疫情之下的扶持政策
及物业行业困境与应对分析（节选）
文/孙福临 中物研协研究员
一、疫情对物业管理行业和企业的影响
1.物业管理行业和企业面对疫情的进展
▲ 物业管理行业快速响应 物业服务企业积极承担社会责任
物业管理行业与居民生活紧密相联，疫情爆发后，物业管理行业快速响应，投身于抗疫阻击战。1月27日，国家卫生健康委以“社区防疫”为主题召开新闻发布会，强调社区防疫是疫情防控的重点。随后，中国物业管理协会快速响应，28日下发《关于全力做好物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作的倡议书》，号召全体会员单位把疫情防控作为当前最重要的政治任务，深刻认识疫情防控工作的重要性和急迫性，积极配合政府构筑群防群治的严密防线，并迅速组织业界专家编写了《物业管理区域新型冠状病毒肺炎疫情防控工作操作指引（试行）》，重点针对住宅、写字楼、产业园区、高校、医院物业业态全力做好物业管理的防控工作。同时，北上广深、武汉、重庆、成都等地方物业管理协会相继发布相关的通知或规范，此外，广东、青海等省住房和城乡建设厅，济南、长沙、株洲、深圳、济南等市住房和城乡建设局亦陆续出台相关的管控措施，加强物业企业严格执行政府相关指令，最大限度管控管理区域的疫情事件和防范交叉感染风险。
表 5 物业管理行业相关的抗疫工作部署
对于各物业服务企业，在疫情发生后快速响应，主动承担起社会责任，在防疫的前中后期均发挥重大作用。特别是随着各地的复工，疫情防控重点由居民社区拓展到写字楼、商场、学校、产业园区、政府机关、银行、交通枢纽等更广泛的区域，物业服务企业员工坚守岗位，承担着公共区域管理、排查车辆人员、清洁消毒、宣传防疫知识、水电维护、日常生活保障等防疫工作，承担守卫业主生命安全的重大责任。同时，物业服务企业亦通过捐款、捐赠物资等有效缓解社区防疫的压力。按照武汉市新型冠状病毒防控指挥部的统一部署，将近300名物业人已经或即将志愿投入火神山、雷神山医院隔离区与非隔离区的后勤保障工作。此外，物业服务企业在做好疫情防控工作的同时，积极配合政府部门将区域治理、社区治理、单位治理有机结合起来，构筑起联防联控的防护网络，切实提高疫情防范和科学性和有效性。
▲ 深圳、杭州率先明确支持物业，展现行业引领示范
深圳率先明确物业服务支持，2月7日，深圳市发布应对疫情支持企业共渡难关的多项政策，其中明确将物业服务企业纳入抗击疫情的重点单位，要求各区政府所辖区物业服务企业的疫情防控服务，按在管面积每平方米0.5元的标准实施两个月财政补贴。
杭州连发两则物业服务企业支持办法和政策。在口罩、消毒水等防疫物资的缺乏、人员匮乏及满负荷运转的艰难情况下，杭州市物业管理协会在了解防疫物资调配信息后，以房管局的名义向上级请示，已经获得政府三批物资上的支持，目前其中两批已到位，在很大程度上缓解了杭州防疫一线的物企的物资获取难题及运营的风险。同时，杭州市相关部门率先定制和发布对抗击疫情的物业服务企业的支持和奖励。2月7日，杭州西湖区率先发布住宅小区物业服务企业疫情防控工作考核实施办法，激励各物业企业积极参与镇街和社区的联防联控工作，对在考核中表现优异的企业予以10万元的补贴。2月9日，杭州市委、市政府联合发布支持企业复工复产的多项政策，其中提出加大对物业企业扶持力度。对参与属地疫情防控工作的住宅小区物业服务企业，政府可按照在管面积每平方米0.5元的标准给予两个月补助。
表 6 明确支持物业管理行业相关的政策和措施
此外，在物业管理行业在疫情防护一线面临“缺兵”“少粮”的情形下，山东省物协委员联名呼吁各级党委政府重视物业服务企业在疫情防控中的价值，在抗击疫情过程中，为物业管理行业开辟绿色通道、统筹防疫物资，保障物业人员作业环境，以及建议给予物业服务企业税收优惠、减免等扶持政策。徐州号召机关党员干部积极补交或预缴2019至2020社区物业费，在自愿原则下倡议向所在小区捐交一个月物业费，以更好的支援小区物业防疫。
总的来看，深圳、杭州两地率先发声，从政策和考核激励办法着手，肯定了物业服务企业在抗击疫情中的突出作用，激励物业服务企业在疫情防治中进一步发挥专业力量。同时，深圳对物业服务企业的支持政策起到了引领和示范作用，杭州紧随其后，强化了对物业管理行业的重视度，把支持落在实处，突破了特区特办的扶持优惠，将为更多的城市为支持物业服务企业提供落地的参考和借鉴。
2.物业管理行业和企业面临的问题和困境
然而，目前面对疫情的大规模爆发，物业服务企业在政策扶持、物资供应、自身安全、运营风险、工作界限等方面面临较为艰难的境地，具体表现在以下几点。
▲ 政策：行业相关扶持政策缺失，税收不在减免范围之内
物业管理行业相关扶持政策缺失。面对疫情，国家层面和各级政府、部门对疫情防控、金融服务支持、减免税收、稳岗、中小企业扶持等发布了诸多政策和措施，在一定程度缓解企业运营的压力和焦虑。然而截止目前仅深圳、杭州明确将物业服务企业纳入防疫防控工作的重点，对抗疫前线的物企给予实质的激励和扶持。物业管理行业的相关扶持和优惠政策仍较为缺失，尚未形成全国性的联动扶持政策。各级政府层面对物业服务企业的重视度和关注度仍较低，相关的扶持政策缺失。
