智者顺时而谋，愚者逆时而动。
万众瞩目的《粤港澳大湾区发展规划纲要》发布一个月以来，千行百业都在思虑谋局：进入大湾区时代,如何共享政策红利？
粤港澳大湾区是全球第四大湾区，是中国开放程度最高，经济活力最强的区域之一。2019年2月18日，《粤港澳大湾区发展规划纲要》（以下简称《纲要》）正式发布，国家将把粤港澳城市集群打造成国际一流湾区和世界级城市群，使之成为“一带一路”建设的重要支撑。借助大湾区建设的大好机遇，各产业板块，尤其是第三产业将迎来飞跃式发展。
物业管理行业概莫能外，新时代的新物业，正扬帆起航，奔赴“大航海时代”。
大机遇：大湾区风口，物业剧增新变量
仔细翻阅《纲要》， 这份纲领性文件对粤港澳大湾区的战略定位、发展目标、空间布局等方面都作了全面规划。主要内容包括建设国际科技创新中心、加快基础设施互联互通、加快发展先进制造业、共同参与“一带一路”建设等多个方面。
在大湾区启动初期，基础设施的互联互通显然是首要任务。目前，港珠澳大桥和广深港高铁已经建成通车，深中通道、虎门二桥等工程也在加紧施工。此外，广东省已经提出要建设“轨道上的粤港澳”，大湾区内港口、机场、轨交、高铁、路桥、水利、房地产等行业将首先迎来重大发展机遇。
这些站在风口上的产业，都离不开物业服务的身影，同时也给物业服务提供了极大的增量市场和运作空间。
城市基础设施是湾区经济发展的基石，其建设水平会极大地影响湾区经济的发展前景，而城市基础设施除了建设以外，管理和维护同样重要，例如机场的石材地面需要特殊的的保养方法、路桥上的路灯需要定期保养和更换、科技创新的孵化器需要智慧运维等，这些细节看似微不足道，但却涉及到各种物理空间和设备的正常运行，需要专业的市场化物业管理企业进行精细化、智能化、系统化的管理。
在服务城市基础设施建设领域方面，物业行业的头部企业近年来一直探索，通过整合社会各方资源完善各项服务，拓展新的商业场景。尤其是万科物业和珠海市横琴新区合作共建“物业城市”，令人印象深刻。前者承担了城市管理、市政养护、社区资产管理服务等业务，并在交通管理、城市治安、市民生活服务等多个领域，尝试创新突破。这种一体化服务的经验，也会为粤港澳大湾区乃至全国社会治理难题探索一条新路。
（香港维港一角，图片来源：网络）
随着粤港澳大湾区的融合发展，产业、人才、资金有条不紊地汇聚、爆发，住宅需求、商业需求将迎来结构化升级，地产经济及物业经济也将迎来“大湾区时代”。此外，在房地产市场中，二手房的交易与资产保值增值业务潜力也是不容忽视的，物业在公共区域服务的价值也会更加彰显。
在粤港澳大湾区规划中，城市需要进一步提升优化产业创新的发展环境，增加物业空间和提升土地的利用效率是极其重要的出发点。这就意味着，城市对物业空间的需求进一步扩大。因此，物业管理企业必须跟进风口，顺势迭代，以更加高亢、更加快速的姿态融进湾区经济的星辰大海。
大变局：从服务社区到服务城市
在许多行业专家看来，潮平两岸阔，风正一帆悬，大湾区的物业服务正走出社区，反哺城市，驱动“物业管理”开始向“城市治理”的升华。
2018年5月，在横琴新区管委会见证下，珠海大横琴投资有限公司与万科物业发展股份有限公司签署战略合作协议，国内首个“物业城市”的治理模式应运而生。
横琴新区管理委员会综合执法局局长赵振武向万物君表示，“粤港澳大湾区规划是国家战略，我们希望背靠好的政策，通过物业城市这种创新模式，真正实现城市管理的共治共建共享。”
《纲要》提到，支持珠海和澳门在横琴合作建设集养老、居住、教育、医疗等功能于一体的综合民生项目。从物业城市的角度看，就是把一个庞大无极的生活社区，整体“打包”作为一个物业项目进行统筹管理。有分析人士称，这几乎相当于在珠海再造一个“澳门”。
那么，当物业企业从单一的社区服务商升级为全方位的城市服务商，它主要能做些什么呢？万科集团高级副总裁、万科物业CEO朱保全表示，“物业城市”模式很新，但更需要用心；“物业城市”还是少不了环卫和保安，但更需要打造科技感和艺术感；“物业城市”需要财政投入，但更需要创出一条自循环之路；“物业城市”有城市治理的授权，但更需要营造城市治理的参与感。
（横琴口岸一角，图片来源：珠海大横琴城资公司）
因此，物业公司首先要做的就是源头管理，内容涵盖城市的绿化、卫生、改造甚至治安等各方面。
