。
博弈与协调
――试论业主、业委会、物业公司、开发商、居委会的关系（上）
陈小鸣
当前住宅小区的蓬勃开发建设，极大地改善了居民的居住水平，住宅区的物业管理行业随之兴起，由此产生的业主开发商、业委会与物业管理公司(以下简称物业公司)之间的关系问题在各地都不同程度地存在，如何处理好四者之间的矛盾纠纷是个很棘手的问题。
一、业主、业委会、开发商、物业公司之间的关系
(一)业主与业委会的关系
业主在物业管理的权利问题上类似于股份公司的股东。所谓"业主委员会类似于董事会，是指业主们完全可以参照我国公司法规定的股份公司的运作方式去运作，它是种被各国实践检验了的最民主、最科学的方式。业主委员会委员参照公司法董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系，业主委员会主任由占整个物业所有权定比例的大业主或其推选的代表担任，重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。
业主大会作为自治管理团休，就只是业主行事管理权的种方式。业主通过业主大会的方式决定关系到业主共同利益的重大事务。业主大会的决定委托由其产生的业主委员会执行。尽管《物业管理条例》规定了业主委员会的职权，但是对于一个具体的住宅小区业主委员会来讲，这种职权不是法律赋予的，而是来源于业主的信托，非经业主按照程序选举，业主委员会"就没有权利代表业主行事。
但是，业主大会对业主委员会的委托，不同于一般的民事或商事委托，其近似于公司股东对董事的信托，有如下特点：(1)基于信任关系――没有业主对业主委员会委员个人的信任，就不会有这种委托，(2)以受托人自己名义――业主委员会对外签订物业管理服务台同时以自己的名义进行，而不是以业主个人或业主大会的名义，(3)财产独立业主委员会管理的财产如维修资金、公共设施收益等以业主委员会的名义占有，处分，但是该财产既独立于业主，也独立于业主委员会本身，即不归业主委员会所有，收益分配也不归为任何业主个人所有，(4)业主委员会不是注入单位，也不是合伙组织，只是按照《物业管理条例》规定，由业主选举产生的非法人团体。以上这些特点符合信托关系中"受托人可以是受益人，但不得是同一信托的惟一受益人的法律特征，至于业主公约、业主大会规程等文件，都是契约性文件，对业主具有约束力。
(二)业委会和房产开发商的关系
业主人住小区之后，并未结束与房产开发商的关系。
1、合同关系。这是指房产开发商在售楼合同(包括合同的附件、楼书等)中存在模糊的条款和承诺未兑现。比如业主卖房是支付了配套费的，也许作为生活配套重要内容的幼儿园还未兑现，至少在第一期里没有兑现，根据《物业管理条例》规定，开发商必须提供给业主的商业用房，但建造时没有考虑到，因此，此房产根本不具备商用性质。另外还有建筑质量和小区绿化景观、会所建造等不完善的问题。这里算不算开发商的违约问题，部分配套费是否要退还？
2、利益关系。作为开发商，不仅要注意塑造其知名品牌，更重要的是追求经济效益和社会效益，所以开发商会在早期的房产投入更多的资源！而在后期的投入没有预期的多，甚至有些吝啬。如有的小区的绿化只种小灌木和草皮，不种树，尤其是大树。业主会很强烈地要求在小区中种植大树，因为大树的阴凉能改善小区内的居住环境，优化小区空气，提高居住的舒适度。然而，开发商认为，小区内只宜种植小树，这样显得开阔――开发商考虑更多的是建筑美。从上述利益关系中可发现，广大业主与开发商在利益相同和一致的情况下，也会有理念上的差异。比如，开发商特别在意建筑方面的造型，却对创建绿色和星级社区不善关心，没有实质性的投入。这可能是狭隘的短期的商业利益行为使然。何况还存在许多业主与开发商的国标和利益不一致的地方呢？
3、制约关系。由于不少物业公司是开发商的子公司，因此，物业公司虽然受聘于业委会，但在执行业委会决议时，却才之能不考虑开发商的意见。如果物业公司落实的是基础性的建设，那么尽管是在业委会做出决议后，也必须得到开发商的同意才能建起来。这一制约关系使业委会的许多决议得不到及时、有效地执行。当然。也有另外面，就是开发商有可能还承担着物业的部分亏损，因此，它无法关心小区的管理和建设。
(三)业委会与物业公司的关系
业委会和物业公司的关系是聘用合同所确认的法律关系，双方的权利义务在聘用合同中己十分明确。但我们不能不注意到，有不少物业公司是开发商的子公司，或者与开发商有千丝万缕的关系，这是其特殊性。方面，物业公司受聘于业委会，在，l，委会授权范围内对小区进行专业管理，当业主与房产商出现矛盾的时候，业主就以拒交管理费来制约开发商，另一方面，官与开发商尚未脱钩，在行使管理职权时，不得不考虑开发商的意见和利益。
习惯的思维将业委会和物业公司看成是天然的对手。其实，业委会与物业公司不是对手，也不是盟友，而是平等的合作伙伴。委托物业公司专业管理和业委会自治管理相结合，是业委会工作的另重要原则，这要避免两种倾向：一是放弃业委会的责任，将小区的管理和建设全部依靠物管公司，二是过分强调业委会对物业管理的监督作用，事事过问，大包大揽，干涉物管公司的具体业务或者代替物管公司行使某些管理职能。
三、业主与业委会、物业公司、开发商之间的博弈
国务院2003年6月8日颁布的《物业管理条例》(下称《条例》)规定，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。但作为单个或多个独立于业主大会的个体，业主与业主委员会之间并无上下隶属的关系，仍属于平等主体关系。
