91栋楼、536单元、8953户、22563位居民……日前，在30多位居民代表的见证下，北京石景山区鲁谷街道的五芳园、六合园南、依翠园南、永乐西南、永乐西北、西厂等6个小区与物业公司握手，签下准物业服务合同。这些20多年的老旧小区，集体告别“无人管理”的时代。
说起“准物业”，一般理解为在推动老旧小区长效管理中，针对多产权或单一产权老旧小区，因公共区域管理缺失，由居委会（自管会）征求居民意见，征得50%以上居民同意后引进专业物业服务企业，对公共区域进行服务管理，双方通过签订准物业服务合同或协议明确权利和义务。这种专业化物业服务的引入，相当为老旧小区植入一种长效的“造血机制”。
六合园南社区是1993、1994年建成的小区，产权单位非常多。由于物业管辖区域的分散，公共区域常年无人管理。
居委会副主任于雄伯介绍，拿垃圾清运来说，公共区域往往只能由居委会兜底，请环卫定期来清理。而楼道内小广告，就像牛皮癣一样，清理一次很快死灰复燃。小区的居住环境长期不改善，一些居民无法忍受甚至选择“逃离”，把房子租出去，结果只能导致环境越变越差，“很多老旧小区都陷入到这种恶性循环。”
要解决老旧小区的顽疾，配备专业“管家”是一个治本之策。石景山区就探索通过“四个一点”，即产权单位担一点、政府资金奖一点、居民个人出一点、公共收益收一点这种“众筹”模式，逐步引入专业化物业服务。
过去几十年来，居民们早已习惯每月只交3元卫生费，引入物业就得交物业费。居民刚开始对此半信半疑，大伙儿最大的疑虑是：物业来了，真能让小区变得更好？
为打消这种担忧，街道、居委会和物业公司就采用“先尝后买”的办法，先给居民亮出“真功夫”。鲁谷街道办事处主任杜立明说，前期选择在五芳园北社区、六合园南社区试点，投入资金改善小区的基础设施，让居民慢慢感受到小区环境的变化，然后带动提高居民的缴费意识，进而签订准物业服务合同，推行准物业化管理，让小区管理进入良性循环。
停车是块难啃的“硬骨头”。过去，小区空地里常常摆满破旧的自行车、沙发、柜子，这些都是居民抢车位的“神器”，不少居民还安装地锁。一到下午三四点钟，小区里一派繁忙的抢车位景象，街坊邻居经常因此闹得不愉快。
20号楼的陈大妈在这里生活24年，她和大伙儿一样都清楚问题出在哪儿，却也无奈：“都把我们小区当公共停车场，停完车再穿过小区坐公交车，我们自己的车来晚了，都不知道往哪儿停？”
于是，盛景嘉和物业总经理董时焰带着物业团队在六合园南社区挨家挨户摸底停车需求，再测算小区车位，发现小区车位供需矛盾严重，主要是外部车辆长期占用停车位造成的：“说到底，就是因为小区没人管。”
找到停车难顽疾的“症结”，物业也开始想办法，通过安装智能停车管理系统，施划停车禁行标志，打通消防通道。在各方的支持下，清理院外车辆，优先满足小区内住户停车，并综合整治“僵尸车”、“私装地锁”，还利用边角地、绿地、自行车棚等资源，“挤”出来96个新车位。
如今，小区居民的停车需求基本满足，大伙儿按车位停放，以前那种挤破头抢车位的情景再也不见。