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业主不交物管费有无投票权?四川高院一槌定音:没搞!

发布: 2018-11-25     文章来源:     查看: 488次

编者按:

三年前的5月28日,《成都商报》头版以《业主大会三次决议“打水漂”》为题,首次报道了“上霖东方”小区物业管理纠纷__一起极为普通的民事案件。

没想到,这个小小的物业管理纠纷相继引发了七八件诉讼,耗时达三年之久,更由于该案涉及“业主不交物管费有无投票权”的争议而受到各方关注。

直到不久前四川省高级人民法院以民事裁定书([2017]川民再739号)撤销一审、二审判决,将此案发回重审,方告一段落。


 业主委员会违反自定管理规约选聘新物管 引发“战火”

公开资料显示,“上霖东方”小区由四川东方住宅开发有限公司开发建成。小区房屋共4栋,一期3栋房屋于2010年建成交房,二期第4栋于2012年建成交房,住房加商铺共799户,并由欣兴物业管理公司与业主签订了《前期物业服务合同》。

前期物管新兴物业接管不久,业主就因房产证办证事宜与开发商产生纠纷。(该纠纷经法院调解处理完毕后,业委会没有依法启动新聘物管公司的程序,继而引发业主与业委会、业委会与物管、老物管与新物管甚至与管理部门之间的纠葛,致使多次对簿公堂。)

据《成都商报》当年的报道,业主委员会曾3次通知召开业主大会,形成三份决议。其中2份决议是解聘物业公司,1份决议是选聘新物业公司。

业主两次起诉业委会“程序违法”“没有通知全部业主”“未经20%业主提议,且没有提前15天通知”。最终,法院撤销了这3份决议。

2017年5月19日深夜‪10时左右,上霖东方小区居民们已经休息了,却突然闯入一群“不速之客”。他们直接冲入小区地下车库、电梯设备间、监控室以及物管办公室,像“主人”一样坐守起来。

物管值班人员问对方要干什么?对方称,他们是新来的物管,现物管必须无条件退出!见对方“来者不善”,物管值班人员只有报警,不想对方直接大打出手。警察来到现场,也无法控制事态。一夜之间,小区被搅得不得安宁。

经查实,“霸占地盘”的人员是一家名为四川锦都物业的公司派来的,他们称该小区业委会曾作出决议聘请了他们,双方还签订了物业服务合同。

然而,据小区业主刘国平介绍,业委会的决议是违法做出的,服务合同更是无从生效。

刘国平说,我住在4栋楼。根据《物权法》和物业管理法规,我与1至3栋业主享有同等权利。然而让人想不到的是,业主委员会不论开会还是作决议,都将我们第4栋的业主全部排除在外。

于是,“爱较真”的刘国平不答应了。他代表第4栋的业主挺身而出,3次将业主委员会告上法院。法院3次都支持了刘国平的诉求,撤销业委会“解聘老物管、选任新物管”等多份决议。经媒体报道,刘国平‪一时间成了业主维权的“网红”人物。

然而,据刘国平介绍,自从第一届业主委员会连遭败诉解散后,新成立的第二届业主委员会不但没吸取前任教训,依法依规行使权利,反而于2015年12月17日至2016年1月2日召开业主大会,重蹈覆辙,作出“解聘老物管、选聘新物管”的决议。

刘国平说,从业主大会发出的公告,就可清楚其违法的事实。公告称:“参加本次投票权人数共计775个,建设物总面积为60105.05平米,共发出表决票498张。其中收回表决票496张,有效票464张,弃权票2张,废票32张。”

刘国平质疑,业主委员会明明知道小区投票权人数为775个,为何只发出498张表决票?包括他在内的277人去了哪里?国务院《物业管理条例》规定得很明确,选聘和解聘物业服务企业应由全体业主共同决定,而且业主委员会自己通过的《上霖东方业主大会议事规则》第13条也规定,“表决票应送达全体业主。”

刘国平认为,对于他的质疑,业委会作出了一个近乎“无赖式”的回应:只要发出的票过半即可。

在刘国平看来,这无异于“啪啪”自己打自己的脸。

刘国平说,即便是所谓498个投票的业主,有相当部分长期不缴物业管理费。按照《上霖东方业主大会议事规则》第十九条的规定,“业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的,不享有业主大会会议的投票权”。而这些不享有投票权的业主,却偏偏左右了业主大会和决议。

