随着我国教育改革的深入，高校招生规模不断扩大，越来越多的国民有机会接受高等教育，每年都有成千上万的学子怀着对未来的美好憧憬踏入高校大门。适应新形势的需要，高校不断改善办学环境，完善办学条件，如学生活动中心、图书馆等的改扩建；教职工公寓的新建；学生宿舍的改善、翻新等，为学校的可持续发展提供了新的机遇，也对学校的管理提出了更高的要求。原有的后勤管理模式和理念已不能适应新时期高校发展的要求。温馨的服务、科学的管理则是探索高校后勤物业管理的一条新途径。
与普通的商住式小区物业管理相比，高校物业管理具有其鲜明的特征，其特殊性表现在以下几个方面：
首先，服务对象不同。商住式小区业主在文化层次、素质修养等方面均有着较大的差距，有着不同的职业和社会关系。而高校物业管理服务的对象是老师和大学生，属于单一的知识型主体，他们均具备了较高的道德修养，能够理解物业管理者的工作，甚至能在某种程度上协助物业管理者开展工作。
其次，管理的环境不同。每年都会有成千上万的学生毕业离开大学校园，同样又有成千上万的人走进来，这种成规模的群体性流动其他任何商住型物业都不会发生，大幅提升了物业管理的工作量。
第三，管理模式不同。就高校的后勤管理而言，除教职工生活区可以在一定程度上借鉴普通商住型小区的封闭式管理经验外，对于学生宿舍、教学区尤其是图书馆等则无疑不能进行封闭式管理，而应采取一种开放式的管理模式，才能保证设备设施充分发挥其功能。
第四，管理的重点不同。高校的物业管理，除了应该给全校师生提供一个恬静、舒适的学习、工作、生活环境外，还应该确保所有设施的安全使用。与普通的商住式小区不一样，高校由于人口密度大，人员流动性强，一旦发生安全事故，将产生较大的损失和较坏的影响。因此，高校后勤物业管理的重点除了设备设施的维护与保养外，消防安全管理和治安保卫管理也应成为工作的重点之一。
高校后勤管理的这些特点，决定了物业管理主体不能再简单照搬我国传统的高校后勤管理或者商住式小区物业管理的经验，而应该针对服务主体，更新管理理念，采取科学的管理措施。
学生是高校的主体，校园环境的好坏、优劣对受教育者有很大影响。物业管理通过优化和改善学校的硬件环境和软件服务，对育人工作也发挥着一定的作用。从教育学角度看，校园环境是隐性课程，学生通过校园环境得到历史和现实的各种文化信息，获得更多生活体验，产生人文精神架构，从而实现育人目的。
首先，高校物业管理具有“育德”功能，它通过物业管理人员着装上岗、挂牌服务、语言文明规范、服务热情周到以及规范管理起到一定的示范作用。从管理人员对不良行为的纠正和劝导，到“节约用水”、“请勿吸烟”、“请随手关灯”等提示标志，均有助于培养学生的良好道德品质。
其次，物业管理具有“育心”功能，心理研究表明，人的后天心理素质是通过遗传因素及环境的作用产生的，大学阶段是大学生人生观、世界观和价值观发展的关键时期。通过物业的管理，使校园更干净、更宽敞、更规范、更整齐、道路更平坦、花木更艳丽，这样的环境可以让人心旷神怡，让人赏心悦目，让人精神振奋，容易形成乐观向上豁达开朗的良好心理素质。
第三，物业管理具有“育身”功能，校园环境的改善、绿色植物的增加，可以吸收大量的二氧化碳，保持空气清新，有助于人的身体健康。
第四，物业管理具有“育美”功能，通过物业管理，使校园文化长廊、水景、雕塑等给人以美的享受，有助于培养学生的审美情趣，达到审美教育的目的。
从古代欧洲文艺复兴的“人文主义”到现代科技的“以人为本”，人性化的概念已经遍布日常生活的各个领域。它强调人的因素，关注人的感受，并被广泛地应用于管理、服务。同样，在高校后勤物业管理中，人性化的管理理念不仅仅对全校师生乃至对学校都有着举足轻重的作用，对物业管理者本身也有着不可估量的作用。
