建筑楼宇物联网系统改造及在物业管理中的应用
物联网(Internet of Things)是一个基于互联网、传统电信网等信息承载体，把所有物品通过信息传感设备与互联网连接起来，进行信息交换，即物物相息，以实现智能化识别和管理。
截止2017年底，全国物业管理规模达195亿平方米，服务企业数量超过11.8万家，从业人员达到904.7万人，创造了显著的社会效益和经济效益，但整个行业仍然是处于劳动密集型、微利状态。如何充分利用先进技术如信息化、物联网技术，降低管理成本、提升管理效率、提高服务品质、增强企业盈利能力，是每个管理者必须面对的问题。
互联网、物联网、大数据、网络移动支付、共享经济、智慧社区、智慧城市等一系列新的技术和新的商业模式，迅速推动物业服务的转型。但真正进行设施设备物联网建设或改造的企业还不多见，其效益还没有得到应有的体现。
本文以参与物联网建设与应用的角度出发，谈谈物联网在物业工作的体会，希望给业内有所帮助。
1 物联网的架构体系
既有公共建筑和住宅项目，其设施设备一般包括信息网络系统、停车场管理系统、视频安防监控系统、出入口控制系统、楼宇对讲系统、变配电监测系统、能耗监测系统、给排水监控系统、暖通空调监控系统、冷热源监测系统、智能照明监控系统、电梯监控系统、机房环境监控系统、火灾自动报警系统等，如果进行物联网改造，应根据项目特点来设计、建设，充分考虑经济性、合理性、实用性，否则可能会导致其华而不实，虚有其表，浪费投资。
设施设备物联网改造，通过数据采集系统和网络系统，在内网（Intranet）、专网（Extranet）、互联网（Internet）环境下，采用适当的信息安全保障机制，实现安全可控乃至个性化的实时在线监测、报警联动、调度指挥、预案管理、远程控制、安全防范、统计报表、决策支持、领导桌面等管理和服务功能，实现对设施设备“高效、节能、安全、环保”的“管、控、营”一体化，从而在物业日常管理工作中发挥作用。
项目物业的物联网架构如下：
物联网系统平台需与物业管理系统（平台）进行对接才能发挥其最大作用，物联网的建设最终是为了便于管理、节省人力、提高效益，如果不能与管理系统对接，其作用就不能得到有效充分的发挥。
2 物联网系统的应用
2.1 工作流程可控，提升业主体验感
物联网系统的运用，改变了旧有的工作流程，如对项目报修的处理方式，现在完全可以在PC端或手机上接单处理，整个维修过程清晰明了，对业主来说，还可以随时查看到维修进程，过程透明化，提高业主的体验感。对管理者来说，有助于其提高服务水平，提高工作效率。
2.2 将人从繁琐的、机械的、重复性工作中解放出来
重要设备机房如配电房、水泵房、冷冻机房、锅炉房等均安装有监控摄像头、环境监测、漏水监测、设备运行数据采集系统，当设备运行或机房环境异常如发生断电、淹水、火警等异常情况时，系统自动发出报警信号，平台管理人员可及时发现并通知相关人员处理。如原来每个项目的配电工的工作就是在配电房里巡视、抄表，但现在不再限于本项目的配电房值班，而是管理多个项目配电房，极大提高管理效率。
2.3 智能化数据分析，设施设备运行数据一目了然，发现问题简单便捷
通过平台数据分析功能，自动判断异常数据，如通过用水数据分析，可及时发现用水量异常，从而判断有漏水现象发生，特别适合隐蔽的给水管道破损漏水情况，为发现问题、解决问题提供支撑。
2.4 设施设备运行报警预警，提高处理效率
在系统中预设了设备运行报警阈值，当发生超出预设值的情况时，系统发出报警信号，如消防系统报警信号、供电系统过载信号、给排水系统压力报警信号、环境温湿度报警信号等等，管理人员收到报警信号后及时通知维修人员现场处理；另一方面，系统还预设设施设备维保计划，可提醒管理人员按计划对设施设施进行维护保养。
2.5 平台集中管理，变分散为集中
物联网系统拉近了物与物的距离，也拉近了人与物的距离，对空间距离相对集中的多个项目而言，完全可以将系统平台进行集中管理，节约管理成本。
2.6 激发员工工作积极性，主动性，多劳多得，提高员工收入水平
物联网系统的运用，改变了传统的工作模式。员工的工作可以不再是上级安排，而是通过系统发出的任务（工单）来进行抢单，员工的报酬按工作量进行核定，真正实现多劳多得，充分激发员工的主动性、积极性。
2.7 节约管理成本，提高经济效益
显著降低人力成本。对相对集中的项目，人力资源可多个项目共享，如配电、弱电、维修等工种皆可同时在几个项目进行值班或维修工作。除此之外，也降低了采购、库存成本。几个项目共享库房，最大程度保障维修材料的同时节约了采购和仓储成本。通过物联网改造，物业相关管理人员可减少20%左右，随着系统的进一步开放利用，人力成本有望进一步降低。
2.8 优化工作流程，提高管理效率
在机房、公共区域重要巡检点、设施设备等处均设置了二维码，管理人员（不限部门、工种）通过手机APP进行巡检工作，发现问题随时记录也可提交工作任务单，属于维修事项的由维修人员通过抢单或派单方式及时处理，非维修事项的由其它部门处理。改变了传统上的线下流程，打破了项目职能分割的工作模式，使项目管理更透明、效率更高。
2.9 远程监控，管理层可随时监测项目运行情况
公司领导可以通过物联网系统查看到公司设施设备及相关人力资源、财务等运行数据，可作为经营决策依据，也可以监测到每个项目现场实时情况，监督项目服务品质，以提高公司运营品质及效益。
当然，物联网的技术方案不限于上述方式，也可以不断更新、提升，其应用远不止上述这些。如业主缴费、手机开门、平台商务活动等等，均已在物联网平台上实现，极大丰富了平台功能，提高业主的体验感、归属感，拉近业主与物业距离，改善业主关系，在此不再赘述。随着技术进步，如5G的应用，将会有越来越多的物业企业体验到这种改变，越来越多的功能将会被发掘出来，也必将会对我们的管理工作产生越来越大的影响。
参考文献：
1. 2018年物业服务行业报告，中国物业新闻网
2. 物联网三层体系架构及其关键技术浅析，作者：龚华明，阴躲芬，《科技广场 2013,2》
3. 百度百科《物联网》