著名经济学家樊纲教授
非常荣幸参加今天这样一个盛会，在座的嘉宾和代表有两千多人，而我可能是唯一的业外人士，不懂物业管理，不懂这个行当里面的很多细节、很多内容。所以，我想大概讲三方面的问题：中国的宏观经济；消费的增长和转型；物业服务业的发展。我相信，这几天会有很多业内人士、专家讨论这些热点问题。以下，我从经济学的角度，从消费发展的角度，来谈谈我的看法。
近年来，中国经济增长速度放缓，其实有其必然性。2007年，中国经济增长速度达到14%，2010年是12%，这是一种不可持续的过热增长，过热增长会产生经济泡沫，泡沫破灭后会出现一系列问题。因此，从2011年开始，我国经济逐步进入了调整期。现在，可以确定地说，通过供给侧结构性改革，中国经济触底的过程已经实现，调整已经初见成效。对此，国外经济学者创造了一个新词形容中国经济——“韧性”，承认中国经济不会崩盘，仍能稳定增长；尽管增长速度比过去低，但是能防止系统性的风险、防止经济危机。
中国经济之所以有韧性，是因为采取的调整方法和其他国家的不太一样。其他市场经济国家，像美国2004年至2007年也出现了很大的房地产泡沫及金融泡沫，2008年至2009年以崩盘式或者硬着陆的危机方式进行了调整。这种调整方式的特点是调整速度比较快，很多大型企业一夜之间就倒闭，然后经济进入负增长（衰退）。这种硬着陆的方式，有其好处：经济复苏比较快，资源配置不合理的，马上进行调整，立刻消除影响，使经济结构发生变化；坏处是：破坏性的调整导致大量破产、失业等等。我国经济软着陆的特点是不让泡沫一夜之间破掉，不使局部性的问题导致全系统的崩盘，在增长的过程当中，逐步去解决、消化问题。这是软着陆的好处。但是，坏处就是经济复苏需要的时间比较长。美国在2013年、2014年就开始进入了复苏的阶段，到了今年已经开始加息，已经开始收回原来那些放松的政策。而我国经济增速过去连续六年下滑，刚刚触底，处理经济过热的后遗症，还需要相当长的一段时间。
房地产方面，与宏观经济一致，也就不会出现崩盘、硬着陆等情况。但是，还要逐步处理一些相关问题。去产能、去库存、去杠杆依然是中国经济的主旋律，中国经济还需要两、三年甚至更长的时间才能进入复苏期。今年，我国基本还会保持6.8%左右的经济增长。因此，从政策的角度来看，基本上会采取中性的政策，让调整进一步完成。
我对中国经济是保持乐观的，中国经济不会崩盘，中国经济仍然长期具有巨大的潜力。但是，中国经济现在仍然处在谷底，其在谷底徘徊的时候，也会产生波动性。因此，包括物业管理在内的企业，要在对我国经济正确观察与认识的基础上，思考问题，认真去改革、调整结构，还要考虑行业中是否存在结构失衡的问题，并针对问题进行调整。
中国的故事还远远没有结束，我国还处于现代化、城市化、工业化的进程当中，市场的潜力仍然巨大。
近年来，我国的消费在以比较快的速度增长，消费率已经达到GDP的55%左右。其中，政府消费占15%，居民消费占40%。但是，我国人均GDP还处于低位，人均8000美元左右，相比美国等发达国家人均GDP 5.5万美元还有很大差距。那么，中国人为什么突然有钱了？其中重要原因就是因为前十几年我国的储蓄积累。也就说，虽然我国人均收入不是很高，但是财富增长很快，金融财富和GDP收入的比例关系已经基本持平。于是，就造成今天的中国人到处找投资机会，国内没有投资渠道了就到国外投资，国内没有东西可买了就到国外买，这其实是经济不平衡的问题。
分析我国消费增长的原因，主要有以下方面：
一是中低收入群体收入的增长。
二是社会保障的增长。社会保障体系覆盖面的扩大，包括农村社会保障体系的建立，新农合、新农保、政府的一些补贴等等使得居民的储蓄倾向有所下降。
三是消费信贷的增长。金融的发展促进了消费的增长，特别是互联网金融促进了消费信贷的增长，消费信贷成为金融信贷占比最大的单位。商业环境、商业模式的变化也促进了消费增长，特别是电商的发展，不仅扩大了一部分商业，使消费更容易，同时带动了中国的消费品生产、制造业的发展。而物流企业深入到各个小城镇和农村当中去，使得消费面（市场本身）有了大大的发展。
