文/ 沈桐
智能大厦向人们提供全面的、高质量的、快捷的综合服务功能，它是现代高科技的结晶，是建筑艺术与信息技术完美的结合。楼宇自控系统(Building Automation System，简称BAS )是智能大厦的一个重要组成部分。北京广播电视台作为能够体现21世纪智能化建筑综合功能之先进水平的大型多功能大楼，采用楼宇自控系统(BAS)，应用计算机、自动控制、通讯、等先进技术，对大楼内各种机电设备的信息进行分析、归类、处理和判断，采用最优化的控制手段对大楼内的机电设备进行分散控制，集中监视、管理，实现一体化控制、监测和管理，从而提供一个舒适、安全的工作环境，通过优化控制提高管理水平，从而达到节约能源和人工成本，并能方便地实现物业管理自动化。
本文介绍了北京广播电视台楼宇自控系统的设计情况，并对建筑各设备监控系统的控制原理和策略进行了详尽阐述，同时介绍了在日常运行管理和设备维护过程中出现的一些问题和解决措施，及系统改造的方案，并对节能问题和楼宇自控系统的发展趋势提出了一些看法。
01建筑概况
北京广播电视台位于北京商务中心区东长安街建国路延长线上。建筑面积约19.72万平方米，占地面积36100平方米，建筑包括综合业务楼、演播楼、生活服务楼三部分，其中最高是综合业务楼41层的观光大厅，建筑面积约500平方米，可以将CBD风景一览无余。
综合业务楼：布置在用地的东北侧，地上41层、总高度为249米，建筑面积约78830平方米。6层以下为入口、大厅;7-19层为工艺技术区，设计有演播室、信息网络中心、制作转传播机房和编辑中心;26-39层为办公区，设计有人事、财务、新闻、网络、档案、动画等制作、编辑频道等办公室，41层为观光厅。另外在6层，中间层25层，高层部分34、40层分别设置避难层和楼宇专业的设备层。大楼中间部分为中空的中庭，覆盖钢结构玻璃采光天棚，在大楼的中间部分21层设置空中花园。
演播楼：布置在总平面的西侧，地上10层，檐高53米，建筑面积41710平方米，设置大型演播剧场(1200座位)一座，一个1000平方米的演播室，4个600平方米的演播室，2个300平方米的演播室，1个350平方米的文艺录音室，同时设计有候播厅、排练厅、化妆室等技术录制配套用房若干。
生活服务楼：布置在用地的东南侧，地上8层，檐高42米，建筑面积11578平方米，设置有广告中心、后勤及警卫用房、健身房、餐厅、客房等职工配套服务设施。
建筑群地下室连成一体，地下共三层，地下建筑面积约65806平方米。地下室设置人防、车库、机电设备用房以及附属用房，地下主要设计有983个车位，以及部分生活服务用房、器材库、战时演播室、人防设备、舞台设备用房、高低压变配电室、发电机房、消防中控室、楼宇控制室、安防设备房、锅炉房、热力站、直饮水机房、中水机房、生活水机房、制冷主机房、消防水泵房、新风或通风机房、排烟机房、冬季采暖空调机房等楼宇设备房。
02楼宇自控系统的意义和作用
(一)节约大楼能耗
大楼的冷暖空调系统，一般是按在最热或最冷的外界气候条件下，在大楼内的人数最多时，还要达到一定舒适性的要求进行设计的。实际上，在大多数时段，因为天气不是太热或太冷，人数不是最多，所以冷暖空调系统没有必要全部机组满负荷开动。而有了BAS系统，冷暖空调系统就能够根据热负荷的大小，自动选择最佳的投入工作的机组台数，关闭那些不需要投入工作的冷冻机组、冷冻水泵、冷却水泵、空调机组等，以达到在满足舒适性的条件下降低能耗。冷暖空调系统还可以根据时间程序进行节能启/停运行，具体体现在：
(1)间歇运行：使设备合理间歇启停，但不影响环境舒适度和工艺要求。
(2)最佳启动：根据人员使用情况或生产工艺情况，预先开启空调设备，夏天采取大风量低温度，冬季采取大风量高温度;房间温度稳定以后，在低风量运行。
