文 / 左壮 王利敏
为防范遏制重特大火灾事故，国家已出台多项针对性法规，其中《高层民用建筑消防安全管理规定》（应急管理部令第5号）、《关于人员密集场所加强动火作业安全管理的通告》及《住宅物业消防安全管理》（XF 1283-2015）构成了高层建筑、人员密集场所及住宅物业消防安全管理的核心法规依据，为物业服务企业履职提供了清晰的法律指引。笔者系统盘点这些消防安全法规，并就物业服务企业构建消防安全管理体系提出建议。
法规护航：构建消防安全管理刚性框架
高层建筑消防管理的“总要求”：《高层民用建筑消防安全管理规定》
2021年8月1日起施行的《高层民用建筑消防安全管理规定》（应急管理部令第5号，以下简称“5号令”），作为我国首部针对高层建筑消防安全的部门规章，覆盖了从责任划分到日常管理、从宣传演练到法律责任的全链条要求，其核心要点包括：
在责任体系构建上，5号令明确了“业主、使用人是消防安全责任主体”的核心原则，同时规定同一建筑有多个业主、使用人的，应共同委托物业服务企业或明确统一管理人实行统一管理。这一规定解决了多产权建筑“责任推诿”的老大难问题，为物业服务企业开展工作提供了法律支撑。
在日常管理规范上，5号令对动火作业作出了细化要求，明确高层公共建筑不得在营业期间动火施工，动火前需办理审批手续、落实现场监护、配备消防器材、进行公告，作业人员持证上岗，清除易燃物并在作业后检查隐患。同时，对电气设备、燃气使用、外墙外保温、电动自行车、疏散通道等关键环节作出严格规定，如禁止在疏散通道停放电动自行车充电，餐饮场所排油烟管道每季度至少清洗一次，消防控制室实行24小时双人值班制度等。
在隐患排查与处置上，5号令明确了“巡查-检查-整改-复查”的闭环管理要求：高层民用建筑需每日防火巡查，高层公共建筑营业期间每2小时巡查一次；高层住宅每月至少一次防火检查，高层公共建筑每半个月至少一次；对发现的隐患需立即整改，不能当场整改的要明确责任、期限与临时防范措施，必要时暂停使用危险部位。
在应急能力建设上，5号令要求高层民用建筑每年至少组织一次全要素综合演练，建筑高度超过100米的高层公共建筑每半年一次；高层公共建筑需确定疏散引导员，配备灭火与逃生设施；物业服务企业需每年对住宅居住人员开展一次消防安全教育培训与疏散演练。
在法律责任上，5号令明确对未履行动火审批、未落实值班制度、电动自行车违规停放充电等行为，对经营性单位处2000元至1万元罚款，对非经营性单位处500元至1000元罚款；其他违法行为依照《中华人民共和国消防法》等法律法规处罚，构成犯罪的追究刑事责任。
动火作业管理的“硬约束”：《关于人员密集场所加强动火作业安全管理的通告》
2025年4月17日，国家消防救援局、住房城乡建设部、应急管理部、市场监管总局等四部门联合发布的《关于人员密集场所加强动火作业安全管理的通告》，针对动火作业这一高风险环节作出了系统性规范，其核心要求可概括为“五个严格、一个鼓励”。
一是严格落实主体责任。明确单位法定代表人或主要负责人对动火作业安全全面负责，承包、承租各方需明确安全责任，施工单位必须遵守安全管理制度，杜绝违规作业。这一要求直指企业责任缺失的痛点，从根源上明确了责任主体。
二是严格内部审批公告。要求单位建立完善动火安全管理制度，明确责任部门与流程，作业前必须在建筑主入口、作业现场等显著位置公告。特别强调严禁在使用或营业期间违规动火，将其列为刚性禁令。
三是严格作业人员管理。明确动火作业人员必须具备风险辨识、应急处置能力，严禁无证、人证不符人员从事电焊、气割等作业。从事相关作业的人员需持焊接与热切割特种作业操作证或特种设备作业人员证上岗，从人员资质上筑牢第一道防线。
四是严格作业现场管控。要求动火区域与其他区域进行有效防火分隔，清除易燃可燃物，配置灭火器材，落实现场监护人员等安全措施，保持疏散通道畅通。作业结束后必须进行安全检查，消除隐患，发生事故立即组织疏散、报警与扑救，形成了全流程管控闭环。