我国城市居民的住宅，其建造形态基本上是集合式的。业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权，和不可单独界定边界的房屋公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权。这也决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相邻业主权利的制约。
设立业主大会的本意是建立业主之间的协商。对于人数较多的业主组合，没有业主大会这种民主协商的机制，要就共同利益形成致意见显然是不可能的。但在人数较少的业主组合，其共同利益可以直接协商取得一致，并非必须由业主大会的形式进行磋商。
在业主大会中，所有业主是平等的。但是，这平等是用何种标准来实现的？平等可以表现为数量上的平等和以价值而定的平等两种标准。如果采用以价值而定的平等标准，即占有房屋面积大的业主拥有的投票权数量也多，从形式上是维护了财产联系和财产权组合这种组织结构中的平等。但是，单一的财产决定标准不可避免地会使利益均衡机制的杠杆向富裕者倾斜，在人数上占多数、而在财产比例上占少数的，业主的利益可能得不到体现。如果采用数量上的平等标准，即以绝对的业主单位作为投票的基准值，从行为人的角度维护了业主之间的平等，但业主大会这一组合毕竟是以共同财产的管理为纽带的，以单一的业主单位为标准，财产权完全被摒弃，则会使某些业主的财产权利受到损害。本着业主自我管理财产民主协商的原则，条例规定投票权的确定方式由业主在业主大会的议事规则中去规定。但通过业主大会的议事规则时本身就需要明确投票权标准，这就产生了关于初始规则成立的方式问题，故而《条例》规定，在确定业主大会议事规则的首次业主大会上，投票权根据业主拥有的物业建筑面积和住宅套数等因素确定，将数量上的平等和价值上的平等结合起来。
小区业主有权利和义务关心、监督业主委员会，从而更好地维护自身的合法权益。《条例》明确了业主有权“监督业主委员会的工作”，“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，并有权“监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用”。但实际操作起来较难，政府部门没有出台可操作性的实施办法以及将有关条款细化。如某小区业主委员会在成立章程中规定"业主委员会的活动经费来源、为维修基金的利息和公益活动的盈余。业主委员会活动经费的使用受业主代表大会的监督，并向全体业主公布。"从中可以看出，业委会章程的规定只是笼统地规定业委会的决定不得损害公共利益和业主利益，业委会活动经费的使用受业主代表大会监督，并向全体业主公布等，但是缺乏业主、业主代表大会对业委会实施监督和制约的具体措施。
《条例》规定，业主参加业主大会会议，行使投票权！但对于如何行使投票权，如何监督业主委员会工作，如何监督物业管理公司，以及当业主的知情权受到侵害后如何获得救济等这些关系到业主切身利益的实际问题，却没有写进《条例》中――业主监督的事项须细化。业委会是由广大业主选举产生的业主自治管理组织，理应严格按协议及有关规定使用好维修资金，更好地维护小区全体业主的利益，但由于业委会工作的不规范，业主的知情权和监督权几乎丧失。谁来监督业委会？但如果业主对业委会的账目有异议，除了要求业委会提供相关发票原件及费用清单进行核对之外，还能否采取什么进步的补救措施呢？还有出现这样的一个实例，某住宅区一位神通广大的业主，看中小区物业管理发包权和小区维修资金的支配权，打着为广大业主热情服务的旗号，不惜推翻现有的业委会，拉选票重新成立新的业委会，炒掉原来的物业公司l利用职权新招物业公司。由于原物业公司的合约没有到期，或原来的投入没有收回不愿离场，所以纠纷不断。
一个住宅区里公共秩序的维护，是所有业主共同关心的，也是购房的业主对居住环境期望的组成部分。在物业销售时，开发商尚是主要的业主，尽管其并不真正居住在住宅区里，此时由潜在的、不确定的"全体业主"制定个业主公约，在事实上是不可操作的，因此，由开发商制定业主公约是必要的。为了区别于业主大会制定的业主公约，条例将开发商制定的业主公约命名为《业主临时公约》；为了避免《业主临时公约》制定者的利益倾向损害消费者的利益，条例把《业主临时公约》不得侵害物业实受人的合法权益作为《业主临时公约》成立的必要条件，同时，在程序上，条例规定临时公约必须明示，供销费者在买房的时候判断其是否公正、公平。
在住房的正常使用期内，一次性买房的支出与后期所要支付的物业管理费一样多，也就是说，买房仅仅是住房消费的部分，买了房，住房消费才刚刚开始。对购房者来讲，物业管理具有两大作用第一，优秀的物业管理可以便房屋保值、增值；第二，良好的物业管理能够为居住人提供清洁、优美舒适、安全的生活和工作环境。但是，物管毕竟还是个新生事物，物业管理政策有待于进一步完善，物业管理企业的水平也参差不齐，加土商品房建设与管理的脱节等原因，购房者购房后的物业管理纠纷日益增多。归纳起来，有四类物业管理纠纷一是收费纠纷，有的开发商卖房时承诺了很低的物业管理费，购房者入住后发现管理费涨了；二是具体管理市，度上的纠纷，如有的小区管理制度规定，装修时才之得拆改某些设施、住户不得在小区里遛狗、自行车不得上电梯等，住户不理解也不执行，双方也会发生纠纷，二是住户对物业管理企业服务的整休印象不佳，双方也容易在多方面发生纠纷；四是有的开发商在销售时的承诺没有兑现或延迟兑现，而物业管理企业又是开发商的子公司的话，某些业主以拒交物业管理费来对抗开发育。
如果将物业管理行业当作市场，作为市场的主体业主、业委会、物业管理处、开发商之间，由于利益的原因存在博弈，这种博弈会因为市场的发育程度的不高和法规的缺失愈演愈烈。(未完待续)