物业管理行业不在税收减免范围之内。2月6日，财政部、税务总局两部门发布的支持新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控有关税收政策中表示“对纳税人提供公共交通运输服务、生活服务，以及为居民提供必需生活物资快递收派服务取得的收入，免征增值税”。对物业服务企业来说，在抗击疫情过程中，联动社区和街道有效阻击疫情传播，承担着为居民提供生活服务的责任，已经成为保障群众生活必需的行业。然而，根据2016年国家税务总局关于增值税分类方法，物业服务属于商务辅助服务业下的企业管理服务子税目。并不在“生活服务“范围之内，不能享受“生活服务”免征增值税的税收优惠。
▲成本：人员、防疫物资投入增加，造成短期内成本端的压力加大
从采购物资成本上分析，与“疫情”前同期相比，物业服务企业成本增加占比会达到10%-20%。突如其来的疫情，促使服务于防疫一线的物业服务企业必须采购足够的防护口罩、手套、消毒水等物资；返工所带来的人流的增加以及疫情防控范围的扩大，加大了物业区域入口检查程序，保洁消毒频次、范围和强度，从而产生较大的物资成本。
从人工成本上分析，物业人员春节期间持续坚守以及春节假期延长，现有员工超负荷在岗，导致保洁、安保、工程等人员加班费和补助等人工成本的增加。这些在防控过程中物资采购、消杀成本、加班费和补助人工等均造成物业服务企业成本短期内剧增，为物业服务企业成本端形成一定的上行压力。
▲ 运营风险：物资紧缺，工作人员自身安全受到威胁
自疫情爆发，物业服务人员始终坚守在防疫一线。采购的防疫物资投入很多，但缺口依然很大，物业服务企业普遍存在口罩、手套、防护服、酒精、消毒水等防护物资紧缺的状况。面对疫情，全国范围内防疫物资告急，物业服务企业作为劳动密集型企业，面对的人群较多且复杂，并需要经常与居民近距离接触，若防疫物资缺乏，物业将难以维持小区公共区域消杀频次和其他相关的防疫工作。同时也会对员工生命安全带来威胁，并会导致物业在与业主接触过程中具有感染或交叉感染的风险，为物业服务企业的运营工作带来挑战和风险。
▲ 工作界限模糊：承担部分管控工作，缺少相应法规或授权
疫情期间，物业服务企业承担着各地方政府部门对物业管理提出的需要承担社区和公共管理的要求，承担着联动街道和社区开展通知张贴、疫情防控宣传、人员信息登记、住户排查、车辆记录、体温测量、规劝佩戴口罩、重点人群防护、联防联控和信息报送、公共区域防护、疑似病例隔离服务、暂时封闭出入口等工作，但对于物业服务企业开展此类工作并不具备相应的法律法规支持或授权，难免遭遇部分不理解、不听劝阻、质疑行使权合法性等问题，从而引发矛盾冲突，加大工作开展的难度。
二、呼吁相关部门助力行业应对
从本质上来看，物业管理行业和企业在本次抗疫过程中所面临的问题和困境是物业管理行业在政策、行业定位、社会认可度、权责等方面由来已久的。鉴于上述物业管理行业承担的社会责任和在疫情防控的重要作用，建议相关政府部门或机构能够完善行业法律和物业管理体系、明确物业服务企业在社区治理中的地位和权责问题等，以改善物业管理行业地位、增强社会的认可度、加强物业管理行业的应变能力以及在生活服务中提供更有利的价值。
▲ 完善行业政策体系，给予物业服务企业税收优惠、减免等扶持政策
鉴于物业服务企业在疫情防控中所承担的社会责任和对社区防疫的重大意义，建议相关部门不断完善行业政策体系，将物业服务纳入生活服务范畴，享受税收优惠或减免，以对冲成本增加对物业服务企业发展带来的不利影响，并持续推动制定针对物业服务企业的帮扶政策，对积极奋战在防疫一线的物业服务企业激励，共同抗议疫情，打赢抗击疫情阻击战。
▲ 强化物业与社区联系，将社区物业管理纳入基层治理体系
社区防疫成为疫情防控的第一道防线，众多物业服务企业在社区防疫中积极投入，协调管控，在维护公共秩序，协助基层管理方面贡献力量，在很大程度上弥补基层社区公共卫生供给和应急管理力量不足。同时，在相关部门统筹下物业管理行业建立与街道、社区三位一体的治理体系，积极配合社区、街道，物业管理服务已成为社会的必需品，成为了基层治理的重要的一环。建议相关部门能够明确物业服务企业的职责和权力，将物业管理纳入基层治理体系，加强物业与社区的紧密联系，并协同社区、街道和物业共建信息共享平台，增进在面对突发事件时双方的应变能力和配合度。此外呼吁政府部门能够精准施策，将物业管理区域疫情纳入公共管理范畴，从而为物业管理行业提供必要的物资保障和财政支持。
▲ 统筹防护物资，将物业服务企业纳入分配体系
物业服务企业服务于防疫一线，服务人群广泛和复杂，每天消耗物资较大，在全国性防疫物资紧缺断货的情况下，物资采购难度和成本均加大，且面临着物资质量的鱼龙混杂。因此，建议能够从政府层面统筹防疫物资的采集和调配，相关部门可以对辖区内各物业服务企业、物业项目防控物资存量和缺口进行摸底和汇总，建立防护物资重点供应机制，并由政府部门统一调配，将物业服务企业防控物资调配纳入统一供应之内，通过集中配发，特许优先购买等方式，保障物业服务企业防护物资的供应，筑牢联防联控的坚实屏障。