五是严格违法责任追究。明确对违反通告的行为依法给予行政处罚，处罚信息记入信用记录并纳入全国信用信息共享平台公示；构成犯罪的依法追究刑事责任，体现了“零容忍”的监管态度。
同时，通告鼓励公众通过“12345”政务服务热线、“12350”安全生产举报电话等渠道举报违规动火行为，对有功人员给予奖励，构建了社会共治的监督网络。
住宅物业消防管理的“专项标准”：《住宅物业消防安全管理》（XF 1283 - 2015）
2016年3月22日实施的《住宅物业消防安全管理》（XF 1283-2015），作为住宅物业消防安全管理的专项公共安全行业标准，为住宅物业领域消防安全管理提供了精准指引，核心要点如下。
一是明确适用范围与基础要求。XF 1283-2015适用于实施物业管理的住宅物业消防安全管理，未实施物业管理的住宅管理单位可参照执行。其明确住宅物业消防安全管理需严格执行消防法律法规，坚持自防自救、综合治理，同时要求居（村）民委员会每半年至少对住宅物业共用部位组织一次防火检查，火灾多发季节、重大节假日期间加强检查；建设单位与物业服务企业签订物业服务合同时，需在合同中约定各方消防安全责任与防范服务内容，临时管理规约、管理规约也应明确消防安全事项，且不得违反消防法律法规及标准要求。
二是细化多方消防安全责任。业主与物业使用人需遵守消防法律法规及规约约定的消防安全事项，配合物业服务企业开展消防工作，承担消防设施维修、更新、添置的相关费用，做好自用房屋及设备场地的防火安全，及时排查整改火灾隐患。业主大会与业主委员会负责组织、督促业主及物业使用人遵守消防法规，监督规约落实与物业服务企业消防工作，配合居（村）民委员会开展消防工作，按程序批准使用专项维修资金维修更新消防设施。物业服务企业需建立逐级及岗位消防安全责任制，成立志愿消防队伍，制定并落实消防安全制度与操作规程。
三是规范日常消防安全管理。在日常管理方面，XF 1283-2015提出多项具体要求。物业服务企业承接住宅物业时，需查验移交的房屋、共用消防设施及相关资料，建立消防档案，合同终止时移交档案；在管理区域内的办公室、门卫等场所集中配备灭火器、消防水带等器材并专人保管。同时，明确禁止搭建违章建筑、损坏挪用消防设施、占用疏散通道及消防车道、在疏散通道使用明火等行为。
对于装饰装修管理，要求业主装修前告知物业服务企业，企业需告知装修中的消防禁止行为与注意事项，装修时电器、燃气设备安装及线路管路敷设需符合消防技术标准；建筑外立面装修、节能改造时，施工现场需符合消防安全要求，禁止使用易燃材料。
四是强化防火检查与隐患整改。XF 1283-2015规定物业服务企业对住宅物业共用部位每日进行防火巡查，每月至少一次防火检查。防火巡查内容涵盖安全出口、疏散通道及消防车道畅通情况，常闭式防火门状态，消防设施器材完好性，用火用电用气安全，重点部位人员在岗情况及装修施工现场消防安全等；防火检查则包括消防安全制度落实、物业使用性质合规性、重点部位管理、消防控制室值班、应急预案制定演练及隐患整改等情况，巡查与检查需填写记录并由相关人员签名。
五是规范消防设施维护管理。在消防设施维护上，XF 1283-2015明确物业服务企业负责共用消防设施维护，业主及物业使用人负责自用部分维护。设有自动消防设施的，物业服务企业需与具备资质的机构签订维护保养合同；共用消防设施每年至少进行一次全面检测，检测记录存档备查；消防控制室实行24小时专人值班，每班不少于2人。共用消防设施损坏时，物业服务企业需立即组织维修更新，并向相关部门报告，维修期间应采取安全措施并在区域内公告。
