如何做好物业给排水系统的全生命周期管理
内容简介
物业管理是以服务为宗旨的第三产业。随着人民生活水平的不断提高,对居住环境的要求也越来越高。以物业服务企业来说,如何适应行业市场的需求，则需要寻求更大的发展空间,将企业做大做强,犹显迫切。为提升企业的竞争实力,必须要扩大规模,完善管理,在服务中追求不断的“改革创新”和“精细化”过程管理,从“单一物业管理”演变成“全方位物业管理”的过程。由原来简单的对物业管理上升到对人的优质服务来带动并完善对物的管理,从而创造出优质的物业服务过程精品,达到物业服务企业与业主双赢的目的。
本文主要叙述物业给排水系统如何从规划设计、建设施工的前期阶段介入、承接查验及物业后期维护保养等方面做好全生命周期管理来助力物业服务质量的提升。具体如下:
一、 物业前期管理
(一) 规划设计阶段：
规划设计人员的惯性思维会依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和实际需要。为避免物业建成后的使用和管理问题，应从项目准备、规划设计阶段开始提前介入。从物业管理的合理性和业户使用的便利性来参与新建项目的优化设计, 对项目的规划设计、建筑施工、设施设备选型及安装、维护和保养、降低管理成本等方面提出合理性意见，按照物业管理的实际需求进行主动参与管控,提高物业建设质量,为后期物业管理创造良好条件。物业服务企业主要参与如下工作：
1. 参加新开发项目的前介会议（包括交底会、定位会、定案会），提前对上会资料进行会审，编写物业建议书提出合理性意见，并参与建议书讨论与评审；
2. 根据积累的物业管理经验，我司与地产工程中心、设计中心共同编制《设备机房装修交付配置标准》、《前期设计物业管理建议书》并联合颁布实施。其中针对给排水系统的设计，主要对设备机房及集水井的布局与硬装、生活水池建造、土建工程、设施设备选型及安装、排水设施、管道标识及机房配置标准等多方面提出合理性建议。
(二) 施工建设阶段：
设备（含设施）的前期管理是设备全生命周期管理工作的重要部分之一，它与物业公司接管物业之后对设备的管理（称为设备后期管理）共同组成设备管理。然而，设备的后期管理只是一种“被动”式管理，对开发建设期间的不合理设计和不规范施工造成的不良后果往往无法或难以纠正，给后期使用和维护带来不便和困难，物业服务企业不得不加大设备的运行成本和管理成本，对业主和物业服务企业造成永久性的经济损失。
介入设备前期管理，恰恰可以对设计缺陷进行弥补，从源头上堵住不合理的设计和安装施工对设备后期管理造成的困难和损失。物业服务企业应做好如下工作：
1. 在项目竣工验收前3至5个月，根据地产项目部需求配置具有水电气专业知识和良好沟通技巧的专职人员，并经过相关技术培训；
2. 按照施工安装进度对现场跟进，重点关注隐蔽工程，发现问题及时与地产工程部、施工方等进行沟通解决；并实行前期介入周报制度，将施工现场进展及发现的问题以《物业前期介入周报表》的形式书面呈报给地产项目工程部，并实时跟进所呈报问题解决情况。
3. 对于介入过程中提出的物业建议以《前期介入工作联系单》形式反馈给项目部；
4. 定期参加项目部组织的现场工作协调会，及时沟通相关问题和进度。
5. 主动参与项目工程竣工验收过程，派专人做好验收记录，根据竣工验收和不合格项整改的情况，提前做好物业接管验收的准备工作。
(三) 物业承接查验阶段
新建物业承接查验工作是履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节，是物业管理的基础工作，直接关系到物业管理工作今后能否正常运行，以及使用和管理过程中出现质量问题时责任的确定。为了规范公司物业承接查验行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，根据国家有关法律法规的规定，结合我司的实际情况，制定了一套有关前期物业承接查验的作业指导文件、分项工程的查验记录表单，严把工程质量关，主要体现在以下几方面：
