西街幸福小区召开“三方联动”会议。社区、业委会和物业服务企业三方联动破解小区管理难题。
近年来，湖北省应城市委、市政府高度重视老旧小区改造工作，按照“补短板、保基础、优功能、提品质”的总体策略，始终坚持以人民为中心的发展理念，把老旧小区改造作为惠民生扩内需、提升城市功能、推进城市更新的重要抓手，大力推行区块化、片区化、社区化工作模式，聚焦决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享的工作目标，高标准实施老旧小区改造。自2019年以来，应城市累计投入资金5.8亿元，先后完成改造15个片区、187个老旧小区，惠及1.8万户居民。2022年，应城市被确立为湖北省第二批城镇老旧小区改造连片试点。
协商共议，探索物业管理发展新思路
老旧片区更新改造后，原先脏乱不堪的居民小区一夜之间旧貌换新颜，道路平整，绿树成荫，居民的幸福感和获得感均得到了极大提升。为巩固和维护旧改成果，按照物业管理全覆盖的要求，旧改小区或引进专业化的物业服务企业或实行居民自治，以保障旧改政策“软硬兼顾”的红利得以全面体现。应城市自2019年启动老旧小区旧改项目伊始，就对老旧小区后续物业管理如何形成长效机制，保障其可持续健康发展进行了有益探索。
先行组建业主委员会，扎牢后续管理制度框架
应城市水仙花园住宅片区在旧改之初，为方便后期物业管理需要，在小区业主委员会还未组建的前提下，管辖社区依规代行了业委会职责，以社区名义通过协议选聘的形式选择了一家服务能力较强的物业企业先行介入，对施工过程中管网改造和其他隐蔽工程进行跟踪记录。当小区旧改施工结束并交付使用近一年后，业委会才组建成功，而此时，由社区选聘的物业服务企业已为小区提供了近一年的免费服务。新组建的业委会上任之初，便对社区代行业委会职责选聘物业服务企业和制定物业费标准提出了质疑，并集体拒绝配合物业公司的工作。在应城市住建局和城中街道办事处的多次协调下，业委会才同意重新和物业服务企业签订了新的《物业服务合同》，而此时，物业服务企业已在小区义务服务了近两年，企业损失惨重，极大挫伤了企业接管老旧小区的信心。事件发生后，引起应城市政府的高度关注。2022年，应城市委市政府以“党建引领红色物业全覆盖”为契机，要求所有住宅片区按条件成立业主委员会或自管委员会，并在当年实现所有住宅片区自治组织全覆盖，为旧改小区后续管理扎牢了制度框架。
多方联动，共同破解旧改小区物业管理难题
老旧小区大多为原单位房改房，居民结构也多为留守老人和困难家庭。改造后，虽然居住环境改善了，但因长年未形成付费购买服务的意识，导致物业服务企业进驻后普遍面临收费难、运营难的窘境。应城市政府在了解行业发展困境后，组织旧改办、住建、民政、城管、公安、消防、市监、街道办事处和社区、业委会和物业服务企业会商座谈，提交《应城市旧改小区实施专业化物业管理工作方案（意见征求稿）》供各方讨论，按照党建引领、属地管理、市场化运作、行业指导“四原则”和专业化物业服务企业管理以及保障性管理“两模式”的方针，协商共议破解老旧小区后续物业管理发展难题。
西街幸福小区由原印刷厂、物资总公司、燃料公司、老交通局家属楼和金丰苑小区改造合并而成，大多数房屋建于上世纪八九十年代，居民大部分都是原单位家属，除交通局家属楼由单位自管外，其他几个区域仅由一个热心居民每月收取居民5元钱承担几个区域的卫生清扫和垃圾清运工作，费用收缴率70%左右。改造合并后，一直没有物业服务企业愿意进驻，日常卫生由旧改施工队临时代管，但也仅是隔几天清运一次垃圾，导致院内刚改造完，垃圾遍地飞舞，垃圾箱恶臭难闻。为尽快解决小区物业管理真空问题，旧改办组织住建局物业管理股、三眼井社区、小区业主代表和业主委员会，邀请部分物业服务企业代表，多次召开联席会议，商讨物业服务企业进驻事宜，大家面对面，提问题，出建议，提要求，谈想法，最终在多轮沟通协调后，业主委员会选聘湖北恒雅物业服务有限公司为居民提供后续物业服务工作。如今小区管理有序，环境整洁，居民有事找物业服务企业已成小区新共识。
以奖代补，减轻企业负担，激发企业接管积极性
旧改小区居民物业服务消费意识淡薄，缴费习惯的养成需要一个过程，物业服务企业进驻后物业服务费收缴难度大，严重影响小区的良性运转和企业的正常经营，对行业发展和后续长效机制的建立都会带来较大的影响，市政府在进行充分调研的基础上，出台了旧改小区物业管理以奖代补政策，按每个小区每年10万元奖补资金发放，最高补贴2年，续签5年物业服务合同，在小区服务年限为7年，同时前2年每年将对物业服务企业服务进行综合考核，以保证政府的奖补资金在缓解物业服务企业经营困难的同时，服务时限和服务质量也要达到合同约定要求。
改造后的西街幸福小区
保障旧改小区可持续健康发展的对策和建议
