文/郭思雨（华侨大学法学院）
物业承接查验工作专业要求高，技术难度大，对物业服务企业日后管理具有深刻影响。遗憾的是，当前许多物业项目在交接时，承接查验工作未能引起各方足够重视，环节缺失或流于形式的现象比较普遍，致使许多问题和矛盾未能及时揭示并处理，埋下诸多管理隐患。物业服务企业接手项目后，随着时间推移，相关问题便逐步浮现，极易引发物业矛盾和企业经营风险。因此，对承接查验工作进行问题剖析、风险防控和责任探讨，不仅能够明晰企业管理边界和责任边界，还能有效预防项目接手后管理中的物业矛盾，促进社会和谐发展。本文主要针对物业承接查验的主要问题、企业风险和法律责任进行阐述，具体如下：
物业承接查验中的主要问题
一是承接查验主体双方地位不平等。虽然房产公司和物业公司在合同主体上是合作关系，但在竞争性的物业服务市场中，物业服务企业与建设单位处于不平等的缔约地位，建设单位明显处于强势地位，往往凌驾于物业公司之上，不按要求履行承接查验义务，不按规定程序办理移交手续，强制将带有缺陷和不完整的配套设备设施移交给物业公司。如果物业服务企业责任意识不强，接受有先天缺陷的项目，将会给项目后续管理带来重大风险。
二是物业公司在承接查验工作中能力不足。物业承接查验技术难度高、专业性强，工作量大，是一项细致而复杂的工作，需要项目承接方精心和细密的组织，制定承接查验方案、内容和程序，组建承接查验专门小组，但在实际工作中，鲜有物业服务企业有能力和实力组织人员对项目进行全面而细致的承接验收。
三是主管部门监管力度不够。承接查验作为房地产开发建设的重要环节，关系到房地产开发建设和管理过程中各方利益，尤其是业主的切身利益，缺少行政主管部门的监管和指导，承接查验工作难以落到实处。在实际工作中，虽然物业服务企业和主管部门已经认识到承接查验工作的重要性，但在具体操作过程中，以竣工验收代替承接查验，以文本备案形式代替承接查验的现象屡见不鲜。
四是承接查验的具体措施不够细化。承接查验工作量大，要完成一个项目的承接查验往往需要人、财、物上的支出，需要明确承接查验工作的牵头责任单位，需要落实费用的支出渠道，需要有第三方专业机构的服务和监督，上述问题在现有的文件规定中没有明确，在各地具体实践中也没有得到细化。
物业承接查验中的法律责任
根据《物业管理条例》《物权法》《物业承接查验办法》的相关规定，承接查验各方在物业承接查验工作中均应承担相应的法律责任。
一是双方均应承担不履行协议的违约责任。物业承接查验协议生效后，当事人一方不履行协议约定的交接义务，导致前期物业服务合同无法履行的，应当承担违约责任。
建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的，双方应当共同承担赔偿责任。建设单位、物业服务企业未按《物业承接查验办法》规定履行承接查验义务的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不改正的，作为不良经营行为记入企业信用档案，并予以通报。
二是建设单位应承担的违约责任。建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利，在物业承接查验中免除自身责任，加重物业服务企业负担，损害物业买受人权益。建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。建设单位不移交有关承接查验资料的，由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对建设单位予以通报，并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。
三是物业服务企业应承担的物业承接查验的违规责任。物业服务企业擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。
四是房地产行政主管部门的监管责任。物业所在地房地产行政主管部门应当对物业的承接查验进行有效监管，并及时处理业主对建设单位和物业服务企业承担查验行为的投诉。
物业承接查验中的风险防控
对物业承接查验中的风险进行有效控制，可为日后物业管理工作的顺利开展提供有力保障。
依法维护各方权益。《物业管理条例》、《物业承接查验办法》是实施承接查验主要法律依据，物业买卖合同和前期物业服务合同是实施承接查验依据的重要补充。在实际操作过程中，物业服务企业要坚持原则，据理力争。要站在维护自身权益和业主利益的立场上，对承接查验的各个环节严格验收，严格把关。从主体意识和查验立场上，杜绝各类可能风险。
充分发挥多方力量。承接查验工作系统而复杂，工作量大，专业性强，对物业服务企业的后期管理影响巨大，物业服务企业要主动积极作为，与建设单位共同组成承接查验小组，邀请业主代表、街道社区、行政主管部门参加项目查验，需要时可邀请第三方专业机构协助验收，通过精心组织，杜绝查验风险。必要时还可委托公证机构，对查验过程和结果进行公证。
重视文书资料管理。物业服务企业应制定专门的承接查验书面记录和问题反馈制度，对各个环节在查验中的存在问题，应书面通知建设单位整改，明确整改期限；一时无法整改到位的项目，应与建设单位达成备忘录，明确责任。物业服务企业应当将承接查验的相关文件资料建立档案并长期妥善保管，做到问题责任有据可查。承接查验结束后，物业服务企业和建设单位应共同确认查验结果，符合规定要求的，签订物业承接查验协议并按规定到房地产行政主管部门备案。
承接查验工作是物业服务企业接受项目前的重要环节，承接查验年活动的顺利开展是物业服务企业做好日后物业服务工作的重要保障，也是防范风险的关键点。作为物业服务企业，要从维护业主权益和自身利益的角度，认真组织、严格把关，为后期做好物业服务工作打下坚实基础。