2021年，是我国“十四五”规划的开局之年，也是物业管理行业改革发展40年。40年来，物业管理行业在改善人居和工作环境、满足居民的美好生活向往、维护城市安全运行和社会稳定等方面发挥了重要作用。近期，中国物业管理协会面向全行业组织开展了“物业管理改革发展40年展望与思考”主题征文活动，展望行业发展趋势，推动物业管理行业高质量发展。中国物业管理协会微信、官网和《中国物业管理》杂志近期陆续刊登部分征文稿件。
文/赵宗杰(上海东湖物业管理有限公司)
2021年7月，住房和城乡建设部等八部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序》的通知，提出力争用3年左右时间，对“物业服务等领域人民群众反映强烈、社会关注度高的突出问题”进行整治。这就要求物业服务企业进一步规范自身行为，加大物业服务收费信息公开力度，让群众明明白白消费。而对于物业服务企业来说，加大信息公开力度的前提，首先要做好企业自身的规范经营，特别是财务工作的规范管理。
“业财融合”是近年来的热词，也是各行各业研究提升财务管理水平的探讨话题，对物业服务企业而言，通过业务与财务相融合，可以实现企业一体化的财务管理。而从财务管理的角度看，“业财融合”就是要在充分了解企业各项经济业务的前提下，通过财务报表、数据模型、分析报告等方式，支持企业业务拓展，确保企业经营成果的实现。就此意义上来说，运用“业财融合”的财务管理理念构建企业的财务管理体系，值得业内企业实践和探索。
01
用财务管理的眼光去解读物业管理合同
一是依照物业合同条款。物业管理合同既是实施物业服务规范的准绳，也是物业财务管理的依据，全面地了解、剖析所在项目的物业管理合同，是实现“业财融合”的财务管理前提任务。作为物业财务管理，应搞明白什么是酬金制和包干制的管理特点，以及相关的法律法规的规范要求;应弄清楚哪些物业费用可以最终成为物业服务企业的利润，而哪些只是为业主代劳;应全面掌握物业管理合同中所涉及的财务管理条款，哪些具有约束力，哪些必须规范等内容。这样，才能真实地用财务管理的方式去反映物业项目真实的获利能力。
二是制定财务政策方案。在知悉物业管理合同的收费项目、服务内容、以及约定的财务管理要求后，随之需明确管理项目的财务核算政策和财务管理方案。因物业管理模式分酬金制或包干制的不同，则对物业费收入的确认方式会产生总额法和净额法两种选择;因业主委托服务的多样性，则对代收代付还是纳入物业费支出需要有所区分;此外，物业管理行业“营改增”后，涉及应税劳务服务符合何种增值税税率，业务性质是属于混合销售还是兼营销售，如何获取合理的进项税予以抵扣来减少成本费用等等，都是需要逐一予以规范、落实，以确保物业服务合同内的财务核算符合会计准则和税务规定的要求。
三是落实财务管理约定。随着业主方维权意识的逐步加强，物业管理所涉及的资金是否合理的被使用备受业主关注，往往被约定在物业服务合同中，因此按物业管理合同约定，履行业主方所要求的财务管理工作，是财务管理服务业务项目的具体表现。包括如财务专项审计、维修资金专项检查、物业费收支张贴公布、以及业主要求的其他相关财务管理工作等。因此，逐一解读物业管理合同中的财务管理约定，并结合国家、政府颁布的各项规定，从而确保物业项目在日常财务管理有效开展。
02
用物业管理的特点去优化财务管理
一是完善财务内控体系。近年来物业服务企业逐步向多元化发展的趋势，物业服务企业的经营规模也不断发展，所涉及的业务量、资金量都呈上升趋势，不再是传统意义上的仅仅收取物业费的模式，物业管理项目分散、人员素质不高、管理目标不统一、市场竞争激烈等因素都是物业财务管理的难点。因此，系统化的建立财务管理模式是贯彻于物业服务企业整个经营活动之中，是确保物业服务企业经济利益的同时，规范物业财务相关环节的制度保障。结合物业服务企业经营管理流程，实际表明物业服务企业所需的内控管理环节应大致包括如下几方面：