当前，老旧小区改造和物业管理主要存在的问题包括以下几个方面：居民认识存在误区，对正常的物业费收取存在抵触情绪；社区职能在旧改过程中未能充分体现，在施工质量监管方面被边缘化，无法正常发挥其应有的监督作用；项目旧改施工未充分考虑后期物业管理成本；旧改施工过程缺乏有效的监管机制，给后期物业管理带来诸多阻力；旧改小区物业管理难以实现收支平衡。面对这些问题，应城市也在积极探索保障旧改小区可持续健康发展之道，现结合行业实际对这些问题的应对提出几点建议。
坚持在党建引领下开展“红色物业”建设。应城市住建局、城中办事处和相关社区要加强引导，注重实效，以《“红色物业”工作标准》为指导，推动各物业服务企业开展“红色物业”建设，积极发挥党员的先锋模范带头作用，充分调动各方工作积极性，用实用好三方联动运行机制，齐抓共管，协同解决好小区旧改遗留问题。只有切实解决好居民的合理诉求，才会减轻旧改小区物业管理工作的阻力，才能推动物业服务工作的良性循环。
强化宣传引导，建立长效机制。小区改造前，要明确升级改造时间和目标并在小区显著位置予以公示，让居民深刻感受到旧改工作将会给他们生活和居住环境带来的深远影响；社区要采取多种形式进行物业管理政策法规和物业管理知识的宣传，让居民理解实施物业管理的意义，提高广大居民对物业管理的认知程度。物业服务企业进驻后，对服务项目、服务内容、服务标准、财务收支、成本核算、双方的权利和义务都要在小区进行公示张贴，增加物业服务的透明度，让广大居民知晓物业服务收费的合理性和合法性，逐步培养居民的物业服务消费意识，逐步提高小区物业费的收缴率。此外，还要稳步推进人民调解、综合执法进小区活动，逐步建立起老旧小区管理的长效机制。
完善和调整旧改工作体系。严格落实《关于进一步明确城镇老旧小区改造工作要求的通知》精神，“居民对小区实施改造形成共识的，即参与率、同意率达到当地规定比例的，方可纳入改造计划；改造方案应经法定比例以上居民书面（线上）表决同意后，方可开工改造”“居民就结合改造工作同步完善小区长效管理机制形成共识的，方可纳入改造计划”，倒逼业主自觉形成共识，从源头上尽量消减后续物业管理难题。旧改启动前要提前完成业委会组建和物业服务企业的选聘工作，规避社区代行职责的矛盾和风险。施工方提前公示小区旧改施工范围和施工内容，允许社区或业主委员会以及物业服务企业全面参与施工监督、竣工验收、资金拨付等旧改实施环节，最大限度保障在设计规划范围内旧改施工能满足实际使用需求，不留隐患，改造质量符合要求，避免出现遗留问题转嫁物业服务企业的现象。
优化旧改施工方案。旧改合并居住区域要从降低后期物业管理成本角度出发，不能一味迁就原居民的出行习惯，要充分做好原居民的宣传教育工作，不能为几步路的便利加大小区的安全隐患，增加物业服务企业的管理成本。
引导和监督业主委员会履职尽责，充分发挥小区自治组织的功能作用。老旧住宅后续物业管理是一项复杂的系统工程，涉及居民物业服务消费意识淡薄、施工遗留问题解决不彻底、物业服务费标准意见不统一等棘手问题，难免出现矛盾和对立情绪。要提升业主委员会的履职能力，引导和监督业主委员会履好职尽好责，立场公正，充分发挥好桥梁纽带作用，理顺情绪，化解矛盾。要大力推进综合执法进小区落实落地，对物业管理区域内存在的违法违规行为要加大执法力度，配合社区和物业服务企业做好清理整顿工作，不把难题和矛盾推给物业服务企业。
探索建立老旧小区应急维修基金制度。应城市自2007年开始建立房屋专项维修资金台账，15年过去了，部分小区的资金池子已快见底，续筹将是已建立维修资金账户的小区即将面临的一大难题。而对于从未缴纳过维修资金的老旧小区来说，将来的维护资金更是无法保障。如果没有维修资金，随着老旧小区房龄的逐年老化，房屋的公共部位、共有设施设备的维修和养护将是一笔巨大的开支。如果要从业主手里筹集资金建立老旧小区专项维修资金，就目前的形势来看是无法实现的，因此，要探索采取政府补贴一点、业主出一点、社会筹集一点的方式建立老旧小区应急管理基金。如果小区出现房屋渗漏、墙面剥落、公共设施设备中大型维修等紧急事项问题则由政府设立的应急维修基金解决，避免因资金难以落实导致问题久拖不决，加剧业企矛盾。
坚持市场化运作与政府托底并行的工作机制。当前，应城市大部分物业服务企业规模小，实力不足，而各小区维修资金账户又不足以承担小区改造支出，项目难以为继时弃管的可能性随时都会发生。为保障行业健康可持续发展，政府应逐步建立“社区主导、建管并举、市场化运作、政府托底”的工作机制以规避行业发展风险。在具体操作上，建议由国企发起成立物业服务集团，吸收和兼并小规模企业和服务项目，同时对所有旧改小区实行公益性兜底管理，在政府政策支持下，利用集团规模优势，引领和推动应城市物业管理行业高质量发展。（原载于《中国物业管理》杂志2023年第6期）
供稿单位：湖北省应城市住房和城乡建设局