其次是服务。这么多年来，从管理型政府向服务型政府转变这一块，各地都有待完善，而物业公司每天做的就是服务老百姓。由政府做引导，企业来补充“最后一公里”，这是物业城市模式的优势，也是题中之义。
最后是运营。目前传统的城市管理中，很多闲散或杂乱的资源和空间未能得到有效利用，有些甚至给城市管理带来了困扰。但事实上，通过更规范、更精细、更专业的运营方法，这些资源是可以发挥价值乃至盈利的。
这种对城市公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”的模式，既有政府，也有专业的市场化公司，同时也有老百姓的参与，由此形成了一个共治、共建、共享的社会治理模式。
当然，物业城市的发展，有机遇也有挑战。例如，社区是封闭式的，但是城市是非常开放的区域；社区所管理的人群相对简单，但城市所管理的人群复杂程度会大很多；社区里的管理种类数量相对有限，但对于城市来说，涉及老百姓的生活，也涉及到公共空间的管理，这和小区还是有很大不同的。
尽管如此，立足于粤港澳大湾区的时代背景下，变局中的物业服务行业自然要抓住机遇，迎难而上。据赵振武介绍，目前对于横琴物业城市模式的发展已有思路，所有工作都在按步骤进行。“在整个城市治理过程当中，一方面，政府会发挥引导作用，搭建物业城市平台，让专业的物业公司进驻；另一方面，对于一些专业化公司也不能处理的难点，政府职能部门会给予一定的保障，确保‘物业城市’顺利推进。”
大创新：物业管理跨越发展的国际化之路
粤港澳大湾区的发展定位是“国际一流湾区和世界级城市群”，一流的湾区离不开一流的物业管理；世界级的城市群必需匹配世界级的物业服务。以粤港澳大湾区建设为契机，内地物业行将进一步推开面向世界的大门，以新晋者的姿态，全面参与到国际合作与竞争中。
中国内地物业行业从1981年诞生到现在，有38年的历史。在技术、资本的助力下，以及中国房地产黄金十年的发展机遇，国内住宅物业管理的能力已走在国际前列，有着独到的优势。但是，在商业物业管理领域，中国物业企业还是新手，仍需向国际上的百年同行学习。
一直以来，“谦卑”是中国内地物业人对外的基本态度。物业管理相对成熟的香港，就是内地物业人的“老师”，也是内地物业企业走向国际化的重要窗口。例如，内地物业管理借鉴香港做法，会在社区前挂一个牌子“非请勿入”，这个牌子反映的是一种秩序感，以及给业主带来私人产权的专属感。
在粤港澳大湾区融合力量的不断催动下，三地物业行业的交流与融通变得频密。2018年3月，万科物业首次进入香港市场，朱保全表示，万科物业未来将与万科地产一起到香港发展，管理万科目前在港的项目。
作为粤港澳大湾区建设的重要城市，澳门方面的物业市场也在向内地物业企业开放。目前，万科物业已有落地相关的服务项目，例如，为横琴口岸、澳门青年创业谷提供物业服务；为横琴口岸通往澳门的莲花大桥的珠海一侧的路灯提供管养服务等。
（横琴环岛北路，图片来源：珠海大横琴城资公司）
在国际上，万科物业也在积极寻求关于不动产管理、资产管理方面的合作空间。例如，2018年万物商企与国际建筑业主与管理者协会（BOMA）、国际设施管理协会（IFMA）、英国皇家特许测量师学会（RICS）三大商业地产专业组织广泛交流，向最先进国际商业地产管理企业与协会学习。
粤港澳大湾区建设为内地物业行业与港澳乃至国际同行的深度接驳奠定了基础。随着大湾区建设的全面铺开，内地物业企业入港入澳走向全球、港澳及国际物业企业入粤乃至深入中国腹地必定会成为常态；并且，在整个区域范围内，物业行业也会因之而产生新的业务布局、资本集群、产业配套，从而在国际化之路上迎来跨越式发展。
再者，粤港澳大湾区物理建设的背后是三地人员、文化、法律、制度的交流和融合。于企业来说，需要应对好多元化的服务场景，从业者也需要具有高度的学习力、创新力、包容力和开放力，站在客户为先的角度，尊重文化和制度差异，为客户提供优质的物业服务。
总之，粤港澳大湾区建设为物业行业的发展所带来的机遇是全方位的，不仅有城市群基建所拓出的增量市场，更有大时代大变局衍生出来的大施为空间。
不过，机遇背后是责任，正如深圳市长陈如桂在全国两会期间所指出的，“我们要为落实粤港澳大湾区建设这一国家战略，为服务全国发展大局，做出特区更大的贡献。”
万科物业应是“我们”中的一份子，当仁不让，奋力前行。