二是落实财务预算管控。物业财务管理的预、决算工作是确保物业服务企业去评估和控制物业项目是否有效执行的手段之一，是体现物业项目日常运维是否达到了应有的获利能力。因此，应结合所在物业项目的特点，在充分评估物业项目的盈利点和各项收支来源，编制的收支管理报表，通过月度、季度、年度的预算执行情况跟踪，结合各项财务指标(如物业费收缴率、酬金及利润率、当年欠费率、历年催收率等)，落实物业项目考核机制，以确保物业项目在财务管理可控范围执行。
三是建立物业财务BP。财务BP全称Business Partner，官方定义为“业务伙伴”，是一种财务组织模式创新形式，是财务转型的模式之一，同时也是新模式下的一个新兴财务岗位。物业财务BP是应主要具备几方面的职能：
其一全面掌握物业服务企业各项财务的管理工作;
其二能统筹协调物业服务企业内部主要的业务拓展和管理部门，如市场部、管理部、事业部、企划部等，完成财务管理事项的对接工作;
其三负责物业项目承接测算评估和项目退盘清理结算的审查工作;其四负责项目日常财务运行和财务内控落实的监督工作。
因此，物业财务BP是扮演者“业财融合”的重要角色，在理解物业管理的特点同时实施专业的财务工作，为物业服务企业日常经营的中做好财务的保驾护航。
03
用信息技术的手段去提升“业财融合”
一是提升收费管理体验。物业管理费是物业服务企业的主要收入来源，是企业赖以生存和发展的基础，加强与规范对物业收费的管理是物业财务管理工作中重要内容之一。当下的物业服务企业纷纷加大了对物业收费系统的研发投入，其目的在于提升物业客户和业主的体验，从而加快物业管理费的收缴。数字化的物业收费系统应如实的为物业服务企业反映物业费是否按时足额被收取、有否存在物业资金拖缴或被挪用、收费台账与到账资金是否账实相符、等收费监管环节，同时还能反映物业服务满意度和服务需求。此外，物业收费系统还可以全面对接税务开票、银行对账、账务处理等多方面系统，更有效地提升收费管控。
二是构建资金管理平台。资金是企业的生命之泉，资金流动才能产生它的价值。作为物业服务企业来说，依靠物业酬金或管理利润是物业服务企业的主要利润来源，但由于各种原因物业资金不能及时回笼到账，往往造成了物业服务企业运营苦难，资金的筹划是物业财务管理的必修课。
一位物业资深人士曾这样评价物业资金的催收：“每个物业项目负责人都应明白今天的物业费和明天的价值是不同的，要加强资金催收意义非同寻常”。这句话的意义就是货币资金的时间价值体现。
作为物业财务管理，应建立资金管理平台，实施资金收支两条线的管理模式：即加强对物业收费的催收到账，加快资金的流入;同时建立应付账款管理，严格落实供应商合同的账期，合理调配资金的流出;在确保项目运营资金合理使用，做好资金归集与筹措;此外，还应积极与银行金融机构的合作，做好资金账户的管理和优化，在跟踪每个物业项目的资金流向的同时，集中资金管理，提高资金留存收益。
三是打造一体化的财务ERP。现代化的物业财务ERP是融合财务管理和物业服务两者紧密的结合在一起系统。财务系统不再仅仅是做做账、出出表的核算软件，一个共享的、多元化的财务ERP平台，应具备预算管理、物业缴费、费用报销、报表管理、采购管理、库存管理、资金平台、以及账务核算等财务模块，是全方位的财务数据管理平台，是能将业务数据提炼并财务数据相结合，通过财务ERP平台的数据模型去实现财务分析和展现，从而为物业服务企业的管理者经营决策提供有效地数据支持。
不断提升财务管理是物业服务企业重要管理工作之一，只有通过管理观念的转变、财务制度的革新、数字信息化的运用，真正将“业财融合”的财务管理理念引用到物业管理服务中，才能使得物业服务企业的市场拓展、管理运行、业务创造等方面在财务的支撑和保障下长足发展，从而在未来的发展中把握先机、占据优势。