(3)最佳关机：根据人员上下班情况或生产工艺情况，提前停止空调设备。
采用VAV变风量空调系统，可根据空调负荷的变化及室内要求参数自动调节空调送风量(达到极限送风量时调节送风温度)，以满足室内人员的舒适要求或其他工艺要求，能实现局部区域的灵活控制，同时根据实际送风量自动调节送风机的转速，最大限度地减少风机动力，节约能源，也可以避免冷冻水、冷凝水上顶棚的麻烦。
由于大楼的冷暖空调系统是能耗最大的系统。因此，采用BAS后，节能效果十分显著。据统计，可达20%-30%。
(二)延长设备使用寿命
在只需部分设备投入工作的情况下，BAS系统能自动地让所有机电设备均衡、轮换地工作，以避免在人工管理时，部分设备一直连续工作而寿命缩短，另一部分设备长期闲置而锈蚀的情况发生。
(三)提高楼宇管理水平
BAS系统可以监控监视设备的工况、参数、故障部位及发生时间等，并将其显示在中央操作站的监视屏上。本来需要几人或十几人完成的巡视、检修任务，只要两三人就可以完成了。例如，进风管的过滤网，由于安装部位和环境条件不同，如若定期清洗，则有的过滤网可能还不需要清洗，而有的则早已污浊不堪。而有了BAS系统，系统会自动告诉操作员哪一个过滤网需要清洗，这样，设备的保养工作可以做到最及时、最有效。另外，每日的设备运行报表为进一步提高设备的利用率和进行现代化管理提供了条件。
(四)提高环境的舒适性
BAS系统是一个闭环系统，以环境的舒适性作为重要的控制目标。因此，使用BAS系统后，再也不会出现天气冷了空调冷风还在使劲吹，房间里已经很热了但暖气还让人直冒汗的情况。
(五)提高设备的安全性
在BAS系统里，所有重要的机电设备，如水泵、风机、用电设备等，在需要的场合，均设有联锁、联动功能。每一个设备，在发生故障时，都有故障报警指示。一旦出现故障，BAS系统能够自动启用备用设备，并及时告知操作人员哪一台设备需要检修，以避免事故进一步扩大造成更大的损失。
03监控范围
监控范围包括：空调系统、通风系统、冷热源系统、给排水系统、漏水报警系统、智能照明系统和遮阳系统。
(一)空调系统包括：新风机组80台、空调机组131台、变频空调机组28台和恒温恒湿机组24台。
(二)通风系统包括：排风机236台，送风机48台。
(三)冷热源系统：冷水机组7台，一次冷冻水泵7台，二次冷冻水泵15台，冷却水泵7台，冷却塔水泵7台，冷却塔7组，冷冻水补水泵2台，冷热水换热器2套。
(四)给排水系统：污水泵108台，中水泵14台，中水箱9个，生活水泵22台，生活水箱3个，直饮水泵4台，直饮水箱2个。
(五)遮阳系统：楼顶电动遮阳板。
(六)漏水报警应急管理系统。
(七)智能照明系统：公共区域照明，泛光照明。
04控制系统组成
本系统采用的是Johnson Controls美国江森公司的Metasys系统，通讯方式采用N2+Lonworks结构。控制系统由传感器、执行器、现场控制器、控制通讯总线及中央管理工作站等组成。
(一)中央管理工作站
中央管理工作站设于综合业务楼B1层楼宇自控室。由两台操作计算机、两台数据管理服务器(ADS)、12台网络控制引擎(NAE)、1台打印机、1套UPS不间断电源、1套系统控制软件及1套智能照明系统软件组成。其数据管理服务器(ADS)互为备份，另外在地下三层制冷机房控制室单独设置监控分站，专门用于对制冷站的监控管理。
(二)网络控制引擎(NAE)
位于管理层网络，是一种基于Web的网络控制器，它内置了Windows XP Embedded操作系统和建筑设备监控系统软件，负责监控安装在其现场总线上的设备控制器，并通过嵌入式网络用户界面进行系统导航、系统配置及系统操作。当网络控制引擎与IP网络相连时，它还可以为其他网络控制引擎设备和数据管理服务器提供数据信息。