像以往一样,刘国平又把第二届业主委员会告上了法庭。有了前几次经历,刘国平满怀信心、胜券在握,但是,令他始料不及的是,这次等来的却是败诉的结果。

成都市中级人民法院终审判决认为:“业主是否欠缴物业费用与是否享有投票权之间,没有法律上的必然联系。故《业主大会议事规则》上直接排除未缴纳物业管理费用的业主投票权,与《物权法》相悖,对该项上诉理由,本院不予支持。”

值得注意的是,之前(2014年9月6日)第一届业委会作出的“解聘老物管、选聘新物管”的决议,刘国平起诉到成华区法院,是胜诉了的。

在一审判决中,成华区法院判决认为:“业主委员会在组织进行选聘物业服务企业过程中,违反了《业主大会议事规则》中关于业主委员会召集、表决程序的规定,故业委会于2014年9月6日作出的上霖东方小区业主大会会议表决结果,本院依法予以撤销。”

同一个小区,同样的违法事实,同样的诉讼请求,只是换了不同的法院和不同的法官,审判结果居然却截然不同。

 

二审判决视“业主规约”于不顾维持一审判决

刘国平想不明白,四川省人大常委会通过的地方性法规《四川省物业管理条例》第二十五条第二款明确规定“管理规约对全体业主具有约束力”!而《业主大会议事规则》又是业主大会通过的,业主委员会为什么不遵守呢?怎么换了法官审理,就认为“议事规则”如同“废纸”了呢?!

据了解,目前我国有关物业管理的法律依据,主要是国务院制定的行政法规和省级人大常委会通过的地方性法规。

为此,小编专门请教了曾参与《四川省物业管理条例》和《成都市物业管理条例》审议、原供职于四川省人大法制委员会的资深人士,获知:

国务院《物业管理条例》第六条和第七条规定,“参加业主大会会议,行使投票权”是业主的权利;“按时交纳物业服务费用”则是业主的义务。

四川省人大常委会制定的《四川省物业管理条例》第十七条第二款规定,“业主不得以放弃权利为由不履行义务”。

据这位资深人士解释,根据权利与义务对等的立法原则,所谓“业主不得以放弃权利为由不履行义务”具有两层含义:


一是业主不得以放弃投票权为由不履行交纳物业服务费用的义务;


二是业主不得在不履行交纳物业服务费用义务的情形下主张行使投票权的权利。


为了进一步明确这个条款的含义,四川省人大常委会在批准的《成都市物业管理条例》第三十条第四款中规定,“业主拒付物业服务费的”“管理规约、业主大会议事规则可以对其在物业管理中投票权的行使予以约束”。

《上霖东方业主大会议事规则》第十九条关于“业主拒付物业服务费用不享有业主大会会议投票权”的规定,既有地方性法规的明确授权,也有地方性法规的明确规定作为依据,怎么就“违法”了呢?

刘国平又不明白了,难道地方性法规不是成都中院审判的依据吗!于是,刘国平不得不再次踏上向四川省高级人民法院申诉之路。

正本清源:省高院为业主大会议事规则“撑了腰”

四川省高级人民法院再审裁定认为:

业主大会议事规则已经上霖东方小区业主大会讨论通过,系该小区全体业主的真实意思表示,并进行了公示公告,符合法律法规的规定,全体业主应当遵守该议事规则的规定,业委会应当按照该议事规则的规定组织临时业主大会和业主投票。

该议事规则第十九条规定,业主拒付物业服务费用、不缴存建筑物及其附属设施维修资金的,不享有业主大会会议上的投票权。

而双方在再审庭审中认可,投票当日,有欠交物业服务费的业主参与投票,但不清楚其具体人数。

因此,业委会对不享有业主大会投票权,而参与2015年12月27日至2016年1月2日临时业主大会投票的投票人未予审查。

本案中,应从参与投票的业主中扣除不享有业主大会投票权的业主投票数量,以享有业主大会投票权的业主投票结果认定临时业主大会表决结果是否被临时业主大会通过,但因双方对欠交物业服务费而参与投票的业主的具体数量不清楚,故原审判决认定该小区临时业主大会表决程序合法的基本事实不清。

据此,省法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(四)项规定,裁定撤销一、二审判决,发回成都市成华区人民法院重审。

正本清源:省高院为业主大会议事规则“撑了腰”