文 / 何璨 卞晓钰（上海市物业管理事务中心维修监督科）
上海市的第一批商品房兴建于20世纪90年代中期，房龄已近30年。随着房屋逐渐“老龄化”，大部分小区的设施设备开始面临更新和改造，但随之而来的问题是，一部分小区的维修资金经过多年使用后所剩无几，无力更新设施设备；还有一部分在更新设施设备后，小区维修资金将低于30%的警戒线，严重影响后续资金使用。
为扎实推进老旧小区改造工作，上海市相关主管部门多措并举破解维修资金筹集难题，为老旧小区更新改造工作顺利落地实施提供资金保障。
“项目化筹资”补缺口，解决小区大修难题
竣工于2000年的阳光欧洲城二期小区，共有203户业主，因房龄渐长，小区房屋外墙面部分空鼓、起壳，局部甚至严重脱落，还有少部分出现开裂，约80%的房屋存在渗漏水问题。虽然之前经常修修补补，但未能彻底解决问题，小区不少居民都希望能好好整修一下。
房屋维修需要资金，但操作起来并不容易，一旦维修资金低于初期额30%的“警戒线”后，还要每家每户进行续筹补足，实际运作中难度不小。
在得知小区所在金桥镇于2018年起对符合维修资金使用条件的老旧商品房小区维修开展补贴后，小区业委会重点围绕“愿不愿修、谁出钱修、谁来修、谁来监督”征询业主意见。其中，75号至84号一排10户业主率先达成“项目化筹措”维修资金的共识，成为第一批敢于“吃螃蟹”的人。
于是，在阳光一居党总支主持下，通过召开居委会、业委会、房办、物业服务企业及第三方代表等联席会议方式，不断优化维修方案，讨论解决疑难问题，严格规范操作程序，确认每户筹资金额，以确保项目顺利推进。
整修一新后的75号至84号联排别墅，不仅外墙色彩靓丽，家家户户阳台的栏杆也重新油漆过，不少住户门口还种起了鲜花，颇有几分欧洲小镇的风情，居民满意度达到100%。而75号至84号房屋维修的成功经验，也形成了良好的示范效应，小区其他业主纷纷要求对自家房屋进行维修。
阳光欧洲城二期小区以每排房屋为单位通过“项目化筹措”这一新做法，聚焦了最突出的问题，找到了分块突破的方法，真正把利益相关方聚集起来，在共同解决社区治理难题的同时，促进了邻居间的相互沟通，也提升了居民的自治能力。
“三驾马车”聚合力，成功续筹资金更新电梯
始建于1999年的亦园大厦，是当时混合型商品房中的高档小区。大厦共有10台“高龄”电梯，均已使用超20年，由于全年无休外加超期服役，电梯故障频发，区政府委托第三方电梯检测机构对亦园大厦的“高龄”电梯进行了安全评估，电梯更新已迫在眉睫。然而，随着多年的使用，项目专项维修资金余额已不足以支付电梯更新费用，如何续筹“巨资”更新老旧电梯成了大难题。
小区业委会及物业服务企业多次就专项维修资金续筹程序、标准以及电梯更新款的支付等问题咨询区房管局、街道房管所等部门，在他们的专业指导下，因地制宜制定了专项维修资金的续筹方案，并借着区里老旧电梯更新可享受政府补贴的东风，会同居委会“三驾马车”同向发力，启动维修资金续筹工作。
社区“三驾马车”各司其职、同向同行、协同发力，一方面做好政府老旧电梯更新补贴政策的大力宣传，另一方面通过将每户业主的建筑面积及需要续筹的金额附在业主意见征询表后的方式，让每户业主都能清楚、全面地了解专项维修资金续筹方式、分摊原则和分摊金额，做到推进过程透明公开，有效提升小区业主的知情权、参与权和建议权，让业主对续筹维修资金开展老旧电梯更新工作更有信心。
随着维修资金系统的升级，业主也可以采用微信或支付宝扫码的方式支付款项，为他们交款带来便利性的同时，更是为续筹工作按下加速键，续筹效率明显高于以往。目前，亦园大厦100%完成了电梯更新专项维修资金续筹，三台货梯已完成更新并投入使用，客梯更新工程也在有序进行。
“滴水成河”续资金，为年迈大楼“对症下药”
双阳综合大楼是一幢建造于20世纪90年代初期的独幢大楼，总面积不到1.5万平方米，仅居住一百多户居民。2017年，物业服务企业接手该小区后，大楼的维修资金账户中仅有不到60万元的专项维修资金。与此同时，“年迈”的大楼也浑身是病，经过近几年对大楼屋顶、电梯等公共设施的维修、更新和改造，到2020年底时，大楼的维修资金仅余20万元，远远低于30%的续筹警戒线，续筹工作迫在眉睫。
续筹工作启动的初期，无论是通过一次性续筹到50%的方式，还是分期续筹的方式，都是一笔不小的金额，大楼里多数居民觉得经济负担太重，续筹工作举步维艰。
对此，区房管局先后召开多次续筹推进会、培训会，定期下发续筹工作指导意见，街道城建中心更是积极指导推动居委会、业委会、物业服务企业共同发力，协同商讨续筹方案。经过多方集思广益，并结合大楼的实际情况，最终，小区业委会听取区房管局和街道城建中心的指导意见，采用与物业费一并收取的方式，按每平方米0.2元/月的续筹标准开展日常筹集，通过细水长流的方式“无痛”续筹维修资金。
续筹工作开展中，难免会碰到业主不理解的情况，街道协同物业服务企业及业委会，加大续筹政策的宣传力度，解决业主的疑问，并进一步结合业主和小区实际情况，精准施策、对症下药地化解续筹难题。到2023年底，续筹金额已近10万元，相信经过“日积跬步”，小区的维修资金日增月长，总会“满血复活”。
住宅小区是市民群众生活的基本场所，是城市管理的基础单元，也是社会治理的重要领域。通过总结来自一线的成功经验和有益尝试，不断解决维修资金在日常基层治理中的“难点”和“痛点”，化“难”为“易”，化“痛”为“通”，把超大城市的精细化治理落到实处，让老旧小区旧貌换新颜，正是全面践行“人民城市人民建，人民城市为人民”理念的重要体现。（原载于《中国物业管理》杂志2024年第7期）