(三)DDC现场控制器
采用FX15“全能型”数字控制器共375台，用于监视和控制系统中有关的机电设备，具有独立运作的功能，无论中央操作站故障，网络控制器故障或通讯线断线，都不会影响其操作。FX15控制器是一个模块化、可扩展且在现场具有显示及操作能力的控制器。它的基本配置为6AI、8DI、4AO及8DO，共为26点，根据现场需要可增加各类型点的扩展模块，最多可扩展64个点。FX15可通过内置的LED来监控这些点。在局部网络上的控制器可以分享数据，当这条网连入完整的Metasys网络时，FX控制器可将所有监控点情况和各种控制信息准确地提供给整个Metasys网络或控制站。
(四)VAV控制器
综合业务楼7-19层的办公室及会议室为变风量区域，采用普通型和再热型VAV变风量末端共342个，采用江森公司型号为VMA1400系列的VAV末端单元控制器，集DDC控制器、风阀驱动器和压差变送器于一体，该产品除了节省安装调试时间外，更提供了最先进的PRAC VAV控制模式，大大提高了VAV末端单元的工作效率。
05控制系统的监控内容
(一)定风量空调系统
演播室、控制室、编辑室及负荷变化较大的公共用房均采用定风量空调机组。常用的房间，楼宇自控操作人员根据使用情况，通过软件设置时间表，自动控制空调机组的开启/关闭。不常用的房间，如有使用则可通知提前开启。对设备的运行时间进行严格细致的管理，可以有效节约能源。系统控制原理如图5-1所示。
(1)启停控制：根据预先设定的时间程序自动启/停机组，也可根据实际需要控制机组启/停时间的变化，也可监测风机的手/自动状态、运行状态、故障状态，当风机出现异常时自动停机，并在管理界面上发出警报信息。
(2)过滤器的检测：空调机组设有过滤器，在其两端设置压差开关，当风机启动后，在过滤器前后会产生风压差，当过滤器堵塞时，风压差将大于压差开关的设定值，其接点闭合时会发出过滤器堵塞报警信号。
(3)防冻报警：当冬季因为某种原因造成盘管温度过低时(通常在+2-5℃左右)，低温防冻开关将发出报警信号，系统接受到报警信号后，会立刻停止风机的运行，关闭新风阀，将热水阀开至100%，以防止盘管冻裂。在报警信号没有排除之前，无法系统开启。
(4)温度控制：根据回风温度与设定温度的偏差，对冷/热水盘管的电动水阀进行自动的调节，控制电动水阀的开度，使回风温度控制在设定的范围之内。夏季关机时，机组盘管的电动水阀关闭。冬季停机时热盘管水阀开启设定在30%(或根据空调工艺要求设定开度)。
(5)湿度控制：开机后根据相对湿度和设定值之差，来确定何时开启湿膜加湿器，使湿度维持在设定范围内，工艺设备机房冬季湿度设定为40%-60%。
(6)变新风(焓值)控制：通过室外空气的焓值与室内空气的焓值比较，自动调整新、回风阀门的开启比例，过渡季采用全新风控制，回风阀至最小开度，达到节约能源的目的。
(7)连锁控制：新风风阀与回风阀互补比例调节，并与风机、水阀连锁动作，停风机时自动关闭新风阀和水阀，风机启动时，提前打开回风阀，延时打开新风阀。
(二)新风系统
在中央空调系统中，为了提高室内舒适度及空气新鲜度、洁净度等，需补充适量新风。由于新风量在空调冷热负荷中所占的比重很大，因此，新风量控制在合适范围内是很有意义的。一栋建筑物可以有很多台新风机组，每台新风机组负责一个区域，该新风机组就要保证这一区域的新风要求。生活服务楼的办公室、宿舍、餐厅、厨房、健身房、客房等采用风机盘管加新风机组的空调系统。风经新风机组处理后由新风管道直接送入各房间。地下室车场、仓库、设备机房及战时演播厅也均采用新风系统。控制原理图如图5-2所示。
(1)启停控制(同定风量空调系统)
(2)过滤器的检测(同定风量空调系统)
(3)防冻报警(同定风量空调系统)