在高等院校里，不论是老师还是学生，来自五湖四海，彼此之间的交流和了解成为迫切的需求之一，特别是在学生群体中表现尤为突出。另外，对于一部分远离亲人的师生而言，更需要一种雪中送炭式的关爱，因此，物业管理者所提供的“人文关怀”在一定程度上满足了服务对象的需要，从而在高校内形成一种校园情结或者说校园精神，使得全校师生在一个和谐的氛围中，可以从相互倾诉、相互理解、相互鼓励中获得慰籍，这远比物质的东西重要得多。有了这样的一种感觉和认同之后，全校师生就会自然地生出一种责任感和建设美好校园的强烈愿望，在更高层次上形成对校园生活的呵护，从而促进学校的可持续发展。中国有句教育名言“亲其师，信其道”，它很好地向我们揭示了一条教育的规律，即建立良好的师生关系，将有利于提高教育和教学的效果，这正是心理学上所说的情感的“晕轮效应”。
对于物业管理者而言，一方面实施良好的“人文关怀”所产生的“晕轮效应”使得全校师生能理解其工作，甚至能在一定程度上协助其工作，从而大大降低其管理与服务的难度；另一方面，良好的管理绩效也可以为物业管理者带来良好的社会效益，良好的市场信誉，从而从根本上提高其竞争和生存的能力。
事实上，我们所主张的物业管理者在高校后勤物业管理中做好“人文关怀”，并非是需要其投入很多的资金。“人文关怀”的实质是要求得全校师生的“情感认同”。
首先，在设备设施上创造一个良好的情境。“校园是我家”这种情感需要在一定的情境中才能产生。利用现有的房屋设施，物业管理者一方面应提供给高校师生一个窗明几净的世界，另一方面，也要通过对一些基础设施的改造来增强校园“家”的氛围。如在门厅等地方放置几幅雅致的图画、设置一隅温馨的小吧、在出入口设置宣传栏，里面能经常挑选一些精彩的小文章或者图片、独具特色的工艺品展示或者季节花展等精心的安排布置，花费低廉，效果却显而易见。
其次，要提高管理人员的自身修养和业务水平，强化服务理念。长期以来，高校后勤管理者更多地扮演着教育者的角色，加之并不存在有效的市场和竞争，管理者的决策、行为更多地是在方便自己，限制被管理者身上下功夫。但是科学的管理呼唤的是规范化的服务，一脸的严肃、满嘴的教条、粗鲁的言行，怎么也无法给人以家人般的亲切感。因此，应通过培训、竞争上岗等方式不断提高管理人员的业务素质，不妨借鉴我国已有的酒店管理的经验：规范统一的着装、微笑服务、用语礼貌，几声天凉早归的叮咛或者挨门冷暖的问候，无不透着人性，透着关怀。
第三，强化“区域”文化建设，增强高校师生情感认知。一般说来，认知是情感产生和发展的理性基础，认知越深刻，情感就越深厚。因此，在校园的区域化管理上，应该采用疏导与严格要求相结合的做法，从服务对象的切身利益出发，使其理解物业管理者的良苦用心。而这一效果必须依靠“区域”文化活动来实现。如教职工生活“区域”的文化活动不仅可以活跃教职工的业余生活，也能增进对物业管理者的了解和增强互动；学生生活“区域”的文化活动不仅能让学生的各种才华得以施展，还可以成为学生思想政治工作和素质教育的重要阵地，通过学生的思想认同自觉遵纪守法，在学生公寓营造出良好的育人氛围。
第四，不断创建服务品牌，以情感人。在传统的高校后勤管理中，管理者主要依靠目标和制度来实现管理职能。有相当一部分学校提出“一切为了学生，为了学生的一切”的口号，却无法被学生感知到，工作自然也无法得到学生的配合。这里我们所强调的“以情感人”是指管理者应该与被管理者进行“换位思考”，将服务对象作为一种平等的主体，尊重他们的感受，了解他们需求，使服务对象感受到自己受到了重视，进而相互理解。
正如一名近代教育家所说的：教育若没有情感，没有爱，就如同池塘没有水一样。没有水就不成其为池塘，因此，没有爱也就没有教育，这就是“人文关怀”在高校管理中的深刻体现，高校后勤管理将在“晕轮效应”的作用下形成良性循环。
当然，作为高校后勤物业管理者而言，实施“人文关怀”受到该校基础设施、人文环境、文化传统、校情校史等诸多因素的制约，并非是一蹴而就的，需要逐步推进和长时间的努力。