在经济学定义的经济发展阶段中，级别最高的阶段就是高消费阶段，而我国现在正在逐步进入这一阶段。在该阶段，消费会出现一些新的特征——物质消费需求和服务性需求共同增长。其中，在我国物质消费没有被很好地满足，大量的中低收入者，特别是低收入阶层的需求远远没有满足，这也是为何我国居民出国旅游第一件事还是买东西。与此同时，中等收入阶层消费需求已经到了发展阶段，包括了精神消费、健康性消费、娱乐性消费等等，这方面的需求有了大幅度的增长，也就是所谓第三产业服务业比重的上升。
具体到住房市场的需求来说，大致有几种情形：有通常说的所谓刚性需求，指的是人口增长导致的增长，刚性需求其实在市场需求中所占的比重很少；还有改善性需求，指居民原来住的房子质量比较差，收入增长后要搬到更好、更大的房子里，这是住房需求中很重要的一部分；还有一个重要需求目前被市场忽视了，那就是迁移性需求，指的是工业化、城市化进程中，由于人口迁移所导致的需求，例如农民要进城，先要在县城里买个房子，县城的人到地级市买个房子等等以此类推。中国的城市化只有50%（发达国家是90%以上），城市化进程还远远没有结束，人口迁移也远远没有结束，当人们收入增长后，改善性需求和迁移性需求就会不断地产生，而这些需求也同步创造了房地产服务性的需求。
还要强调一下中高收入阶段消费需求的一些特点。一是服务型需求占比较高，例如休闲、旅游、文化、娱乐、健身、养老等等；二是消费的多样化、精细化、仪式化，比如物业管理，其实也是精细化和仪式化的产物。事实上，当人们收入达到中高阶段时，又面临着人口老龄化的问题，使养老需求开始出现分化。刚退休的人离真正需要养老的阶段还有很长时间，他们并没有去养老，反倒积极地消费，这被称为退休需求、退休消费，过去有钱没时间，现在有钱又有了时间，这段时间可能会持续20到30年，目前这个阶段老年人的需求还没有真正引起人们足够的重视。
与西方不同，中国老龄化的影响将经历相当长的一段时间才会显现出来，因为现在已经退休的这一代人，跟西方发达国家的退休者有很大差别。西方老人，没退休之前就计划着周游世界，享受生活；而我国这一辈退休的老年人，收入不高，也没有多少积蓄，他们的生活习惯、消费习惯、收入的基础，还达不到退休消费特别明显的阶段。从这个意义上来说，西方老龄化、负储蓄阶段现在就已经开始了，而我国还要等到下一代退休者出现的时候，才开始出现现在西方的纯消费阶段。换句话说，现在的退休消费者可能要到了80岁才开始想养老的问题，那时社区的养老功能才得以开启。
互联网、物联网、大数据、人工智能、共享经济、网络支付、智慧城市、智慧社区等等，一系列新的技术、新的商业模式，迅速推动物业服务的转型。而新技术的产生和发展，也为各种形态的服务业的整合发展、协同发展创造了新的技术条件，成为物业管理发展的新增长点。比如，家庭生活社会化，物业服务企业可以直接促进这种社会化或成为承接这种社会化的载体。
中国的服务业应该说是有特点、有优势的。以物业管理行业来说，目前的规模优势就是行业的一大优势。如居民家的水管坏了，在国外起码需要两周才能安排修理，而在我国，给物业服务公司打个电话，马上就安排维修了。所以，如何利用好物业管理行业当前的规模，结合中国居民生活发展的特点，利用好行业的规模效应，使得中国物业管理发展成为世界的标杆，是当前物业服务人需要思考的问题。
最后谈一点关于多种社区形态发展的问题。目前，物业管理行业思考的服务，很多针对的都是高端消费人群，今后，应更多考虑的服务人群是中等消费人群、中产阶级以及低端的消费群体。今后，我国的住房来源可能是多样化的，其中包括政府的廉租房、公租房，还有小产权房、城中村、城边村等，这些房子未来也是要改革与调整的，逐步都将改为租赁房。那么，就会随之产生租赁房的社区。租赁房社区会有自身的一些特点，例如人比较多，收入水平比较低，房间比较小。将来这部分社区产生的服务需求也将在整体物业服务市场中达到一定比例，如何满足这部分人的需求，如何使各种需求得到满足协同发展，使不同收入阶层的人能够在一个城市里面各得所居、相得益彰，使社区能够和谐发展，也是需要从物业服务角度思考的问题。
当然，政府也需要出台相关政策。但是，我们从市场的角度、企业的角度也要去思考这些问题，因为这些问题毕竟是我们社会、社区发展当中的一些将来非常重要的问题。可以说，在未来的市场上，谁能够很好地解决这些不同需求的问题，并提供相应的供给，谁就会拥有未来的市场。
本文根据著名经济学家、央行货币政策委员、中国（深圳）综合开发研究院院长樊纲教授在第三届中国物业管理创新发展论坛上的演讲整理