1. 实行承接查验的新建物业前，核实应具备的条件的相关文件；
2. 项目在物业交付使用前3个月，制定物业承接查验方案和计划，并形成书面报告；
3. 在新建物业交付使用前2个月，根据项目配套情况，组建物业承接查验专项小组，并对查验小组成员做好承接查验培训工作；
4. 会同地产、施工单位、监理等相关部门召开承接验收启动会议，公布并确定验收内容及工作计划，对施工单位讲解验收接管流程、验收标准及相关表单的使用、规范填写要求；
5. 承接查验前要求施工单位、监理公司完成自检及整改工作，并出具《建筑施工现场质量初验验收记录》，项目工程部复核施工单位自检情况；
6. 在现场查验前20日，要求建设单位移交规定图纸资料，物业公司对其进行清点和核查，发现缺少部分，及时向项目移交小组索取，做好移交记录并签字确认；提前阅读熟悉有关资料，为现场查验做好充分准备。
7. 依据国家有关法律法规的规定及参照我司制定的查验标准和要求，对给排水系统设施设备进行现场使用功能检查和验收，对数量和质量不符合约定或规定项、存在的使用功能问题及缺陷项，现场做好查验记录，出具《分项工程整改意见书》，编制给排水系统《缺陷报告》，由三方签字确认，并要求地产项目部限时整改；
8. 查验结束后，根据汇总的所有查验记录，在5个工作日内编制《物业承接查验报告》，交地产项目部负责人签收；
9. 联合地产项目部根据《物业承接查验报告》通知相关单位，召开验收整改沟通会议，确定物业移交时间、问题整改相关责任人、整改及复查时间，并制定解决措施。
10. 根据整改情况，组织相关单位进行复验；并根据复验结果，编写《物业承接查验存在问题复验报告》。复验中相关缺陷问题，仍不具备移交条件时，通过书面函件督促相关单位落实整改，并再次进行复验，直至全部合格为止。
11. 按照我司的管控要求，整改完成率需达到90%以上，工程存在质量问题整改达不到要求的不予接收。
(四) 工程质量保修管理
工程质量（包括各类设备设施）保修工作属于物业后期管理的范畴。但由于诸多原因，工程竣工时间与物业正式接管的时间往往不统一，形成“保修时间差”，时间差会有数月或半年之久甚至更长，就产生保修的起始时间问题。开发商同施工单位所签订的施工合同的保修起始时期是以项目竣工验收合格之日算起，而此时业主并没有收楼或物业还未正式接管，显然，实际保修期被缩短了。造成这一问题的责任在开发商，而不是物业公司，所以物业公司在后期管理工作中陷入被动或造成经济损失。
为了维护业主（使用人）及物业公司自身的利益，我司经过多次与地产相关部门进行沟通协商，并得到地产同意，今后在保修合同中规定保修起始日期从物业验收合格正式接管签字之日起计算。并明确保修的责任方，承担在“保修时间差”内发生的所有因质量缺陷而进行保修的费用。
二、 物业后期管理
设施设备是所有业主的共有财产，业主的生活质量时刻都与设施设备的运行状态息息相关，因而是物业服务管理工作中的重中之重。
设施设备前期管理是全生命周期管理的一部分，本节论述的是设备的“后期管理”，是设备全生命周期管理的另一部分，两者合一，才是完整的设施设备管理，管理的目的有以下三个：
1.为业主提供安全、便利、优质生活的保障条件；
2.延长设施设备使用寿命，使设施设备生命周期的运行、养护费用最经济，综合效能最高，并实现设施设备的保值、增值；
3.对设施设备维护保养的越到位，设备的运行状态效率越高，物业管理成本则越低。
给排水系统设施设备管理内容主要有基础资料管理、运行管理、维修养护管理、安全生产管理四个方面：
(一) 基础资料管理
1. 给排水设施设备接管后均建立原始资料档案(包括合格证明、技术资料、使用说明书、接管验收及交接记录)、台账档案和设备巡查、运行和维修养护资料档案管理；
