从现实角度看，设定收费上限远没有设定下限更有意义。因为即便没有上限，市场也会给出一个上限，这是科学竞争的结果。但如果没有一个收费下限，那竞争就会完全无序。
本文转载自万科物业说观点栏目
作者洪琳，系中国国际广播电台华语环球广播中心副主任，中央电视台特约评论员。
在许多小区，物业管理费都是一个让人头疼的问题。业主多半会觉得贵，认为服务有各种瑕疵，物业费有降价空间；而小区物业方面则会觉得冤屈，认为物业费真的不能再少了，再少这活就实在没法干了。如何让物业费不再是一个让人头疼的问题？只有一个办法，形成共识，发自内心的共识，而且共识越多越好。但一个最基本的共识必须达成，就是对物业费的认识问题：物业管理是有最低成本的，要想确保最基本的物业服务，物业管理费必须有下限。
商品并非越便宜越好
现实生活中，希望买到的东西价格越便宜越好，最好是免费还有赠品拿，这是很多人的想法。但在经济生活中，如果是一次性的消费行为，可能你是个精明的消费者，但如果放在稍微复杂一些的消费行为中，你基本上会无一例外地败给经济规律。这是一个非常简单的经济规律，任何商品或服务，都会有一个价格底线，即一个公司能提供的、并达到它的利润目标的、最低的可接受价格。如果击穿了价格底线，或者买卖无法成交，或者卖家在商品质量或服务上动了脑筋，你买到的已经不再是你看中的商品或服务。物业管理服务又何尝不是这样？
物业管理的本质是对物的打理，好的物业管理，能够促进房屋资产保值增值；差的物业管理，会让不动产沦为城市垃圾，甚至失去居住价值。以深圳万科天景花园为例，这是一个已经入市近三十年的老小区，1990年建成、没有电梯，是万科开发的第一个楼盘。但这里设施设备维护好，从外墙到泳池等设施，再到绿化、卫生等细节，都未显出老旧痕迹，丝毫看不到老旧小区的影子。一个入市近三十年的小区如何能做到常用常新？关键就在物业。在这里，业主和物业关于物业管理必须做什么、还能做什么、做什么会更好有着清晰的共识。
应该做什么，是物业准入的门槛，最起码的清洁、安保等服务，这是一个小区不能再降低的物业管理服务的门槛。还能做什么，是在基础服务完成的前提下，把小区的管理、绿化等做提升，人性化的管理体现在方方面面，让小区真正有家的感觉，让业主感到亲切。这前两个层次都可以理解为定价的服务，明码标价，物有所值，但做什么会更好进入到物超所值的层次，物业公司和业主的共识是如何让物业管理帮助不动产保值增值。好的小区，业主会支持物业费的温和上涨，一方面知道需要覆盖物业公司运行成本的合理上涨，另一方面则是因为对物业公司已经有相当认可和信任，确信物业费提高后自己会从小区品质提升上得到更多。这很像投资，价值股一直在成长，垃圾股则在等重组。物业公司，如果对于自己的综合实力有信心，也就用不着一味地以低价来取悦客户了。回到天景花园，这些年物业费也在上涨，而且比周边同类型小区就是要高，但业主从小区二手房价格上可以清楚看到，优秀物业管理带来的不动产保值增值让自己明显受益更多。
莫让200万亿城市不动产沦为垃圾
但像天景花园这样的小区说起来并不多，现在大众对物业管理的认识往往还陷入误区里，认为物业管理开支就是大家所看到的保安站岗和保洁扫地。实际上，真正的物业开支应该是日常对房屋本体和设施设备的养护，这些事情往往是业主看不到的。于是出现了一个有趣的现象，本分的物业公司，将设施设备维护好，利润率低；不好的物业公司，偷工减料，业主也难以发现；业主反过来又会想，反正我也看不出区别在哪，那就按照不好的想象来给物业费定价。一旦进入到劣币驱逐良币的循环中，无论是业主还是物业都只有忍受这无言的结局。由于物业差，许多小区的业主们都会发现，自己居住的旧小区已经很难攀上暴涨的房价了。这些老旧小区，由于疏于打理，电梯提前报废，消防设施瘫痪等问题层出不穷，常常见诸报端。因为物业的问题，整个小区贬值了多少个亿的事情太多了。事实上，这些年影响房价的因素，除了货币、政策、城市、人口等宏观条件外，物业服务与开发商品牌等微观因素的影响越来越明显。
如何让物业公司帮你的房产保值增值？作为业主，一方面享受优越的物业服务，同时又能享受由于出色物业管理带来的不动产额外升值？这就必须考虑如何科学合理的设置物业管理费的收费标准。从现实角度看，设定收费上限远没有设定下限更有意义。因为即便没有上限，市场也会给出一个上限，这是科学竞争的结果。但如果没有一个收费下限，那竞争就会完全无序。通用汽车是全球著名的汽车生产商，其全球采购原则就是在经过公开招标比选后，在同样质量和技术条件下，设定一个目标价位，防止最低价中标后，以次充好，引发非理性竞争的恶性后果。对物业管理费设置下限，出发点跟通用汽车的全球采购原则一模一样。
当然，设置了下限以后，还要有具体费用支出的细则。除基础的保安、清洁等服务外，更应规定设施设备维护、本体养护的维护标准、支出比例、监督途径等，确保把房子真正养护好。只有这样，才能确保200万亿城市不动产不沦为城市垃圾。