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中国法院网:物业费纠纷案中,各方权利如何平衡?

发布: 2017-09-17     文章来源:     查看: 719次

物业费纠纷案件系民事案件中的新型案件,自立案登记制实施以来,法院受理的该类案件持续增长。

在民法总则更加强调平衡各方平等主体之间的合法权益的大背景下,明确业主与物业服务企业之间的法律关系,解决长期存在的若干物业费异议纠纷疑难问题,使业主和物业服务企业合规、合理的行使物业费异议相关权利是亟待解决的问题。


 物业费纠纷案件呈现“二高一难一少”

2015年1月至2017年3月,S法院审结物业费纠纷286件,撤诉159件,调解23件,判决92件,按撤诉处理8件,调撤率为63.6%。案件呈现如下问题:

1.与同期小额诉讼案件相比审理天数偏高。2015至2017年,S法院适用小额诉讼程序审理案件的平均审理天数为48天,而物业费纠纷案件的平均审理天数为56天。

2.物业费纠纷额小而司法成本较高。实行立案登记制后,物业公司起诉业主拖欠物业费纠纷案件逐年递增,物业费纠纷案件一般标的额较小,诉讼费收取数额低,但进入诉讼程序后,送达、调解、开庭等程序不可缺少,因此类纠纷调解效果不佳,且调解时间较长,由此造成小诉讼大成本。

3.涉及法律关系复杂、纠纷化解难度较大。物业服务合同多为开发商与物业公司前期签订,后期物业公司与业主之间未重新签订新的物业服务合同,而业主普遍对前期物业服务合同的内容不熟悉、不认可,致使双方对立情绪大,同时,业主希望通过拒交物业费方式解决开发商遗留问题和物业服务质量不到位问题,而物业公司倾向于将遗留问题推给开发商解决,造成纠纷化解难度。

4.业主多为被告、主动诉讼者极少。S法院物业费纠纷案件中,绝大多数均为物业公司起诉业主要求缴纳物业费,业主往往通过被动参与物业费纠纷诉讼达到一并解决物业服务质量问题和房屋质量等问题。

 物业费纠纷中当事人之间权利平衡的路径

物业费纠纷常为物业服务企业同时起诉同一小区的多名业主,业主之间由于地缘、人缘、共同利益的关系,易结成联盟,引发群访事件,为防止出现社会问题,对业主和物业服务企业的在物业费纠纷中的权利进行明确和平衡是化解该类纠纷的必经之路。

法院在个案中合理分配举证责任

关于服务质量标准等事项的举证责任问题,如按照“谁主张谁举证”的原则,业主认为物业管理企业的服务不符合标准,由业主举证,但由于物业服务专业性较强,普通业主关于物业服务方面的知识相对匮乏,加上业主所主张的物业服务企业的违约事实往往时间跨度常,导致取证困难。

笔者认为,业主提出的物业服务质量问题属于合同履行问题,举证责任应适用最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第5条“对合同是否履行发生争议的,由负有履行义务的当事人承担举证责任”的规定。

法院根据情况区别对待,如果业主提出物业管理企业某一项或某几项服务义务未履行时,根据司法解释的规定,物业管理企业应承担其已依约履行的举证责任;如果业主承认物业管理企业履行了服务义务但提出物业管理企业在履行义务时存在瑕疵,可考虑由业主承担履行义务存在瑕疵的举证责任。

给当事人维权提供救济途径

《物业管理条例》第67条规定:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以向人民法院起诉。”样本案件中,部分业主以该条规定为依据,称物业管理企业起诉业主交纳物业服务费用须先由业主委员会督促,否则物业管理企业无权直接提起诉讼。

经过调研发现,法院对该条文的理解不同,部分法院以该条规定为依据,对于没有经过业主委员会催交的物业费纠纷,均不予立案;另一部分法院判断的标准是,如业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同的,业主委员会应当督促业主限期交纳物业服务费,逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉;物业管理企业直接与业主签订有物业服务合同的,以及前期物业服务企业依据物业管理公约向业主追索物业费的,不应适用该条文规定。

为了避免业主委员会怠于或难以催告,致使物业管理企业无法起诉的弊端,业主委员会的催告不应视为物业管理企业起诉的前置条件和途径。《物业管理条例》第67条立法原意主要是强调两个层次的内容。

第一,业主不交纳物业费的行为实际上侵害了物业管理区域内其他按时交费业主的合法权益,是对业主共同利益的侵犯,在此语境下,业主逾期不交纳物业费用的,由业主委员会出面代表全体业主督促其限期交纳,体现了业主自我管理、自我监督。

第二,业主享受了服务而不交纳服务费,是一种违约行为,按照《民事诉讼法》的有关规定,物业管理企业可以向法院提起诉讼。

文章节选自中国法院网 文/赵参参

物业费纠纷案中,各方权利如何平衡?