六是完善消防安全宣传教育与培训机制。XF 1283-2015要求物业服务企业的消防安全责任人、管理人参加消防培训，自动消防设施操作人员、消防控制室值班人员等需取得消防行业特有工种职业资格并持证上岗；员工岗前接受消防培训，每年至少一次再培训，提升隐患排查、初火扑救、疏散逃生及宣传教育能力。物业服务企业需通过多种形式开展经常性消防宣传，在管理区域设置消防警示牌、公益广告等设施，每季度更新宣传内容；制定应急疏散预案，组建志愿消防队，每月至少开展一次技能训练，每年组织业主及物业使用人至少开展一次消防宣传与演练。
七是明确火情处置与消防档案要求。火灾发生后，物业服务企业需立即启动应急疏散预案，拨打119报警，组织疏散并扑救初起火灾；火灾扑灭后，相关方需保护现场，协助事故调查，未经允许不得进入或破坏现场；调查结束后，物业服务企业与业主委员会需总结教训，改进消防管理。此外，物业服务企业需建立内容详实、及时更新的消防档案，档案包括消防安全基本情况与管理情况。基本情况涵盖物业概况、消防审批资料、责任人及机构信息、消防制度预案、设施器材情况、志愿消防队信息等；管理情况包括消防工作文件、巡查检查及隐患整改记录、消防控制室值班记录、设施维保检测记录、宣传培训演练记录、火灾事故及奖惩记录等。
上述三部法规相互补充，分别聚焦高层建筑、人员密集场所动火作业及住宅物业三大领域，既覆盖不同场景下消防安全管理的全流程要求，又各有侧重解决特定领域的核心问题，共同构成了物业服务企业开展安全管理的“操作手册”与“责任清单”。
履职路径：物业服务企业的消防安全管理体系
物业服务企业需从责任落实、风险管控、隐患治理、应急准备、多方共治五个维度构建系统化的消防安全管理体系。
压实主体责任，构建全员管理体系
责任落实是消防安全的前提，物业服务企业需彻底摒弃“重服务、轻安全”的倾向，建立健全全覆盖的责任体系。
一是明确责任主体。与业主、使用人签订消防安全责任书，明确各方在共用部位管理、动火作业审批、设施维护等方面的责任。对于多产权建筑，明确统一管理职责，避免责任真空。企业法定代表人或主要负责人需履行第一责任人职责，明确专门部门与岗位负责消防安全管理，在建筑显著位置公示消防安全管理人信息及职责。
二是健全制度流程。结合专项通告与5号令要求，制定动火作业管理、防火巡查检查、设施维护、应急处置等专项制度，明确动火审批流程、作业监护标准、隐患整改时限等具体要求。特别要细化动火作业审批表，明确申请、审核、批准、监护、验收等各环节责任人员与标准，确保每一次动火作业都有据可查。
三是强化考核问责。将消防安全责任纳入各部门、各岗位绩效考核体系，对动火作业管理不严、隐患排查不到位、整改不及时的情况实行“一票否决”。定期开展责任落实情况检查，对失职失责行为严肃追究责任，形成“人人有责、层层负责”的管理格局。
聚焦关键环节，实施精准风险管控
动火作业与重点部位管理是消防安全的核心风险点，物业服务企业需采取“靶向防控”措施。
一是在动火作业管控上，严格执行“审批—核查—监护—验收”四步流程。审批环节，严禁在营业或使用期间审批动火作业，对施工单位提交的申请资料严格核查，重点查验作业人员特种作业操作证、安全技术方案、应急措施等；核查环节，作业前联合施工单位对现场进行检查，确认防火分隔到位、易燃可燃物清除、灭火器材配备齐全后，方可发放作业许可，并在建筑主入口及作业现场张贴公告；监护环节，安排专人全程现场监护，监护人员须具备应急处置能力，严禁作业人员擅自扩大作业范围或更改作业方案；验收环节，作业结束后共同检查现场，确认无遗留火种与安全隐患后，签署验收记录。
二是在重点部位管理上，建立“清单化”管控机制。对高层民用建筑内的锅炉房、变配电室、空调机房、自备发电机房、储油间、消防水泵房、消防水箱间、防排烟风机房等消防安全重点部位，应设置明显的防火标志，实行严格管理，并不得占用和堆放杂物。消防控制室严格执行24小时双人值班制度，确保值班人员持证上岗并熟练操作设备；餐饮厨房督促经营方每季度清洗排油烟管道，建立清洗记录档案；电缆井、管道井定期检查防火封堵情况，严禁堆放杂物；对电动自行车实行集中管理，在指定区域设置充电设施并配备灭火器材，严禁在疏散通道充电停放。