(4)温度控制(同定风量空调系统)
(5)湿度控制(同定风量空调系统)
(6)连锁控制(同定风量空调系统)
(三)变风量空调系统
综合楼业务楼的7-39层的办公区及会议室，采用变频空调机组加变风量(VAV)的空调系统，变频机组共28台。该系统连接342个压力无关型VAV末端控制小系统。每个VAV末端控制小系统的基本结构如图5-3所示。用户房间温控器上输入设定温度参数，VAV控制器根据设定温度和监测温度调整室内送风量并通过风量传感器来平衡总风道的压力变化，使得出风口的风量保持恒定，直到室内温度达到或者接近用户设定温度为止。通过设置在送风管道三分之二处的送风静压传感器，检测压力值传给DDC控制器，DDC控制器通过静压变化信号，控制空调机组电机的转速，调节总送风量，维持送风管路的静压恒定，达到有效节约能源的目的。系统静压设定值为200-250Pa。
(1)启停控制(同定风量空调系统)
(2)过滤器的检测(同定风量空调系统)
(3)防冻报警(同定风量空调系统)
(4)送风温度控制：通过对安装于水盘管回水侧二通阀电动调节阀的自动调整，实现对被控温度的控制。变风量系统是通过调节风量来抵消负荷变化的。由于每个VAV的独立空间，其温度是由VAV来维持的，因此空调机组必须保持一个恒定的送风温度，即送风温度是该控制回路中的被控对象。在送风管道上设置温度传感器，DDC根据送风温度设定值与测量值的偏差调节机组水盘管回水侧的电动阀，从而保证送风温度的恒定。另外，冷水或热水阀门与风机状态进行连锁控制，在没有风机状态的情况下，夏季将冷水阀门关死，冬季保留热水阀门一定的开度。这样既满足了节能的需求，又能对水盘管起到保护作用。
(5)湿度控制(同定风量空调系统)
(6)最小新风量控制：对定风量系统来说，由于送风量在运行过程中始终保持不变，因此一旦新风量根据要求被设定，则在系统运行期间，都能满足。而变风量系统不同，在运行过程中由于送入各房间的风量是变化的，所以新风量也随之变化，即使总新风量达到了要求，但分配到各房间的新风量不一定能满足最小新风量标准。因而必须对空调系统的新风量实施有效的控制。
(7)送风量控制：采用定静压控制法，在系统中，VAV BOX控制器根据室内负荷变化来调整末端出风量满足负荷要求，出风量的变化会引起管路中静压变化。通过设置在送风管道三分之二处的送风静压传感器，检测压力值传给DDC控制器，DDC控制器通过静压变化信号，控制空调机组电机的转速，调节总送风量，维持送风管路的静压恒定。
(8)风阀控制：自动调节新风、回风、排风阀门。回风阀与新风阀进行反向连锁，排风阀与新风阀同步。在冬夏季节，要在保证满足空调房间新风量需求的前提下，尽量减少室外新风的引入，关小新风阀以达到充分节能的目的，但此时送风机频率可能仍处于较高转速，为了不造成新风阀两侧风压过大，造成风机负荷过大和噪声过大，因此需要调整回风阀补风。
(四)恒温恒湿机组
媒体存储库、档案室、电子数据机房等等采用恒温恒湿机组，只监视机组的运行状态和故障报警信号，不进行控制。
(五)补、排风系统
(1)检测补、排风机及两用风机的运行状态、故障状态、手/自动状态反馈。
(2)启停控制：风机根据预先设定的时间程序自动启/停风机。
(3)两用风机在正常情况下启动排风模式，由楼宇自控系统控制风机的低速运行。当发生火灾时，由消防系统强制将风机自动转为高速运转。
(六)车库排风及诱导风机系统
(1)检测车库排风及诱导风机的运行状态。
(2)诱导风机与消防系统进行连锁。当诱导风机工作时，如果地下车库内发生火灾，立即停止相应分区中所有诱导风机的运行。
(七)冷源系统
