2021年，是我国“十四五”规划的开局之年，也是物业管理行业改革发展40周年。四十年来，物业管理行业在改善人居和工作环境、满足居民的美好生活向往、维护城市安全运行和社会稳定等方面发挥了重要作用。近期，中国物业管理协会面向全行业组织开展了“物业管理改革发展40年展望与思考”主题征文活动，展望行业发展趋势，推动物业管理行业高质量发展。中国物业管理协会微信、官网和《中国物业管理》杂志将陆续刊登部分征文稿件。
“三位一体”开启新征程
文/ 邓秋生 (中国物业管理协会名誉副会长、中铁建物业管理有限公司党委书记、执行董事)
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》对物业、社区的关注度明显提升，在加快生活性服务业品质化发展、推进监管能力现代化、提高城市治理水平、健全社区管理和服务机制等方面6次提到“物业”、25次提到“社区”，并首次提出“提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平”。
“十四五”规划对物业管理行业的关注与重视，在高度认可物业管理行业四十年来改革发展成果的同时，也对物业管理行业提出了更高的要求，并指引了未来的发展方向。
01“三位一体”遇上“十四五”
纵观物业管理行业四十年发展，“三位一体”的特点在物业管理中日益凸显，即准公共服务特点、消费服务特点和资产管理特点。“十四五”期间，物业管理的三大特点将更为明晰。
首先，物业管理行业具有准公共服务的特点。物业贴近社区与基层治理的一线，对于落实城市治理各项措施具有天然的优势和难以替代的重要性。自新冠肺炎疫情以来，物业服务企业作为抗击疫情的重要平台和“最后一公里”，这一特点更加得到凸显。
中铁建物业西安中心团员志愿者团队在第十四次全国运动会期间参加社区“治安巡逻点”值守志愿活动
“十四五”规划明确指出，推动社会治理和服务重心下移、资源下沉，提升城乡社区精准化精细化服务管理能力，提高物业服务覆盖率，构建网格化管理、精细化服务、信息化支撑、开放共享的基层管理服务平台。随着后勤服务社会化改革的推进，物业管理行业将更为有效地分担政府职能，也将促进物业服务打破社区围墙边界，扩展到空间更为广阔的城市服务领域。
“十四五”期间，中国的城镇化发展将进入新的阶段，从以“扩空间”为核心的初级城镇化进入以“引产业”“美生活”为核心的深度城镇化，城市发展更注重“产、城、人”的有机融合，“有文化底蕴、有独特魅力、有产业动力、有创新活力”的“四有城市”是新时期城镇化建设的核心目标，这对物业管理行业的品质化、精细化、特色化也提出更高的要求。将物业管理过往发展的经验总结进行推广，在城市基础服务、城市公建服务、公共资源经营、城市生态维护、社会公共治理等方面深度应用，形成整合“城市公共空间管理+城市服务+城市运营”的“物业城市”平台，将是物业管理行业在“十四五”时期发展的最大机遇，也是物业管理行业需要承担的更大责任。
其次，物业管理行业具有消费服务的特点。随着近年来人们生活水平的提高，以及消费结构和消费偏好的发展，物业管理行业作为贴近消费一线的平台，在增值服务领域创新不断，众多物业服务企业已面向业主构建了丰富的消费服务体系，在美居、零售、生活服务、文化旅游、房产经纪、教育、养老、健康等领域做出了广泛深入的探索，既促进了消费行业发展，也凸显了物业管理行业的产业价值。
“十四五”规划提出以提升便利度和改善服务体验为导向，推动生活性服务业向高品质和多样化升级，加快健康、养老、托育、文化、旅游、体育、物业等服务业的发展，加强公益性、基础性服务业供给，扩大覆盖全生命周期的各类服务供给。
“十四五”期间，中国经济结构仍将继续优化，第三产业对经济的贡献度还将持续提升，养老、健康卫生等领域以“社区”为重心发展是国家长期的政策趋势。随着互联网技术的发展，大数据、云计算等科技手段的应用，物业管理行业将加速智慧社区建设，增值服务能力将持续提升，未来在满足社区基本消费需求的基础上，针对社区医疗、社区养老、婴幼托育等消费痛点环节，应承担起更为重大的责任，同时也将拓展更为广阔的消费市场空间。
再次，物业管理行业具有资产管理的特点。物业管理行业服务的资产类别已十分丰富，高品质的服务对社区居民资产、商写资产、城市公共资产的保值增值起到最为基础的保障作用。
“十四五”规划提出完成21.9万个城镇老旧小区改造，基本完成大城市老旧长期改造，改造一批大型老旧街区，因地制宜改造一批城中村。城市更新的大趋势将继续加强，同时在“十四五”时期，房地产行业进入存量时代，住房、商业、办公等存量资产的服务和运营将成为行业发展的主旋律，TOD建设、产城融合综合开发也将形成大量的城市资产。物业管理行业应树立资产管理的思维视角，从资产保值增值等角度出发完善和提升物业服务内容和体系，融入城市更新与存量资产管理的广阔空间。
02借“十四五”东风，“三位一体”加速升级
“十四五”期间，物业管理行业在社会作用、行业价值上将迎来一个蓬勃发展的大时代，需要确立以创新为核心的发展理念，在服务范围、服务内容和服务方式上不断以创新驱动实现突破。在当前行业空间持续拓宽、行业整合持续加速、资本市场持续发力的形势下，物业管理行业需要深入思考行业内涵，及时升级构建“三位一体”的核心能力。
首先，需要持续提升对“物”的管理能力。从“十四五”的发展要求出发，物业服务企业要立足社区基层治理和城市发展整体视角，打通各个形态物业资产的管理平台，实现智慧化、数字化管理。这是物业管理行业的最基础使命。
其次，需要持续加强对“人”的服务能力。“美好生活”是“十四五”期间消费发展的基本着眼点，物业服务企业需要以对“人”的服务场景为核心，建设服务体系、聚集服务资源、提升服务能力。这是物业管理行业的最核心价值。
再次，需要持续加深对“空间”的塑造能力。发挥“物”的价值、连接“人”的需求，实质是从“十四五”的发展要求出发升级各类生活、生产空间。物业服务企业需要加深对“空间”的理解，以内容、品牌为核心，因循生活生产方式的发展趋势，引进、培育增值服务及可沉淀的产业等，促进城市各类空间打造、升级。
在此基础上，物业服务企业还应积极应用新兴科技，摆脱劳动密集型特征，升级建立“科技+人才”的企业经营和管理模式，促进规模化发展，是物业管理行业发展的必然要求。“十四五”规划的逐步落实，标志着我国“未来形态的国家和社会”建设加速推进，是我国弯道超车过程中的一次伟大尝试，对于提升城市管理效能、创新社区管理模式、重塑综合消费体验、升级传统产业发展将起到积极的推动作用。
物业管理行业在“十四五”期间也将继续从传统产业升级为具有科技属性的现代服务业，即利用信息化服务工具，完善标准化服务流程，进行人员专业化培养，完成精细化管理提升。这也是物业管理行业更好地发挥准公共服务价值、消费促进价值和资产管理价值的必经路径。
“十四五”期间社会经济各方面将迎来全新的发展格局，物业管理行业应紧紧抓住“十四五”大趋势，不断提升“三位一体“能力，以更强的使命感和责任感，迎来波澜壮阔的发展大时代。（原载于《中国物业管理》杂志2021年第10期）