三是在人员管理上，严把“资质关”与“培训关”。建立动火作业人员资质档案，对进入物业管理区域作业的电焊、气割人员逐一核验证件，确保人证相符；定期组织全员消防安全培训，重点培训动火作业风险辨识、消防设施使用、初期火灾扑救等内容，对安全管理人员、监护人员开展专项培训，确保其掌握审批流程与管控标准。
深化隐患治理，建立闭环管理机制
隐患排查治理是防范火灾的关键手段，物业服务企业需构建“全方位、多层次、立体化”的排查整改体系。
一是细化排查内容。物业服务企业应制定《消防安全排查清单》，涵盖疏散通道、消防设施、用电用火、重点部位等关键维度。每日检查疏散通道、安全出口是否畅通，应急照明、疏散指示标志是否完好；每月检查灭火器压力、消火栓配件是否齐全，核查自动报警、喷淋系统运行状态；用火用电方面，重点排查私拉乱接、插座超负荷、燃气泄漏等问题，对动火作业现场实行“全程盯防”。
二是明确排查频次。严格执行5号令关于巡查检查的频次要求：高层住宅每日巡查，每月检查；高层公共建筑每日巡查，营业期间每2小时巡查一次，每半个月检查一次；医院、养老院等特殊场所增加夜间巡查频次。建立巡查检查台账，详细记录发现的问题、处置情况与责任人。
三是强化整改闭环。对排查发现的隐患实行分级管理：重大隐患立即下达整改通知书，明确整改责任、时限与应急防范措施，安排专人24小时值守，必要时暂停相关区域使用，并上报消防救援机构；一般隐患限期整改，跟踪整改进度；即时整改现场督促整改，拍照留存。隐患整改后应组织复查验收，对整改不合格的及时处理，坚决杜绝“纸上整改”。
强化应急准备，提升处置救援能力
应急处置能力直接关系到火灾发生后的伤亡损失，物业服务企业需从应急预案、应急演练、救援设施三个方面强化准备。
一是完善应急预案。结合建筑实际制定灭火和应急疏散总预案，针对动火作业、电气火灾、燃气泄漏等不同场景制定专项应急预案。应急预案需明确应急组织机构、通信联络、灭火疏散、医疗救护等职责，细化报警程序、疏散路线、灭火措施等内容。对于高层公共建筑，明确各楼层疏散引导员职责，确保火灾发生时能够快速组织人员疏散。
二是强化应急演练。严格执行应急演练频次要求，高层住宅每年至少组织一次疏散演练，高层公共建筑每年至少组织一次全要素综合演练，超高层建筑每半年一次。应急演练前发布公告，明确应急演练范围与流程；应急演练中设置真实场景，如模拟动火作业起火、疏散通道堵塞等；应急演练后组织总结评估，查找预案缺陷与处置不足，及时修订完善。同时，联合消防救援机构开展联合演练，提升协同处置能力。
三是保障设施完好。建立消防设施台账，对灭火器、消火栓、自动报警系统等实行“身份证”管理，明确维护保养责任与周期。不具备自主维护能力的，聘请具备资质的消防技术服务机构进行维护检测，确保设施完好有效。因维修需要停用消防设施的，严格履行内部审批手续，制定应急方案，在建筑入口显著位置公告，并安排专人值守，引导居民家庭配备灭火逃生器材。
深化宣传引导，构建社会共治格局
消防安全需要全员参与，物业服务企业需搭建“多方联动、共治共享”的宣传教育体系。
一是丰富宣传形式。结合消防宣传月等节点，通过宣传栏、电子屏、业主微信群等渠道，宣传动火作业安全要求、隐患识别方法、应急处置技巧等内容；组织专题讲座、案例分享会、警示教育培训；在动火作业现场、电动自行车充电区等重点部位设置警示标识，提醒风险。
二是鼓励公众参与。畅通隐患举报渠道，公布举报电话与奖励办法，鼓励业主、使用人举报违规动火、堵塞通道等行为。组建业主志愿消防队或安全巡查队，引导居民参与日常排查与宣传工作，营造“人人查隐患、人人管安全”的氛围。
三是强化多方联动。建立与业主、使用单位、消防救援机构的联动机制，定期召开消防安全座谈会，通报隐患整改情况；在动火作业等重大施工前，征求相关方意见，形成管理合力。
（原载于《中国物业管理》杂志2025年第11期；作者均系中国物业管理协会设施设备技术专业委员会副主任）