万科物业和戴德梁行的合作再进一步。
12月12日上午，万科物业与戴德梁行签约，合资成立资产服务公司，进一步强化战略合作。
实际上，这并不是双方第一次合作。去年7月25日，万科物业在戴德梁行IPO之前买入其4.9%的股权，凭借这次合作，万科物业也一跃成为戴德梁行第四大战略股东。
万科物业联手戴德梁行
作为戴德梁行第四大战略股东的万科物业，双方的合作更进一步。
据悉，双方成立的合资公司将着重于商业物业及设施管理等服务上的强强联合，主要业务包括: 商业物业及资产管理(Property and Asset Management)、 综合设施管理(Integrated Facility Management)。，以适应中国商业物业及资产管理方面的重大变化，更好把握中国城市化进程中的发展机遇。
实际上，早在去年戴德梁行纽交所敲钟之前，双方就一度已经展开了相当紧密的合作。根据当时的公开资料显示，万科旗下的万科物业发展股份有限公司同意在戴德梁行IPO之前买入该公司4.9%的股权。双方将就大中华区可能的业务机会展开讨论。
根据戴德梁行2018年7月25日发布的公告，戴德梁行将以相当于首次公开募股的每股价格，在私募配售中出售1021万股普通股给万科物业，如果承销商充分行使其购买额外股份的全部期权，则股份数增至1056万股。按照约定，万科购买股权中的50%，12个月之内不能对外销售，另外50%在18个月内不能转手。
此前也有外媒报道称，按照公告中每股16-18美元指导价区间的中间值计算，戴德梁行预计本次IPO的净筹集金额为7.193亿美元。按照协议条款，万科物业7月针对戴德梁行的投资额约在1.75亿美元左右，而凭借这次合作，万科物业成为了戴德梁行的第四大战略股东。
一边是国内最大的万科物业，另一边则是盛名已久，但股东几经变化的国际五大行之一的戴德梁行，彼时1.75亿美元的股权收购显然不是双方合作的终点。
不容忽视的是，作为国际久负盛名的五大行，戴德梁行也因为和万科物业的合作，再度受到行业的高度关注。
（数据来源：中物研协整理）
公开资料显示，戴德梁行的股东多次发生变化，历任股东中最为人熟知的是前香港特首梁振英。2000年，梁振英参与创建的“梁振英测量师行”通过互换股份的方式，与英国DTZ公司、新加坡的戴玉祥产业咨询公司合并，成立了“戴德梁行”。
2011年12月，澳大利亚建筑公司UGL集团用7750万英镑收购了当时连续四年亏损的戴德梁行。时隔三年，UGL作价12.15亿澳元将戴德梁行出售给德州太平洋投资（TPGCapital）、太盟投资（PAG Asia Capital）及加拿大安大略省教师退休基金会（Ontario Teachers' Pension Plan）联合组成的财团。
2015年5月11日，持有高纬环球80.1%股权的欧洲上市投资公司Exor SpA发布公告称，戴德梁行以20.42亿美元的价格收购高纬环球（Cushman&Wakefield），双方达成最终合并协议。而在一系列整合完成之后，2018年8月，戴德梁行正式登陆纽交所。
不过值得注意的是，戴德梁行近年来的盈利状况依然堪忧。根据公司年报显示，尽管公司营收逐年递增，但是净利润却连续出现亏损。2018年公司亏损1.86亿美元，净利率为-2.26%。而在2017年，公司也同样亏损了2.21亿美元。
从其财务报表进一步分析不难发现，公司连年的亏损和其高居不下的负债有着不可分割的关系。数据显示，戴德梁行2017年和2018年的总负债分别为52.94亿美元、51.86亿美元，其中长期负债分别为27.84亿美元和26.44亿美元，连续两年资产负债率分别高达91%和79%。
剑指商业领域和资产管理
从规模来看，万科物业其实和戴德梁行之间相去甚远。数据显示，万科2018年物业全年的营收达到98亿人民币，布局中国69个大中城市，合同项目共计2429个，合同面积突破4.6亿平方米，服务328万户家庭，其中，在管1833个住宅项目，在管的商写项目达596个。
而戴德梁行2018年全年的营收额在82.2亿美金（折合人民币579亿元左右），在全球70多个国家，设有400多个办公室，拥有48000名专业员工。在大中华区共有20家分公司。
双方巨大的体量差异显然不能阻止合作的热情。
“万科物业以业务融合的方式打开了国际化路径。” 万科集团合伙人，物业集团首席执行官朱保全表示：“双方此次战略合作是大中华区商业物业资产服务领域的一次重量级、里程碑式的整合。双方的合作不仅是业务整合，更是优势资源的联盟。新公司集中了股东方的各自优势，将持续提升其在大中华区的引领地位。”
戴德梁行全球执行主席兼首席执行官Brett White表示：“我们与万科物业的战略合作将为双方在大中华地区的业务增值提供难能可贵的商机。对于未来无限的发展机遇，我感到无比兴奋。戴德梁行拥有强大的市场影响力，通过与万科物业的战略合作，我们将为客户创造更多价值和卓越服务，通过创新和不断优化业务运营模式，引领行业发展。”
市场分析指出，通过成立合资公司，万科物业试图将其业务触手伸向商业物业管理以及资产管理领域。2018年万科物业新签约的饱和收入中，住宅业务占65%，非住宅业务占35%，非住宅业务中，商业物业领域是万科物业发力重点之一。
就在去年9月，也就是万科物业与戴德梁行首次合作之后不到2个月，万科物业在第九届IFMA峰会上首次推出了酝酿已久的商企业务品牌-万物商企，主要发力商写物业管理、政企设施管理两方面，涉及前期介入、运营期物业管理、综合设施管理、资产运营管理四方面服务内容。万科物业将商业物业作为单独业务运营，商、住业绩占比约为1:3。包括腾讯、阿里、蚂蚁金服、小米等企业都与其进行了合作。市场分析认为，这是万科物业发力非住宅物业，尤其是商业物业的一个典型标志。
另一方面，商业领域的物业管理一直是外资五大行的强项。根据克而瑞的研究报告指出，从上世纪80年代开始，物业管理从香港引入内地，30年的发展历程中，外资五大行以其悠久的历史、先进的理念和专业的服务，一直被认为是物管界的标杆，进而垄断高端物管市场。五大行主要的业务范畴以商业地产为主，包括写字楼、商铺、工业、酒店、物业管理、资产评估等，服务的客户包括各类房地产开发商、运营商、投资机构、跨国企业、政府机构等，提供的服务可以理解为除了开发施工以外的所有链条。
报告同时指出，自2010年世博会召开以来，各大物管企业从非住宅物业方面看到了新的商机。在巨大的市场潜力之下，国内领先的物管企业开始由住宅物业转向商办物业市场，慢慢的抢占中国商办物业市场。
“全国大多数大部分开发商对商办物业的经营经验并不多，所以万科联合戴德梁行，可以拥有一些国外项目的先进经验，更多的客户资源嫁接，在商业物业服务方面的优势会更大。”克而瑞在研究报告中指出。