冷源系统位于地下三层冷冻站内，有5台制冷量为2900kw(825RT)和2台1406kw(400RT)的离心式冷水机组，总制冷量为17312 kw(4925RT)，还包括一次冷冻水泵(7台)、二次冷冻水泵(15台)、冷却水泵(7台)、冷却塔(7组)和冷冻水补水泵(2台)。同时，楼控系统还与制冷站的制冷机组保持通讯联络，通过集成的方式读取更多的机组内部参数，从而更好地完成冷源系统的群控。
(1)检测内容：冷水机组、冷冻水泵、冷却塔的手/自动状态，运行状态，故障报警;制冷机组冷冻水/冷却水进出水温度和压力;蒸发器/冷凝器出水水流状态;一次/二次冷冻泵、冷却泵水流状态;冷冻水二次泵、冷却塔风机频率检测;冷却塔供/回水蝶阀开关状态;冷冻水供回水压差;各水泵进出口压力;各过滤器前后压差;冷冻水集/分水器压力;高位膨胀水箱/软水箱高低液位监测。
(2)冷却水塔控制
1)大负荷时5台大冷却塔投入使用，小负荷时两台小冷却塔投入使用。
2)系统根据制冷机组启停台数按最小运行时间原则自动启用相同台数的冷却塔，开启冷却水供回水蝶阀，否则关闭该蝶阀。
3)系统监测冷却水出水温度与设定值(可调整默认28℃)，并进行比较，自动调节已启用冷却塔的风扇频率和已稳定的冷却水出水温度。
4)当任意冷却塔出现故障报警(包括风机故障、控制失效时)，根据最凶运行时间选择同类备用冷却塔自动投入使用，关闭故障冷却塔风机和蝶阀。
(3)冷却水泵控制
1)冷却泵与制冷机组一一对应，系统根据制冷机组启停编号自动开启该机组对应冷却水泵，否则关闭该水泵。
2)当任意冷却水泵出现故障(包括水泵故障、控制失效)时，根据最小运行时间选择同类备用制冷机组自动投入使用，相对应的冷却泵也投入使用，关闭故障冷却泵和其对应的制冷机组。
(4)冷却水旁通阀控制(适用于冬季模式)
系统设定冷却水旁通阀调节最小温度和最大温度，当却冷水温度高于最大值时，旁通阀开度0%，当冷却水温度低于最小值时，旁通阀开度100%，当冷却水温度位于最大值与最小值之间时，旁通阀开度按比例调节。
(5)一次冷冻水泵控制
1)一次冷冻水泵与制冷机组一一对应，系统根据制冷机组启停编号自动开启该机组对应冷冻水泵，否则关闭该水泵。
2)当任意冷冻水泵出现故障报警(包括水泵故障、控制失效时)时，根据最小运行时间选择同类备用制冷机组自动投入使用，相对应的冷冻泵也投入使用，关闭故障冷冻泵和其对应的制冷机组。
(6)二次冷冻水泵控制
1)共有演播楼1组，生活服务楼1组，综合业务楼1组，共3套集/分水器系统，每套系统单独配备二次冷冻水泵系统，设置系统启停点。其中演播楼有6台水泵，生活楼有3台水泵，综合业务楼有6台水泵，水泵均为二用一备运行模式。
2)各系统供回水压差控制：监测各组集/分水器冷冻水压力，计算其压力差与设定值比较，根据运算调节启动泵频率，直至压差稳定在设定值;当运行冷冻水泵工作在变频器额定最小频率时，调节该组泵旁通阀，以使供/回水压差稳定。
3)当任意冷冻水泵出现故障(包括水泵故障、控制失效)时，根据最小运行时间选择同类备用水泵投入使用，关闭故障冷冻泵。
(7)制冷机组控制
1)设置大/小负荷转换开关，大负荷从5台大机选取工作，小负荷从2台小机选取工作，由操作人员根据系统负荷情况决定采用何种负荷工作。
2)负荷控制程序：
a.运行级数上升stage up(加机)：当stageup温度设定值UP-TSP(7.5℃)低于冷冻水总回水温度(持续5分钟，可调节)，或stage up电流百分比设定值UP-ISP(90%)持续5分钟，在目前的stage基础上增加1，即加开一台机组。
b.运行级数下降stage down(减机)：当stagedown温度设定值DN-TSP(6℃)高于冷冻水总回水温度持续5分钟，在目前的stage基础上减少1，即减少一台机组。
3)加减机的时间间隔为30分钟(可调整)。
