业公司使用电子发票，提高效率，节约国家资源，甚至可以对已使用的物业公司给予奖励。同时请相关部门做好宣传，提高业主的认知。
在所有的行业中，服务业最难，在服务业中，物业管理最难。作为行业协会，做政府号召、企业需求的事情是我们的本分。苏物协坚持“和时代同步”，去接好地气！我们也坚信，在行业协会获得认可与信任的背后，是不断的努力、提升、挑战和突破！机遇与挑战并存，责任与使命同在。我们将众志成城，努力创新，立足本职，优化服务，谋求新的发展。