文/艾白露(中国物业管理协会名誉副会长、北京物业管理行业协会会长、北京闻达敏斯物业管理服务有限公司董事长)
习近平总书记在庆祝中国共产党成立100周年大会上发表重要讲话后，北京市委市政府将深入学习贯彻习近平总书记“七一”重要讲话精神作为当前和今后一个时期的首要政治任务，同时要求在全市范围内全面推动“我为群众办实事”实践活动，用好“接诉即办”主抓手，以“每月一题”聚焦高频诉求，用心用情用力解决群众“急难愁盼”问题。就此，北京物业管理行业协会(以下简称“北京物协”)按照《北京市物业管理条例》的相关要求，在督促企业按时依规“晒账单”、物业服务成本定价、物业费价格监测等方面开展了大量工作，为物业服务企业规范管理、业主清晰消费提供了有力支持。
回顾：抓好四大关键环节，规范市场双方行为
近几年,北京物协通过抓好四大关键环节，规范市场双方行为，让业主透明消费，具体做法如下：
一是坚持督促企业按时依规“晒账单”。
从2011年一季度开始，根据《北京市物业管理办法》的规定，物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内显著位置公示上一年度物业服务合同履行、物业服务项目收支情况，公示时间不得少于15日。对于物业服务企业没有按照要求进行公示、公示张贴位置不显著等行为，北京物协配合各级行业主管部门进行查处、曝光，督促企业依法依规服务，明明白白收费。
2020年5月1日实施的《北京市物业管理条例》明确规定了物业服务企业需要公示的内容，包括服务内容和标准、收费标准和方式、电梯和消防保养单位的详细信息、上一年度物业服务合同履行情况及物业服务项目收支情况，当年度的物业服务项目收支预算、上一年度的公共水电费分摊情况、物业服务费、公共收益收支与专项维修资金使用情况等等，非常详细、明确。北京物协积极配合政府主管部门在法规宣传与培训、法律风险评估等诸多方面对会员单位进行指导、督促，为北京物业管理行业规范服务、透明消费等方面做了很多有益的工作。
二是坚持物业服务成本研究，为市场双方提供费用测算依据。
2012年-2017年期间，北京物协围绕社会物价指数的不断上涨、政府指导价格相对滞后、物业服务市场消费双方缺乏常态协商机制、物业服务企业无法通过正常渠道释放成本压力、服务价格和服务品质倒挂现象日趋明显等热点问题，持续将推动物业服务收费合法合规作为年度重点工作之一。同时，北京物协收集北京市近年来实现物业费调整的典型案例和经验，从法理层面对物业服务两大权益主体间的法律关系、权责义务以及对应的诉权路径、协商机制建立进行深度课题研究，提出了清晰的观点和方案。
《北京市物业管理条例》第73条规定：物业管理行业协会应当定期发布物业服务项目成本信息和计价规则。北京物协把落实《条例》第73条作为“关键事”来抓，迅速组织了业内外专业团队力量着手开展工作。首先是服务成本项目的确定。将实际物业费和物业服务成本进行区分，对定额性成本进行逐项梳理并形成清单。其次是样本项目监测。在全市范围内采取分层抽样方法，按照成本影响因素(主要包括管理项目年限、项目规模、楼盘层级、项目地域、房价水平、住宅产品类型)对项目的属性进行划分。
三是坚持做好纠纷调解工作，重点解决物业费纠纷难题。
北京物协物业纠纷调解中心自成立以来，调解物业纠纷1000余件，其中物业费纠纷占比近80%。在调解工作中，调解员引导当事双方进行沟通，物业服务企业通过向业主详细介绍物业费的使用情况、公共收益的获得及使用情况，物业服务成本不断上升的现实，让业主清楚物业服务企业应该做什么、应该做得怎么样，从而增进业主对企业的理解，让业主知道应该如何监督物业服务企业的工作。在调解员的努力下，物业费纠纷的调解成功率达到35%。同时，调解员深入到12个住宅小区开展物业服务纠纷调解法制宣传工作，消除了部分业主对物业服务收费的各种误解。
四是坚持为政府服务，深入进行收费制度研究。
为配合条例配套文件的出台，北京物协将各项工作成果调整为一个规则两个办法，即《北京市住宅小区物业服务成本计价规则(试行)》和《北京市住宅小区物业服务费确定管理办法》《北京市住宅小区物业服务项目成本信息监测办法》，基本构建了公开透明、民主协商的物业服务费用协商和监督机制。7月27日，北京物协起草的《北京市住宅小区物业服务成本计价规则(试行)》经主管部门同意，已正式向社会公布。
2021年5月，北京物协按北京市住建委领导要求，就小区物业服务收费难题提出可行性思路的指示精神，推荐“信托制”为雏形的物业服务模式，即小区物业管理收支账目完全向全体业主公开透明，根据年度物业服务总收入确定服务内容，物业服务企业按比例提取酬金，欠费情况按管理规约向全体业主公示，让“德治”在“法治”下发挥作用。
展望：多措并举，适应行业新发展格局
今后，在实施“十四五”规划、开启全面建设社会主义现代化国家新征程上，北京物协将多措并举提升物业服务水平，以适应行业新发展格局、行业高质量发展的时代要求，主要从以下几个方面着手做好相应工作：
一是领会精神，见诸行动。
认真学习《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》精神，结合《北京市物业管理条例》赋予协会的责任要求，推动物业管理相关主体遵守权责一致、质价相符、公开公平公正的服务市场规则，实现物业服务收费信息公开透明，促进物业管理行业持续健康发展。
二是响应号召，抓好落实。
认真落实《住房和城乡建设部“我为群众办实事”实践活动工作方案》，将“加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费”作为北京市物业管理行业“我为群众办实事”实践活动的重点项目，充分发挥协会桥梁纽带和行业自律作用，向全行业发出倡议，号召物业服务企业严格执行收费信息公开有关规定，强化法制意识和规则意识，提高管理服务水平，更好为群众服务。
三是深化研究，加强培训。
在行业主管部门统一部署下，深入细化、梳理物业服务项目清单，使清单内容与物业服务企业管理成本公示内容保持一致，真实客观地反映企业的成本构成和价格标准;深入研究讨论定额性和非定额性成本，形成服务成本的动态研究机制，为各方市场主体签订合同、测算物业费提供依据，同时，就此加强相应的宣传和专业培训力度。
四是合理布点，科学监测。
制定科学的物业费监测点选取和数据采集方案，为保证监测点选取工作的落实和后续有效报送，就监测工作出台相关文件，明确规定监测点项目及所属企业在配合工作开展方面的责任、义务。
本文改编自中国物业管理协会名誉副会长、北京物业管理行业协会会长、北京闻达敏斯物业管理服务有限公司董事长艾白露在“加大物业服务收费信息公开力度工作座谈会暨中国物业管理协会第五届常务理事会第七次全体会议”上的发言，原载于《中国物业管理》杂志第7期