4)顺序启动：冷却塔进出口蝶阀开启→蝶阀开到位→一次冷却水泵开启→冷却塔风机投入使用→延时30秒→一次冷冻水泵开启→延时300秒→制冷机组开启。
5)顺序停止：制冷机组停止→延时600秒→冷却水泵停止→冷却塔风扇停止→延时30秒→冷却水泵停止→延时120秒→冷却塔进出口蝶阀关闭。设备启停设备逻辑图如图7-1所示。
(八)给排水系统
中水处理采用生物接触氧化法，中水供水方式采用水泵加高位贮水箱，中水泵房在地下三层，共有14台中水泵，分别供给生活楼房顶高位中水箱，演播楼房顶高位中水箱，综合楼一区6层高位中水箱，综合楼二区20层高位中水箱，综合楼三区25层高位中水箱，综合楼四区34层高位中水箱，综合楼五区40层高位中水箱。每区有2台中水泵。中水使用部位包括：大便器冲洗，小便器冲洗，车库地面冲洗，以及演播楼空中花园绿化。
二层以下部分生活水采用市政管网直供给水方式，生活水泵在地下三层，有3组变频泵，分别供应生活楼的高区生活水，演播楼的高区生活水，综合楼2区生活水，综合楼的3区生活水，还有一组是供给20层的生活水箱，综合楼的4区5区水是从20层的生活水箱接力变频供给。
(1)监测生活水泵手/自动状态、运行状态、故障报警。
(2)监测生活水池和高位水箱高、低及报警液位。根据水箱液位自动开关补水阀，启停补水泵。
(3)变频生活水泵频率监测。
(4)监测中水泵手/自动状态、运行状态、故障报警。
(5)监测中水池和高位水箱高、低及报警液位。根据水箱液位自动开关补水阀，启停补水泵。
(6)监测污水废水泵手/自动状态、运行状态、故障报警及污水井超高液位报警。
(7)监测直饮水水泵运行状态、故障报警、水箱液位报警。
(九)遮阳系统
由楼宇自控操作员控制综合业务楼屋顶天窗的电动遮阳板和电动窗帘的开关。每年6、7、8三个月根据天气情况，每天10：00-16：00启动遮阳系统，减少太阳直晒，有效减小空调负荷，节约能源。
(十)智能照明系统
北京广播电视台的照明监控系统采用独立的ABB I-BUS智能照明控制系统。智能照明控制系统管理中心设在地下一层楼宇自控室，与楼宇自控系统合用控制室，控制中心内设置智能照明主机，中央控制站和智能照明模块(安装在强电照明箱内)通过通讯接口用一根专用的通讯电缆组成总线型网络拓扑结构。
ABB I-BUS系统的智能面板开关替代了传统的面板开关，智能面板开关只与I-BUS控制总线连接，智能面板开关通过总线发送信号控制相关的驱动器即执行器，从而实现对灯光等设备的控制，由此可见，系统的结构是全分散型的结构，不需要任何中央控制器之类的设备，不同于上一代集散式控制系统，另外对灯光设备的控制是通过软件编程实现的，面板开关属于安全低电压设备，不直接切断强电进行控制，完全不同于传统的面板开关的控制。工作人员可以根据情况，选择房间内智能控制面板上的三种控制模式，实现灯具的100%、60%、30%开启，以达到节能的目的。
ABB I-BUS智能照明控制系统工作稳定，系统分区控制互相独立，一个分区停止工作不会影响到其他分区和设备的运行;系统中器件损坏也不会影响到本区内其他器件的正常工作;系统操作方便、单个按键就可实现单路的控制、群组的控制和场景的控制等。
ABB I-BUS智能照明控制系统具有定时功能，可以按照管理部门要求，定时开关各种照明设备，达到最佳管理和最佳节能效果。系统能够统计各种照明的工作情况，并打印成报表，以供物业管理部门利用。
06运行中的问题及完善改造措施
(一)原设计安装在房间的VAV末端控制器分为两个型号：仅供冷风型(VMA1410)和供冷风且带有再热盘管型。
VAVBOX的控制模式为制冷、满意和制热。冬季当室内房间温度低于设定值时，VAVBOX会自动变为能够制热模式，自动打开VAV旁的热水盘管电动阀，把冷风加热后送出。但实际的使用效果并不好，房间的温度达不到要求。