2. 对新开发的项目，物业接管后一个月内按照公司标准建立设施设备台账和设备卡，设专人管理；并每年度定期对设施设备台账进行盘点核实、更新，保证账务相符；
3. 对备品和备件建立物品卡，账目清楚，备品、备件进/出库时，及时登记，做到物、卡、账相符。
(二) 设施设备运行管理
1. 建立健全的作业指导文件，包括岗位职责、运行、保养、设备房巡查管理规程、交接班制度等；
2. 建立设施设备的巡查、运行、保养、维修记录等；
3. 按相关规定要求工程员工持有效证件上岗，并做好设备机房外来人员出/入登记管理；
4. 定期对设施设备管理记录进行统计分析，掌握设施设备运行情况，制定并实施经济运行技术指标和相应的措施，使设备系统在满足使用要求前提下，以最佳经济、节能状态下正常运行，降低运行和管理成本；
5. 因检修或市政停电停水时，提前出示通告通知住户停水时间，以便住户做好准备，并协助住户做好储水工作。
(三) 设备维修养护管理
1. 给排水设施设备接管后的一个月内，要完成设施设备的开荒保养工作，主要是针对设备的动力、控制箱/柜、管道、阀门、机房环境进行清洁开荒，清理施工遗留的线头、螺丝、垫片等杂物、灰尘，紧固动力开关、线排、接线等螺丝，保障设施设备的安全运行；
2. 根据设施设备台账编制给排水设备设施年度保养及维修计划并分解到每月执行实施，杜绝漏保项目；并按照计划的需要提前采购备件，减少设备停机时间，提高维修工作效率；
3. 加强设施设备的日常检查工作，并详细记录，定期分析、判断存在的故障，及时准确消除故障隐患；
4. 建立健全操作、保养规程、检查和保养标准；做到责任明确，奖罚分明；对采购工作加大监管力度，保证备品、备件的到达时间及质量和数量。
5. 生活供水水箱直接关系到用户的饮用水安全，需制定严格的管理制度并监督执行，水箱间的门窗关闭严密，机房门和水箱盖上锁，钥匙由专人管理；清洗消毒水箱交由有专业资质的单位进行，清洗消毒后将水样送卫生防疫站检验，确保生活供水的质量，检验结果归档保存，并对当期水质检测报告进行公示；
6. 定期检定测量仪表、安全报警装置，保证所有检测测量仪表和安全报警装置正常，降低设备运行故障率的发生；
7. 根据公司标准完善给排水设备设施各类的VI标识，并且保证标识的持久、清晰、完好；
8. 制定设备的环境管理制度，保持设备所在环境整洁卫生，通风良好，温湿度符合设备要求，物品，工具存放有序；
9. 根据我司的品质提升计划，编制《设备机房可视化标准》并颁布实施，树立各城市标杆项目，由集团运营管理中心牵头对其进行检查、考评，做到奖罚分明；
(四) 安全生产管理
安全生产管理是物业服务企业发展的首要任务，是对给排水设施设备的运行操作、使用的主要工作。定期检查操作人员、维修人员的安全操作，并进行安全作业培训，建立安全责任制，宣传安全规范知识：
1. 适时、定期组织新老员工进行“理论+实践”结合培训，提高员工综合操作技能；
2. 定期落实开展各规章制度的贯彻工作，使所有操作人员都能做到严格执行安全操作规程，确保人身、设施设备零事故发生；
3. 制定健全的突发事件应急处理预案，成立应急处理小组，每年定期组织员工开展给排水系统的培训和应急演练，提高员工的工作警惕性、应急处理能力和团队意识；
4. 每年定期开展“设备机房开放日”活动，让业户/用户更好地了解我司对设备设施机房的管理状况，监督我司的服务品质；同时为业主宣传用水、用电安全知识；
5. 每年组织各城市公司、项目之间的员工开展给排水系统专业技能竞赛和参观交流学习，促进城市及项目员工之间的交流，提高员工的对给排水系统的管理水平。
总结：
给排水系统是物业使用功能的基本保障条件之一，系统工作的正常与否直接影响到业主和使用人的生活及工作环境，也将影响到物业服务功能的正常发挥。因此，只有做好给排水系统全生命周期的精细化管理，才能更好地助力物业服务的质量提升。