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为行业A股第一股喝彩

发布: 2018-06-25     文章来源:     查看: 1743次

文/沈建忠

201821日上午,上海证券大厦3600平方米的无柱交易大厅内人头济济,一场隆重的新股上市仪式又将在此举行。这座被银白色铝合金板包裹、外型呈凯旋门式、宏伟气派,被人们称为中国改革开放,也是金融中心的标志性建筑,曾经无数次见证了上市公司的传奇。但这一天似乎有些特殊,随着鸣锣开市激动人心的锣鼓声起,巨大的显示屏跳出了以N字打头飘红的股票代码603506,背景板上“上海证交所祝贺南都物业服务股份有限公司成功登陆上交所主板”的大字鲜艳夺目,与以往不同的是,多了“让生活更美好”几个字,向社会告示着中国物业管理行业终于诞生了第一支A股。参与活动的上交所领导表示,这是具有里程碑意义的大事件。

 

南都物业这家在2002年还是“为开发商服务、需要每年高额补贴的售后服务公司”,经历了改制、市场化拓展、内生式增长和变革转型,以努力和实力赢得了资本市场的青睐,首发上市当日即大涨44%,之后一连五日涨停。截至2018223日,南都物业收于32.04/股,较16.25元人民币的发行价格几乎翻了一番,市盈率(TTM)达到37.44A股第一股为何花落南都?南都物业又何以获得高估值?

 

南都物业的业态布局与商业定位巧妙且颇具前瞻性。有三个具体体现:一是,早在2006年,前瞻性地考虑到不同档次楼盘业主的差异服务需求有着巨大的市场空间,物业管理市场中存在不少未被精细满足甚至未被发现的细分市场机会,在韩芳董事长的带领下,南都物业完成重大转型,开始走上完全市场化的道路,并推出“南都物业”和“南都管家”两大服务品牌,分别针对中高端和顶级项目,实行更精细、更专业的分品牌运作模式,较早打出了“高端物业服务”这一品牌。

 

二是,在高端物业市场站稳脚跟后,南都物业调整市场策略,进军综合商业物业市场。研究南都物业的业务收入可以发现,大多数物业服务企业住宅业务收入占比可能会达到80%90%,而在南都物业营收占比中,住宅与商办及其他基本保持在56%44%,业态发展非常均衡。2011年,南都物业以与银泰置地签订华东区合作协议为起点,全面进军综合商业物业市场,率先实现了齐全的业态分布与多元化服务体系的建立,并与绿地集团、阿里巴巴等十余家大型企业集团形成长期合作伙伴关系。与住宅物业增值服务空间相比,商业物业有着更大的增值服务空间,模式也更为丰富。

 

三是,南都物业通过建立营销网点的方式拓展物业服务业务。南都物业以各地物业服务项目为据点,融入当地市场,融合当地资源,借助品牌、管理、技术等集团优势向周围城市开拓,实现全国化的业务网络布局。目前,南都物业服务版图已遍布浙江、上海、江苏、四川等十余省(直辖市),共30个城市,完成了商业综合体、写字楼、产业园区、规模型住宅及高端豪宅等综合物业布局,不断扩大公司的市场份额及收益规模,为南都物业最终成功登陆A股打下了坚实的基础。

 

南都物业敏锐洞察市场需求并勇于创新实践。从南都物业招股说明书中披露的募投项目来看,包括公寓租赁服务、物业管理智能化、社区O2O平台建设等项目,无不体现出物业服务企业发展的核心所在。

 

物业管理行业当前还处于企业加速扩张和市场集中度提升期,物业服务具备“刚需+长周期”的消费特征,市场空间还很大,尤其对于当前在管面积、覆盖用户数量较大,基于现有客户基础提前进行新业务布局的物业服务企业。

 

2015年,南都物业成立浙江悦都网络科技有限公司,应用移动互联网、物联网,专注于搭建以悦嘉家、Joypark、悦服务三大APP为载体,为业主、办公用户提供多元化、综合性服务的物业服务云平台,正式向整合多方资源、提供增值服务的平台型企业转型。其中,“悦嘉家”APP通过与支付宝、菜鸟网络等互联网、物流企业的合作,实现与业主互动互联,横向涵盖小区业主的生活需求,纵向拓展物业服务的宽度。南都物业以现有的物业服务为基础,通过轻资产扩张手段不断扩大服务面积,作为切入互联网平台的起点和入口,在此基础上围绕社区场景的各个维度孵化各个E化平台为用户提供服务。社区O2O平台建设和智能化系统倾心打造所形成的多元化的增值服务,不仅对南都物业的毛利率具有一定的拉动作用,而且服务给客户带来了更好的体验。这也是能吸引资本投入的重要原因。

 

南都物业募投资金的最大投向是公寓租赁服务(1亿元),在“租购并举”等政策的引导下,2017年以来公寓租赁迎来发展“风口”。2016年,南都物业前瞻性地成立了浙江大悦资产管理有限公司,将物业服务与租赁服务相结合,以社区客群为入口,以“产品+互联网+社群”为手段,对城市不动产进行综合管理,打造以服务公寓、国际青年社区、托管公寓、复合型园区四大产品为核心的“群岛”品牌,帮助业主实现物业资产持续增值。在南都物业的招股说明书中会发现,大业主物业项目总计将承租1000套公寓住宅,项目的内部收益率为25.6%,非常可观。租赁运营服务是南都物业向上游环节的延伸,也是对目前物业管理业务的补充,从需求及供给两端看都有着广阔的前景。而资本市场正是看中了这一点,既契合国家重大政策方向,又符合投资长期发展战略,物业租赁运营业务与公司现有的客户资源和传统物业服务所具有的较强协同效应、庞大的用户数据和流量,让投资者充分感受到了南都物业未来发展的成长性和价值性。

 

南都物业A股上市对物业管理行业具有里程碑的意义。在新一届发审委从严审核的情况下,南都物业通过不懈的努力,凭借优秀的业务价值和发展战略,让物业管理行业得到了监管层的认可和支持,成为物业管理行业第一家A股上市的企业并获得高估值。这是物业管理行业资本化的重要突破,是资本市场对物业服务价值的认知与认可;是在房地产市场从“开发时代”迈向“后开发时代”大背景下,围绕业主社区生活服务、存量资产价值再造的物业服务的强势崛起。这是行业资本化进程加速的里程碑式事件,也更加提振了行业创新、与资本技术深度融合发展,提升服务、造福客户的热情和信心。有更多物业服务企业上市,也就会有更多资金和人才进入物业管理行业,百花齐放地促进行业共同进步,激荡出更多的商业模式和服务内容。

 

相信南都物业依托资本市场,将进一步提升市场竞争力和品牌信誉度,进一步增强创新发展的活力和动力,进一步拓展企业成长的空间和深度,凭借其多元化布局战略、资源整合能力及资本技术的融合优势,实现智慧物业服务的跨越升级,以更加优质的服务回报业主,以更加优异的经营业绩回报投资者和社会。

 

在消费升级、存量物业面积持续增长的背景下,物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期。相信会有更多的物业服务企业抓住机遇,续写资本助推行业发展春天的故事,在中国的股市中绽放光芒,让物业管理行业真正成为资本市场分享行业发展成果、价值成长红利和实现理想回报的沃土,共同为人民日益增长的美好生活需要作出新贡献!