改造措施：更改VAV的控制程序，增加冬季运行模式，变频机组直接供热风送到VAVBOX，VAV控制器根据需求自动调整房间的送风量，在保证用户的舒适同时达到了节能的目的。
(二)部分房间新风量不足，室内空气质量较差，例如会议室。
在常见的VAV系统中，由于一次风风量和新风量的控制属于相对独立的控制环节。一次风风量大小根据室内温度设定值和反馈值的差值来改变一次风风阀开度来调节，新风比相对固定。在夏季，部分房间温度较低，VAVBOX处于最小一次风状态运行时，如果此时系统新风比较小，则可能出现新风量较少、室内空气质量差的问题。
解决办法：通过采用加装CO2传感器来控制新风量，在很大程度上解决了该问题，但依然存在问题。目前本项目中，每台变频空调机组的新风阀由一个CO2传感器来控制，即通过一个测点的CO2浓度来代表整个区域的CO2浓度，当该区域内存在不同类型办公区时，该控制方式存在一定的局限性。某些房间CO2浓度骤升，例如会议室内突然举行会议，而其他普通办公区域无人办公或很少人员办公，CO2测点位于普通办公区域，无法感知会议室内CO2的需求，系统无法快速准确提高新风量，造成会议室内的新风不足问题。但如果将CO2传感器放置于会议室，又无法快速感知其他普通办公区域的新风需求。在实际运行阶段，应通过精细化调试来解决该问题，也可采用典型区域单点监控的方法，仅关注重点区域的CO2浓度，例如会议室和领导办公室。
(三)离空调机房较近的区域VAVBOX风的噪声较大。
空调层楼内一次风系统近端VAVBOX由于管道内静压偏大，一次风风阀仅开启较小开度就能满足风量要求，但高速的气流会在风道内产生较大的噪声，影响用户正常工作。
解决办法：针对近端的VAVBOX前端的手动调节阀，合理控制其开度，降低后端管道内风压，以达到降噪的效果。另一方面，合理设定静压点的静压设定值，使得系统风道内的风压维持在一个合理区间内，既可以实现所有VAVBOX的风量要求，又可以实现节能和降噪的效果。
(四)冬季低温导致新风机组无法开启。
生活楼新风机组，由于只有新风管道，新风口与机组距离较近且与室外直连，冬季开启机组时，室外新风温度低，造成安装在机组表冷器的低温防冻开关动作，发出报警信号，导致机组处于报警保护状态无法开启。
改造措施：取消低温防冻开关，改为监测机组送风温度，当送风温度低于设定值10℃(可调)时，会发出报警信号并连锁停机。这样就有效解决了冬季新风机组无法开启的问题。
(五)增加污水废水泵的运行超时报警功能，避免因浮球控制开关故障或水泵吸水口堵塞，造成水泵长时间工作而损坏。
(六)公共区域的照明可以通过智能照明软件设定时间表控制，受季节早晚及天气因素的影响，需要定期更改，且开启关闭时间存在误差，不够精确。通过安装智能照明照度传感器，控制园区及公共区域的照明，可以达到准确高效和节能的目的。
(七)由于地下车库车辆比较多，会造成尾气排放。通过加装一氧化碳传感器检测地下车库一氧化碳的浓度，区域的一氧化碳的浓度大于15ppm时，系统自动控制相应区域内的排风机和诱导风机启动。
(八)由于北京电视台的特殊性，为了保障安全生产及播出安全，在空调机房和水箱间加装漏水报警系统。大厦采用的是美国RAYCHEM测漏系统，根据机房实际情况及场地设备的布置情况，用检测线式漏水传感器将设备包围起来，机房一旦发现有漏水现象，漏水控制器瞬间联动声光报警器发出声响，同时关闭相关联机组的水阀。楼宇自控室BA系统工作站显示漏水的准确位置，可以准确知道哪个区域漏水，哪一点漏水，提示运行值班人员安排进行现场检查处置，并在现场控制器显示屏上精确显示漏水具体位置 (米数)，方便人员查找。
