文/鹿钦连（中国物业管理协会法律政策工作委员会委员）
《民法典》将对物业管理产生深远影响，本文主要通过对《民法典》物权编第六章“业主的建筑物区分所有权”与《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”的对比分析，解读该制度发生的新变化及对物业管理行业产生的影响。
1业主的建筑物区分所有权制度新变化
《民法典》“业主的建筑物区分所有权”一章共有17个条文（第271-287条），《物权法》“业主的建筑物区分所有权”一章共有14个条文（第70-83条）。《民法典》与《物权法》有9个条文完全相同（个别条款表述差异予以忽略），同时《民法典》将《物权法》的第74条、83条各拆分成两个条文。《民法典》新增1个条文，对《物权法》作出较大调整的有2个条文，作出重大调整的有3个条文。具体条文对比见表1。
2新增及重大修改条文解读
共有部分的收益分配（第282条）
本条文为《民法典》新增内容，即“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有”。这一条文在物业管理行业引起极大反响。
业主对共有部分享有的共有权是业主的建筑物区分所有权的基本内容之一。业主的共有权自然也包括了所有权的占有、使用、收益、处分四项权能，因此共有部分的收益权归属于业主符合民法基本理论。但是，目前不论是《物业管理条例》还是地方物业管理法规，一般都规定共有部分经营收入主要用来弥补物业管理费或专项维修资金的不足，所以在实践中往往没有将共有收益直接交给全体业主。
本条应从以下几个方面理解：
一是建设单位、物业服务企业或者其他管理人为了业主的利益，可以依法对业主共有部分进行经营；
二是建设单位、物业服务企业或者其他管理人可以扣除合理成本，本人认为“合理成本”应该包括代为经营者的合理报酬；
三是共有部分经营的决定权、收益权归属全体业主。《民法典》对业主共有部分收益权的明确，可能会造成部分物业服务企业或业主的机械理解，认为既然共有部分的收入归业主所有，就不应当继续补充物业管理费或专项维修资金。在目前大多物业项目管理费不高，而且难以调整物业管理费的困境下，物业服务企业应当积极主动和业主沟通，可以通过物业服务合同约定等方式，继续将共有部分的经营收入用于补充物业管理费或专项维修资金。
业主自治管理组织的设立及指导和协助（第277条）
本条新增“业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定”，对业主大会、业主委员会成立条件和程序适用做了指引。同时增加居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会指导和协助职责。中共中央、国务院在《关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）中明确规定，“加强社区党组织、社区居民委员会对业主委员会和物业服务企业的指导和监督”。各地物业管理法规在修订中也大多把居民委员会引入物业管理体系，在实践中取得了良好效果。《民法典》首次将居民委员会在社会治理中的职能在法律层面予以确定。
新增居民委员会对设立业主大会和选举业主委员会指导和协助职能，有利于帮助业主提升法律素养和自治能力，提高业主大会和业主委员会的成立率；也有利于协调业主和物业管理人之间的关系，促进物业管理关系的和谐发展。
业主共同决定事项及表决规则（第278条）
本条对《物权法》原有条文做了重大修改，主要表现为：
一是业主共同决定事项。首先是将“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”拆分为“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”两项，并将原来的统一为重大事项，分别修改为一般事项和重大事项（注：本人将需要一般表决或投票比例的事项称为“一般事项”；将需要较高表决或投票比例的事项称为“重大事项”）。
把使用维修资金降为一般表决事项，降低了业主大会会议的表决门槛，有利于解决物业管理实践中维修资金程序长、使用难的问题，可以尽快提起维修资金的申请和尽快开展维修工作。二是表决事项新增“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”（参见“共有部分的收益分配”部分解读）。
二是业主大会的表决规则。《物权法》对一般事项的表决规则是“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意”（即全体业主的双过半）；对重大事项的表决规则是“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”（即全体业主的双三分之二）。
《民法典》对业主共同事项表决规则做了重大调整，一是要求“应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决”。即双三分之二的业主参与是后续表决的前提条件，如果低于双三分之二的业主参与，后续表决无须进行，也无必要进行（相当于《深圳经济特区物业管理条例》业主大会会议有效的概念，“参与表决”可简称为“与会”）。其次是对于一般事项，要求“应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意”（即与会业主的双过半）；对于重大事项，要求“应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意”（即与会业主的双四分之三）。
举例说明以上变化。假设某小区有100套房，每个业主各有1套房且面积相同。表决规则的变化详见下表2：
表面上看，无论一般事项还是重大事项，《民法典》要求的条件都降低了。因此有专家认为《民法典》降低了业主大会的表决门槛，实际上并非如此。因为与会概念的引入增加了表决规则的复杂性。而且对于一般事项的表决门槛明显提高了，根据《物权法》相关规定，最低只需要双过半的业主参与并同意就可通过表决；但根据《民法典》有关规定，最低要双三分之二的业主参会才可以进行下一步的表决。
对物业管理行业来讲，《民法典》实施后更换物业服务企业的门槛提高了。但在《民法典》的物业服务合同规定中，又赋予了业主合同的任意解除权。所以，《民法典》出台让形势更加微妙。不论法律如何规定，坚持提高服务品质、做到让业主满意才是物业服务企业的立身之本。
建筑物及其附属设施维修资金归属和处分（第281条）
本条具体修改内容为：一是对共有部分的列举由“电梯、水箱等”增改为“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等”；二是维修资金的使用范围由“共有部分的维修”，修改为“共有部分的维修、更新和改造”，更加符合设立维修资金制度的本意；三是增加了紧急维修的申请程序，即“紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金”，言外之意可不需要通过业主共同决定。但具体如何申请，《民法典》并没有明确，还需要其他法律法规进行细化。
本条修改调整后，相关表述更加科学规范，同时设立了紧急维修申请程序，对减少物业矛盾纠纷，提高服务品质等方面都有进步意义。