(九)北京广播电视台楼宇自控系统自2007年投入使用以来，随着系统使用年限的增加，由于电老化、热老化和环境老化等原因，电子电气设备将会逐渐出现难以避免的自然老换和损坏现象。楼控系统得益于良好的维保服务，在投入运行的十余年间，大部分设备能够正常工作，仅少量控制器自然老化和损坏。与此同时，在这十几年间，无论是楼宇自控产品还是相关技术都已发生天翻地覆的革新。由于系统稳定性及开发厂商技术支持等原因，北京电视台中心楼宇自控系统所采用的LonWorks通用通讯协议，现已逐步被各大楼宇自控品牌停止使用。江森自控从技术先进性和产品维护等角度考虑，于2014年初全面正式停产LonWorks协议的系列产品，这也间接导致了北京广播电视台楼宇自控系统备品备件供应缺乏的现状。故江森公司在2015年和2017年分两次对楼宇自控系统进行了改造，将演播楼区域系统及设备进行更新换代，改为江森新款网络控制引擎NAE55和FEC系列现场控制器，通讯协议采用兼容性和稳定性更高的BACnet通讯协议。更换下来的网络控制引擎和FX系列现场控制器，均可以用来作为其他未改造线路的备品备件，在新版系统为用户提供更为强大的运维管理功能的同时，也解决了备品备件库存紧张的问题，延长了系统的使用寿命，有效地提高了系统的可靠性和可维护性，降低了人工和运维成本。
07对于节能问题的看法
运用楼宇自动化系统是在智能建筑节能的一种重要途径，一定要从细节做起，一定要认识到其紧迫性。具体而言，首先应加强建筑节能的宣传力度，使所有人都认识到，节能不仅仅是钱和环境的问题，而且是国家能否持续稳定发展的前提。目前的智能建筑楼宇自动化系统运行的节能效果不是很理想，原因是多方面的，首先部分管理者由于认识上的偏差，以为楼宇自控系统没有用，还不如几个人手动开开就可以了。这就走入了一个误区，实际上依靠人的手动控制，根本无法实现建筑设备的节能、高效、安全运行。因此，认识上一定要加以转变，要加强物业服务队伍的培训和建设，对设备的管理可以在保修到期后，委托专业公司打理，提高设备的运行寿命，最大限度地发挥系统的作用，否则由于设备管理的水平低下使运行费用居高不下，会造成投资浪费。
智能建筑楼宇自控系统需要各种专业的配合，楼宇自动化的节能不仅是某一个专业的事情，它需要智能化、建筑结构、暖通通风、电力、给排水等专业共同参与合作，提出有节能潜力的方法。
08楼宇自控系统发展趋势
最初，人们在大楼里引进自动控制系统的目的，在于解决一些具体的实际问题：如温度的控制、设备的启动。随着大楼的智能设备不断增多，自动控制系统局限性不断显现出来了：第一，传统的楼宇系统还是一个相对封闭的系统，表现在通信协议上，各厂家还是各自为政，互不兼容，系统设备之间的连接不能做到无缝连接。因此，对于一个封闭的系统来说，要将大楼内的所有设备集成在一个系统平台上将会有很多的工作要做，不仅成本高，而且性能差;第二，由于系统是封闭的，从设计、供货、安装、调试、升级只能由厂家垄断，业主无能为力，只能被动接受，因此，初投资将得不到保护;第三，当今世界计算机的发展日新月异，产品的更新周期越来越短，楼宇自控的新产品也必将层出不穷。对于一个封闭系统来说，产品的更新必将受到厂家的抵制和垄断，阻止技术的发展，实际上以低成本跟踪先进技术的发展是不可能。
因此，采用开放的、标准的通信协议是楼宇自控系统的发展趋势，需要所有厂家共同执行，才能彻底改变现状。真正意义上的开放系统，必须采用标准的通信协议，而且该协议必须是主流的，要被各厂家接受认可。
采用先进开放的楼宇自控系统，符合国际最新潮流，产品选择也更有多样性，在系统维护及升级方面可以有多种设备进行选择，包括各厂家的DDC控制器、路由器等产品，以有效控制运行成本，保护现有投资，发挥更大的作用，同时可以在认知、设计和工程施工等细节方面多做文章，采取综合管理的方法，使楼宇自动化的作用得到充分发挥。（供稿单位：北京天鸿宝地物业管理经营有限公司）